房地產市場寒意若隱若現 政策更須走穩

　　今年第一季度中國經濟在國際市場復蘇緩慢、國內經濟“三期疊加”的復雜情況下增速為7.4%，是近年來的新低；但犧牲數量、換取質量的一些明顯向好特征也在經濟結構調整中顯現出來。

　　房地產市場是國民經濟的重要組成部分，又事關民生，第一季度各項指標也呈現出下行態勢，在大的宏觀經濟背景下，如何讓房地產市場回歸到理性的軌道上，避免市場大起大落引發的各種風險？這需要對當前形勢有一個清晰的判斷。

　　大中城市房價漲勢穩中有降

　　根據國家統計局發布的數據，第一季度70個大中城市新建商品住宅（以下簡稱新房）和二手住宅（以下簡稱二手房）價格漲幅均呈現穩中有降的趨勢，房價上漲城市個數減少，漲幅回落，價格下降和持平的城市增多。

　　新房價格上漲城市逐月減少，房價平均漲幅逐月回落。1月份到3月份，新房價格環比上漲的城市逐月減少，1月份62個，2月份57個，3月份56個。同時，房價平均漲幅逐月回落，從1月份的0.4%降低到3月份的0.23%；最高漲幅則從1月份的1.2%下降到3月份的0.6%。

　　雖然從同期的同比數據看，新房價格上漲的城市并沒有減少，但是70個城市房價同比平均漲幅呈現了比較明顯的回落趨勢，從1月份的9.5%下降到3月份的7.7%；最高漲幅下降趨勢更為明顯，從1月份的20.9%下降到3月份的15.5%。

　　新房價格未漲城市增多，價格下跌城市分布廣泛，以三、四線城市為主。從環比情況看，新房價格下降和持平的城市逐月增多，價格持平的城市增多趨勢尤其明顯。價格下降的城市1月份有6個，分別為哈爾濱、杭州、包頭、溫州、濟寧和韶關；2月份有4個，分別為牡丹江、溫州、安慶和濟寧，3月份有4個，分別為海口、溫州、宜昌和韶關。溫州則繼續連續3個月環比價格下降。

　　二手房價格上漲城市逐月減少，平均漲幅逐月下降，價格持平和下跌城市增多。今年前3個月二手房價格環比上漲的城市逐月減少，從1月份的48個減少到3月份的42個。從二手房價環比平均漲幅看，也呈現逐月回落趨勢，從0.18%下降到0.12%。二手房價格環比連續3個月下降的城市有溫州、牡丹江和大理。

　　1月份到3月份二手房價格同比上漲的城市從69個下降到68個。二手房價格同比平均漲幅呈現比較明顯回落趨勢，從1月份的5.16%逐月回落到4.16%，而其最高漲幅從18.4%下降到13.20%。

　　房地產開發投資增速達近十年次低值

　　全國房地產開發投資增速降至近十年次低值。1月份～3月份全國房地產開發投資1.5萬億元，同比名義增長16.8%，低于同期全國固定資產投資增長17.6%的水平，增速比1月份～2月份回落2.5個百分點，比去年1月份～3月份增速回落3.4個百分點，也是近十年來的次低值。

　　1月份～3月份全國房屋新開工面積2.9億平方米，降至2010年以來同期最低水平；同比下降25.2%，降幅為近十年最高。

　　全國商品房銷售面積和總額低于上年同期水平，但仍處于歷史較高區間。1月份～3月份，全國商品房銷售面積2.01億平方米，同比下降3.8%，降幅比1月份～2月份擴大3.7個百分點；商品房銷售額1.3萬億元，下降5.2%，降幅比1月份～2月份擴大1.5個百分點。由于去年基數較大，雖然第一季度這兩項指標都低于上年同期水平，但與歷史同期水平比較，仍處于較高區間。

　　全國待售面積持續增加，“存售比”達到近十年最高水平。截至3月底，全國商品房待售面積5.2億平方米，與2月末相比，增加766萬平方米。2013年商品房待售面積4.9億平方米，相當于同期商品房銷售面積（13.1億平方米）的38%，“存售比”（待售面積與銷售面積的比例）為2005年以來的最高水平。

　　房地產開發企業到位資金增速放緩，定金及預收款和個人按揭貸款下降是主要原因。1月份～3月份房地產開發企業到位資金2.87萬億元，同比增長6.6%，增速比1月份～2月份回落5.8個百分點。這一數據的回落，主要原因是房企的定金及預收款以及個人按揭貸款受商品房銷售下滑的影響均呈現同比負增長。

　　同期房地產企業的國內貸款6226億元，同比增長20.4%，這表明房地產的上游產業，如鋼鐵、水泥等等受到過剩產能的影響，風險快速釋放，金融資源仍繼續向下游利潤較高的房地產業傾斜。

　　房地產用地供應量增速放緩

　　第一季度的土地市場監測數據顯示，全國房地產用地供應增速與房地產開發投資增速都呈現出同步回落趨勢。但供地絕對量高于往年同期，達歷史同期最高水平。

　　房地產用地中，保障性住房用地供應量增幅高于住宅用地增幅。今年中央要求繼續加大保障性安居工程建設力度，新開工保障性安居住房700萬套以上，隨著各地的進一步落實，預期房地產用地供應將更趨平穩，結構進一步優化。

　　同期全國主要監測城市住宅地價仍保持增長趨勢，但增幅回落，住宅地價環比增長率為2.11%，增速較上一季度回落0.53個百分點。

　　當前不宜出臺短期刺激政策

　　第一季度，房價和地價雙雙增速放緩；房地產開發投資和房地產用地供應繼續增長，但增速回落；房地產銷售面積和銷售額下降，但仍處于歷史高位；待售商品房面積持續增加，“存銷比”達到歷史高點；房地產企業到位資金增速放緩，但銀行貸款仍保持高速增長。

　　這一系列指標表明，房地產市場和土地市場總體是平穩的。在出口形勢穩中向好、消費增長持續、民生領域投資繼續加大等大的形勢下，為了給房地產回歸理性留出空間，不宜出臺短期刺激政策。隨著保障房建設力度加大、不動產統一登記和房地產稅立法的推進，房地產市場的平穩健康發展可期。

來源：中國國土資源報

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