中國零售地產格局生變

互聯網和智能手機的普及、低成本的物流和配送服務有力地推動了在線零售業的快速發展，這導致中國零售業正在發生變化。受此影響，中國零售地產格局也在生變。

　　私人房地產咨詢服務公司高緯環球日前發布研究報告，指出電子商務方興未艾讓百貨業進退維谷，為了應對電商發展，越來越多的百貨業引入餐飲、影院、兒童體驗項目，購物中心化越發明顯。但此舉受到消費能力的影響，在二三線城市效果有限，這讓中國零售地產項目經受更大的考驗。

　　高緯環球亞太區零售地產服務部董事總經理豪建思表示：“中國的零售市場舉世矚目，未來幾十年將依然如此。更廣闊的地域空間、更龐大的人口基數以及零售業線上線下更深層次的結構，使得中國零售市場瞬息萬變，與此同時，市場成熟度也在突飛猛進。中國零售市場的一些弱點會在2014有所暴露，同時市場的優勢和亮點將更加凸顯。”

　　電商改變百貨業

　　目前，中國實體店零售商家正深切地感受著來自網購的壓力。然而，實體商家并不一味地排斥電子商務，相反其試圖把電商納入自己的商業模式，因為電子商務可以為消費者在產品認知、下單和取貨等方面提供更多的選擇。

　　“全渠道”零售時代已經來臨。這種“線上購物、實體店提貨”服務在美國越來越受青睞。在歐洲，這種模式發展更加迅猛。帶有中國特色的類似服務有可能在中國的零售市場開始發展。

　　電商的發展讓百貨業進退維谷。雖然早在幾十年前歐美就出現了“百貨商店的衰亡”的言論，但是直至最近幾年中國龐大的百貨業依然表現良好。然而，伴隨著主要的百貨運營商的快速擴張，總體上看百貨銷售額同比增長自2012年以來逐漸呈現下降趨勢，甚至某些百貨商家銷售額同比出現負增長。

　　高緯環球認為：隨著購物中心的繼續發展，未來2~3年百貨的影響力將進一步下降。百貨若想獲得成功，或者依賴極佳的區位和歷史積淀，或者將百貨購物中心化為零售主力店創造更多空間，或在某些領域變得更加專長。

　　面對電商的沖擊，百貨業開始向購物中心轉型，這讓中國超大型購物中心發展熱潮持續。

　　2013年大約有150個購物中心在內地的主要城市陸續開業，平均建筑面積達到8萬平方米以上，使得中國購物中心建設在世界上遙遙領先。全球經驗表明很多超大型購物中心面臨著一系列問題。空置面積是超大型項目經常面對的一個難題，超大型購物中心從前期設計到后期運營都需要特別謹慎周密的統籌思考，高緯環球認為建設超大購物中心的風險比一般項目更大。

　　同樣是受電商影響，國際零售商在中國一改擴張態勢，在2013年放緩了拓展節奏。相比之下，快時尚更加樂觀。

　　高緯環球零售商租戶代表團隊亞太區董事寧孝言認為：“中國消費者非常認同這些快時尚品牌的“物有所值”的時尚理念，因此此類品牌拓展一直高歌猛進。2014年快時尚品牌擴張將依然活躍。同奢侈品品牌相比，快時尚品牌有著更能深入中國城市的潛力，最終將會在全國數以百計的城市開設店面。”

　　與零售不同，餐飲業受電商影響較小，這讓其在中國的購物中心里成為非常重要的元素。在部分零售業態放緩擴張步伐時，餐飲商家的拓展擴張卻顯得信心十足。以上海為例，從歷史上看餐飲在購物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達40%。在一些新興區域和新開業項目，餐飲商家，尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型的本土餐廳的進駐，成為提高入駐率和吸引客流的關鍵。

消費者左右零售物業

　　由于零售環境的變化，更多體現品質生活的品牌對于進入中國市場充滿信心。同時，一些購物中心如K11、上海嘉里城和北京的僑福芳草地等最近也在購物中心經營上更加強調品質生活這一概念。

　　高緯環球零售商租戶代表團隊董事古莎若表示：“雖然市場還需要充分的時間來驗證這一營銷策略對銷售業績的影響，但是對于那些追求全方位購物體驗的消費者而言，很顯然這些購物中心變得越來越有吸引力。”

　　在奢侈品領域，中國消費者如今在表達自己的喜好方面顯得更加自信，并愛于展現自己獨有的時尚風格。僅僅在五年前，奢侈品消費者更喜歡追隨知名度高的及有明顯標志的品牌。而現在許多消費者開始追求一些更加低調的牌子。現在富有經驗的消費者的消費習慣越來越貼近其他國際消費者，例如將奢侈品和快時尚混搭以及追求可以表現自己個性的小眾品牌。

　　在高緯環球監測的30個主要城市中，預計未來商業面積供應總量約為7,500萬平方米。其中，預計2014年將會出現超過2000萬平方米的供應高峰，2015年的供應也將達到約1800萬平方米的高位水平。盡管一些項目將會推遲入市，但如此龐大的供應量會將對市場產生很大的影響，特別是對那些缺少經驗的開發商。

　　在供應過剩的情況下，中國零售物業市場兩極化將進一步加劇。在中國消費心目中地位最高的商業街和購物中心，仍然會有強勁的銷售增長，因此此類商業街和購物中心的的租金將會持續增長。新建成的購物中心要想在競爭如此激烈的市場獲得成功，首先需要選擇位于城市中心的良好區位或者是交通接駁良好且現有競爭不太激烈的郊區位置，其次就是經驗。

　　高緯環球顧問部中國區董事雷玉紅認為：“有經驗的開發商更能選擇準確的位置，并選擇有著豐富的零售物業設計經驗的建筑師，設計出更能吸引商家和顧客的項目。同時，有經驗的開發商更有可能說服那些關鍵的的主力商家進駐，他們也更具備在運營期間處理各種問題的能力。”

　　高位環球預計，未來兩年中國部分城市零售物業將會出現供過于求的情況，同時也會出現一些受人矚目的失敗的購物中心項目。鑒于這個背景，高緯環球研究部大中華區執行董事林榮杰認為：“中國政府將有可能重新思考城市規劃策略。當前政府對零售物業開發的調控相對放松，并且可用于開發零售物業的商業用地或綜合開發用地土地很充足。政府有可能會開始收緊調控政策，更加強調零售地產的供求關系和城市整體的商業規劃。”

來源：國際商報

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