分析稱房地產功能錯位是誘發鬼城泡沫主要原因

　　目前，像海陽市這樣的沿海城市的海景“鬼城”并不在少數，北京、天津周邊地區的多處“鬼城”同樣令人咋舌。

　　中國的“鬼城”現象已不是一個地區的問題、一個房地產產業的問題，而是一個社會問題，處理不好會引發金融經濟危機和社會政治危機，處理這一問題，需要找到造成“鬼城”現象的深層原因，即認清“鬼城”的“鬼”在哪里，只有找到“鬼”，才能精準打“鬼”，化解“鬼城”可能帶來的各種風險。

　　地方政府充當造城操盤手是主要原因。但凡一個地方出現“鬼城”現象的，都少不了地方政府的舉力支持和直接操作，因為地方政府直接操作，可以通過賣地獲得豐厚的財力。很多地方近幾年已經成為賣地財政，地方賣地收入的依存度超過50%以上，通過賣地加快城市擴容，取得表面繁榮的政績。

　　房地產功能錯位，是出現房地產泡沫的主要誘因。房地產原本的功能是供人居住，維持人的生存、生活和繁衍。但是，現在購買房地產的人，很大一部分人不是用于實用消費，而是投資消費。即買房為了賣房，獲取房價上漲高額回報。房地產的功能錯位為財富的儲備功能、產業的投資功能。這一錯位，引發一錯百錯，房地產泡沫化一發不可收拾。

　　此外，金融部門追求利益最大化思維，成為造城運動的助推器。經營房地產必須資金大規模集聚、密集性投放才能實現。任何房地產商、建筑商離開金融部門的規模性資金支持，都是寸步難行的。由于房地產具備的實物財富顯現性和高回報的特點，金融部門對投資房地產業，都有利益最大化驅動積極性。有了金融部門的大力支持，房地產業就可以創造“鬼城”日新月異的奇跡。

　　商業炒作，加快了造城運動步伐。我們看到，在各地進行營造“鬼城”運動中，廣告商、經銷商、房地產商等，均聯手合作，進行聲勢浩大的商業炒作，他們提出一些時尚的、煽情的、誘人的商業概念進行宣傳。當一些人被忽悠接受這些脫離實際的概念時，羊群現象就出現了，搶購房熱潮助推了房價的無序競爭和上漲。

　　當前處理“鬼城”問題，已經刻不容緩，如何解決這一難題，一定要拿出切實可行的辦法來。

　　首先依靠市場決定作用，調控房地產經營主體。政府和國營大型企業應該盡快抽身退出房地產市場，將房地產市場全面放開，取消限購政策，利用稅收杠桿作用，對于多買房、買好房、多處買房的消費者加征不動產稅，壓縮投資購房回報空間。用低稅、免稅、放貸等措施鼓勵進城新市民購買自住實用房。從而讓房地產功能復位，促進房產價格回歸到合理空間。

　　其次，采用釜底抽薪的辦法，加強對“銀根”和“地根”的宏觀調控力度，防止房地產惡性發展。金融部門要對房地產的投資規模、結構、利率、地區、時間進行區別化調控，房地產就失去了低成本資金鏈支持的渠道。

　　國家把“銀根”控制好了，加強“地根”控制是最有效的辦法。對于“地根”的控制，一定要實施重典。在堅持土地法的基礎上，城鎮化要科學規劃，由規劃管地，用法律治理非法用地、灰色用地。這樣堅持下去，就會控制各種“鬼城”無序擴張的局面。

　　再次，大力發展地方特色產業，用產業帶動進城農民就業，依靠新增市民需求消化房地產。凡叫“鬼城”的地方，就是無人或很少人居住。俗話說金鸞殿無人住也要出鬼。解決“鬼城”人氣的問題主要靠產業帶動，今后房地產逐步走向健康之路，外地人到一個地方買房置產的規模不會很大，大量的房產還是需要立足本地的居民消化。

來源：中國經營報

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