房地產“泡沫”要不要刺破

　　央行宣布，自3月17日起，銀行間即期外匯市場人民幣對美元交易價浮動幅度由1%擴大至2%。就此有機構預測，人民幣可能出現貶值趨勢，這將刺破中國房地產“泡沫”，使房價大跌。

　　此論牽強。其實，央行此舉只是在人民幣匯率已基本達到合理均衡水平之際順應匯率市場化形成機制改革的一個措施。未來人民幣匯率有充分彈性的雙向波動會不會刺破房地產“泡沫”？這只能說是一個“偽命題”。

　　預期人民幣貶值　刺破房地產“泡沫”是偽命題

　　人民幣貶值預期的形成，會刺破房地產“泡沫”——這是目前一些機構和人士持有的觀點，甚至成為一些房地產商采取降價銷售房產的依據。他們預測，自2005年匯改以來，人民幣反復升值趨勢已結束，并迎來了人民幣貶值的周期。

　　通過仔細分析發現，這一觀點并不能站得住腳。人民幣匯率變化主要取決于以國際收支為基礎的外匯供求狀況。去年我國經常項目順差與GDP之比已降至2.1%，國際收支趨于平衡，人民幣匯率不存在大幅升值的基礎。與此同時，我國財政金融風險可控，外匯儲備充足，抵御外部沖擊的能力較強，人民幣匯率不存在大幅貶值的基礎。隨著匯率市場化形成機制改革的推進，未來人民幣將與國際主要貨幣一樣，有充分彈性的雙向波動會成為常態，而不會出現上述機構所預測的那樣——人民幣匯率呈現單邊貶值趨勢。

　　因此，認為人民幣貶值趨勢會引起房價大跌，會刺破房地產“泡沫”的觀點，只是一個偽命題。

　　進一步分析來看，人民幣匯率升值或貶值并不是房價上漲或下降的決定性因素。事實上，自2005年匯改以來，人民幣對美元升值的年份（2008年升值3.4%），房價卻下跌（1.7%）；人民幣基本上盯住美元的年份，如2009年和2012年，人民幣對美元分別僅升值0.1%和0.3%，而房價卻在上漲，這兩年房價分別上漲23.2%和7%。

　　為什么會如此？因為決定或影響房價的因素很多，最重要的是經濟發展、流動性、收入水平、房地產供求關系等因素，而人民幣匯率只是從資金價格上間接地影響房價。可見，不能以一國貨幣的升值或貶值來簡單地判斷一國房地產市場價格走勢。

　　中國房地產有無“泡沫”？

　　人民幣不會單邊貶值，房價也不會因人民幣貶值預期而出現大跌，但這并不表明中國目前的房地產沒有“泡沫”。恰恰相反，中國自1998年實行住房制度改革以來，在多種因素的綜合作用下，目前已積累了較大程度的房地產“泡沫”。

　　房地產“泡沫”，是相對于居民收入增長預期而言的，即房價及其上漲預期大大高于普通居民當時的支付能力及未來收入增長的預期。

　　當前，全國大多數城市的房價過高，尤其一二線城市房價高企，普通居民尤其領取工薪的“剛需們”普遍買不起房，有很多人單靠自己工資積累甚至連首付款都交不起。

　　衡量房地產有無“泡沫”，一個重要指標就是租金與房價比值，盡管目前城市商品房的租金在上漲，但相對于房價（市場價值總額）并不高。平均的情況是，一套房子一年的租金占整個房價總額的比率，還沒有一年期銀行存款利率高，更遠低于5年期定期存款利率。這表明，城市房價存在明顯的“泡沫”。

　　最近幾年出現了一個引起國內外關注的新現象，就是有不少中國富人到美、歐發達國家買房，在他們看來，這些國家的房價比中國大城市的房價低。這其實也從另一方面證實了中國城市的房地產出現了明顯的“泡沫”。

　　業內專家分析認為，房地產市場有較強的區域性，一二線城市有比較大的“泡沫”，三四線城市的“泡沫”要小一些，全國總體上有比較嚴重的房地產“泡沫”。

　　房地產“泡沫”要不要刺破？

　　中國的房地產目前存在明顯的“泡沫”，這是不爭的事實。但是這個“泡沫”要不要刺破，仁者見仁，智者見智。

　　從國際經濟發展歷史看，凡是“泡沫”，終究要破。無論是房地產“泡沫”還是金融資產“泡沫”，抑或其他“泡沫”，最后都要破滅。

　　歷史上，荷蘭的“郁金香泡沫”破滅；當代，日本的房地產“泡沫”在1985年“廣場協議”后破滅；美國的房地產大“泡沫”在次級債危機出現后破滅。

　　房地產“泡沫”、經濟“泡沫”、金融“泡沫”的產生、形成和破滅，遵循著經濟和金融發展的客觀規律，不以人的意志為轉移。

　　房地產“泡沫”和其他金融“泡沫”一樣，其破滅的方式無非有兩種，一種是自行破滅，另一種是外力讓它破滅。

　　前者是在該“泡沫”吹大至極限時突然破滅，就像氣球被吹大至極限后內部張力讓其破滅；后者是外部力量如國內行政干預導致它很快破滅，或者是國際勢力打壓投機導致它快速破滅。

　　目前，中國房地產“泡沫”正在積累過程中，雖然從局部看有破滅的案例，如鄂爾多斯的房地產“泡沫”已自行破滅，但從全國看還不到自行破滅的程度。但如果任由這種“泡沫”進一步積累或吹大，將來總有一天會自行破滅。

　　有人認為，通過政府干預，如采取多種政策措施保護房價不持續下跌，可以阻止中國房地產“泡沫”破滅。這一觀點可能經不住實踐和歷史的檢驗。對待房地產“泡沫”，政府只能順應經濟規律，不可干預過度或過度保護，否則后果嚴重。

　　總之，中國房地產“泡沫”最終要破滅，或者自行破滅，或者被外力刺破。

　　如何刺破房地產“泡沫”？

　　中國房地產“泡沫”最終要破滅，但政府不能坐等其自行破滅，而是要主動作為消除“泡沫”。

　　讓房地產“泡沫”自行破滅，意味著全國各地的房地產價格還將持續反復上漲，積累更大、更脆弱的“泡沫”，到最后“泡沫”的突然破滅，必然將使國家和民眾財富嚴重縮水，使經濟改革與發展進程遭遇重大挫折。

　　通過外力干預導致中國房地產“泡沫”破滅，可能是可選擇的重要方式，但要避免國外勢力或國際投機資本打壓沖擊中國房地產市場，造成中國房地產“泡沫”突然破滅。因為，這樣做的結果很可能是國家和民眾財富轉移到國外勢力集團或國際投機資本的手中，同時可能引發中國系統性金融風險甚至金融危機。從歷史的角度看，中國要避免日本房地產大“泡沫”破滅的慘痛教訓——1985年日本被美國逼迫簽署“廣場協議”，引起日元大幅升值，之后引發房地產巨大“泡沫”并最后被刺破。

　　消除房地產“泡沫”，意味著政府要采取一攬子政策措施，在控制系統性風險的前提下，降低房地產價格只漲不跌、反復上漲的預期，逐漸促使房地產價格趨于長期穩定（在一段時間內有緩慢的、小幅的升降是正常的），達到與民眾收入增長大致相符的水平。消除房地產“泡沫”，不是要在短時間（如半年內）內使全國范圍內的房地產價格大幅度（如下降10%以上）、快速地下跌，但不排除有的地區會出現局部房地產價格大幅下降。

　　政府應采取什么樣的一攬子政策措施？

　　政府應當針對當前中國房地產“泡沫”的形成原因，采取有的放矢、標本兼治的政策措施，以達到逐漸消除房地產“泡沫”的目的，同時控制住金融風險。應從如下幾個方面采取應對措施。

　　一是各地政府要制定目標責任制，如在一年內使當地平均房價上漲幅度小于職工平均年工薪收入增幅，房價下降幅度不超過20%以上。確定科學合理的地方房價上下波動區間，有利于控制和消除房地產“泡沫”，有利于防范房價崩盤可能引發的區域性和系統性金融風險。

　　二是從房地產供給方面，實施分類管理，即國家要加大保障性住房體系建設和供給，滿足低收入群體的住房需求；要適度加大土地供應和普通商品房供應，以滿足中高收入群體對普通商品房的剛性需求。

　　三是從房地產需求方面，實施分類管理，即通過限購、限貸等手段，嚴格限制對商品住房的投資、投機性需求，滿足普通民眾的自住性住房需求和改善住房條件的需求。通過設立和健全房產稅等市場化長效調控機制，使住房回歸消費品的本質，盡量減少住房的投資品或金融屬性。

　　四是從改革土地財政方面，國家要收回對國有土地的拍賣轉讓權及收益權，對地方政府長期實行的土地財政實施“釜底抽薪”，如此可大大降低住房成本，有助于擠掉房地產“泡沫”。

　　五是從貨幣信貸方面，要對房地產開發投資和消費有明確區分，有保有壓，即當前金融業對房地產開發投資的支持服務要嚴格控制規模、防范風險，銀行信貸要限制對房地產開發商、地方政府融資平臺（絕大多數以土地抵押融資或還款來源）的支持，監管部門要對“影子銀行”為房地產開發商、地方融資平臺提供融資的業務進行清理整治，防范化解潛在的金融風險，對房地產公司從境內外資本市場融資要收緊政策、嚴加控制。同時，對普通民眾的住房消費包括購買保障房和自住性普通商品房行為，予以及時的金融支持。

　　此外，從中央到地方，要改變以房地產及相關產業為經濟發展支柱產業的落后發展理念和發展方式，要通過全面深化改革推動經濟轉型升級、提質增效，這樣才能從根本上鏟除掉產生房地產“泡沫”的基礎。

來源：金融時報

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