解讀2013年我國房地產基金“大躍進”現象

面粉為啥比面包貴？——解讀2013年我國房地產基金“大躍進”現象

　　2013年我國房地產基金迎來了有史以來最為火爆的一年，在募資、投資、退出領域均創歷史新高。

　　可“大躍進”的背后，卻有不少基金變了味，在某種程度上淪為炒房投機的工具。專家認為，我國新涌現的不少房地產基金門檻過低、資質參差不齊，暗含重重風險。從長期來看，行業洗牌在所難免，管理機構亟須轉型。

　　募資、投資、退出齊創新高房地產基金“大躍進”

　　2012年被業內稱為我國房地產基金行業的元年，而2013年當之無愧可謂房地產基金“大躍進”的一年。

　　清科研究中心統計的數據顯示，2013年我國房地產基金在募資、投資、退出領域均表現異常活躍，同比大幅提升，均刷新歷史紀錄。

　　在基金募集方面，2013年我國新募房地產基金數量達到132只，同比增長40.4％；披露的募資總額達到106.67億美元，同比增長79.1％。

　　在投資方面，2013年我國房地產基金投資案例數量為105起，同比增長31.3％；披露投資金額達63.16億美元，同比猛增96.8％，一改2012年投資總額下滑的頹勢。

　　在房地產基金退出方面，2013年我國房地產投資基金共完成退出64筆，遠超2012年的12筆。

　　而與往年相比，2013年房地產基金退出方式也更加多元化，由去年的3種方式擴展到至少6種方式。其中股東回購為主要的退出方式，有25筆案例；股權轉讓為排名第二的退出方式，共發生14筆；之后還有6筆退出的并購方式等。

　　整體來看，2013年，我國私募股權投資市場深陷“寒冬”，但房地產基金卻異軍突起、一枝獨秀。

　　“參股”變成“放貸”房地產基金變了味

　　近年來國內房價大幅反彈，然而，國家對炒房等投機性需求的打壓令不少炒房客束手無策。不少炒房資金找到了房地產基金這條路。部分房地產基金股權投資的模式演變成了放貸。這樣一來，我國新涌現的大量房地產基金性質變了味。

　　清科研究中心分析師鄭知行告訴記者，2013年房地產基金的火爆有多方面原因。其一在于市場看好房價走勢前景，房地產基金有比較穩定的高回報；其二在于房地產基金投資周期短，退出更加便利。

　　另外，近年來國內新涌現的房地產基金大多投資門檻低、投資周期短、投資回報率較高，這些特點催生了投機炒作的需求。

　　記者調查了解到，近年來新涌現的房地產基金投資門檻通常僅為200萬元至300萬元，投資周期最快只有1年至2年。投資模式也偏離了股權投資的本質，往往以債權投資居多，投資回報率可能高達20％至30％。個別投資項目甚至出現“面粉”比“面包”還貴的奇怪現象。

　　“今天‘面粉’比‘面包’貴，但預期明天‘面包’會漲得更快。”一家房地產企業負責人告訴記者，由于銀行信貸額度趨緊，房企不得不另辟蹊徑，尋找新的融資方式。而有了高房價的預期，企業也愿意去承受較高的融資成本。

　　記者了解到，國內房地產基金目前主要布局在住宅市場，通過“賭房價上漲”來獲得收益。在操作上，往往是先有特定項目之后，再去籌款拉錢。一旦這一項目出現風險或者開發商資質出現問題，該基金的風險可想而知。

　　“目前來看，國內三四線城市房地產行業風險比較大，在這些區域布局的房地產基金可能面臨較大的退出壓力。”鄭知行說。

　　退潮在即“裸泳者”亟須轉型

　　在國外成熟市場，房地產基金在房地產行業發展過程中扮演著重要的角色，是行業融資和運作發展的重要幫手。

　　成熟的房地產基金，往往規模較大，注重出資人（LP）資質，投資周期長達7年至10年。投資模式注重股權投資，通過參股、并購等方式參與到地產項目的管理和運作中。

　　可是，我國房地產基金行業才剛剛起步，卻有不少基金變了味，成為部分投機資金炒作房價的工具。這使得看似火爆繁榮的房地產基金幾乎成了“全民PE”的替代品。

　　歌斐資產管理有限公司合伙人譚文虹表示，不可否認的是，國內房地產基金門檻過低，管理機構資質參差不齊導致行業發展存在嚴重隱患。

　　陽光城集團股份有限公司總裁陳凱表示，目前國內大約有5萬家房地產企業，而2013年整個市場的銷售額僅8萬億元，每家企業平均為1.6億元。而這其中大部分銷售額來自大型房地產企業，實際上很多中小房地產企業生存還是很吃力的。

　　陳凱表示，房地產基金可以幫助中小房地產企業突破資金瓶頸，促進企業的成長和發展，促進行業的有效競爭。但相比簡單的債權投資，企業更期待房地產基金以股權投資方式進入。這意味著基金與企業風險分擔，成長共贏。

　　目前，我國PE行業從原來魚龍混雜、“全民PE”的虛假繁榮，已經進入群雄爭霸的時期。“退潮之后才能發現誰在‘裸泳’。”譚文虹認為，隨著房地產市場逐漸恢復理性，我國房地產基金行業也將經歷一場洗禮，管理機構需要及時轉型，只有專業盡責的基金管理機構才能從中勝出。（新華社記者劉雪）

來源：人民鐵道報

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