3月份簽約套數創新低 多種需求疊加預示樓市前景無憂

3月份簽約套數創新低 多種需求疊加預示樓市前景無憂 改善型樓盤依然“日光”

2014年03月27日 星期四 北京青年報 來自中原地產、偉業我愛我家的統計數據顯示，3月上半月，北京新房與二手房合計簽約7252套，簽約套數創下北京樓市6年來最低值。北京中原地產首席分析師張大偉表示，北京二手房市場從2013年四季度進入低迷，目前態勢仍在延續。他預計，2014年北京二手房價格上漲幅度會放緩，但新建住宅價格會隨著“限價令”的解禁而持續上揚，亦莊等部分熱點區域的新建住宅可能受到市場的熱捧。

市場觀望情緒或將打破

對3月上半月的市場表現，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，市場開局冷淡主要是受自住型商品房將大量入市的預期、房地產長效機制逐步落地、年初國內部分城市房價下跌、市場看空輿論較多等多方面因素的影響。

數據顯示，第一批自住房項目恒大“御景灣”完成網上初步登記家庭14.8萬戶，其中僅經濟適用房、兩限房輪候家庭就達8023戶，而該項目提供自住房僅2000套。3月18日，開發商金隅嘉業對外公布第二批自住房申購數據，43.7萬戶申購家庭數量更是創下了82比1的申購比。

張大偉指出，隨著部分家庭自住房申購計劃落空，市場會蓄積更多需求，為房價上漲積蓄了勢能。同時，如果自住房的推出緩解了北京房價上漲幅度，限價政策可能逐步退出。

“為完成房價調控目標，北京去年有限價政策，導致新建住宅項目90%都是‘日光’，因為新房價格比二手房都低，這導致了2013年北京二手房價格漲幅超過新房。但自住房上市后，因為其價格比周邊低30%，如果周邊房價上漲20%，政府不會受到輿論壓力，政府可以游刃有余地放開限價政策。”張大偉認為，今年1月來，北京先后為泰禾北京院子、閱園和大望京村的綠地中心三個高價房項目發放預售證，也印證了他這一判斷。

張大偉建議，在市場沒有明顯緩解供需結構的情況下，2015年前計劃買房的人，現在切入這個市場是比較好的時間點。

多種需求疊加 樓市前景無憂

業內人士認為，目前北京樓市暫時處于觀望的背景下，2014年北京住房市場的競爭將會嚴重分化。一些改善型的中高端需要將成為成交的主力市場。

“單獨二胎放開是很關鍵的政策。”張大偉認為，能夠生育二胎的家庭往往有購房能力。粗略統計，有生二胎意愿的在北京有20萬戶，這些家庭大多需要中高端改善型住房。

北京房地產協會秘書長陳志判斷，北京作為人口凈流入的城市，隨著單獨二胎的放開，對改善性物業的需求必將明顯增加。

陳志還提醒，2008年之后房價暴漲，很多購房者都是當時所謂的剛需，這個人群一般會在五年的財富增值期后購買改善型住房。這種需求疊加的釋放會在2014年到2015年出現。

統計顯示：北京存量房仍以剛需和別墅為主，改善型120—200平方米戶型供應不足15000套，面積占比極低。目前北京僅亦莊板塊有大量新項目改善型產品面世。占據亦莊地區成交量“半壁江山”的金茂悅項目更受到市場的熱捧。亦莊金茂悅成為區域內開盤去化速度最快、開盤頻率最高、唯一開盤售罄的項目。

張大偉認為，亦莊金茂悅項目開發的132平方米3.5居、161平方米3.5居和167平方米4.5居以及即將面市的188平方米5居，能夠滿足各種家庭的改善需求。亦莊金茂悅針對的市場，是未來北京需求增幅最大的人群——單獨二胎和其他有改善需求的家庭。而北京亦莊實驗小學，也就是十一學校小學分校的落戶，更使這個項目受到市場追捧。

亦莊等區域板塊受熱捧

業內人士指出，近年全國出了70到80個“地王”，而北京亦莊板塊就出了三四個，成為全國地王最集中的區域。開發商對亦莊土地市場的狂熱，是基于這一區域良好的發展前景。

南海子公園和商務區的建設，以及成龍世界公園的落戶，使亦莊的基礎設施和自然環境大大改善。多條地鐵線路的建設和開通，國際化大都市專屬產物——有軌電車規劃目前也得到落實，使這里交通大為便利。

數據顯示，2007年亦莊經濟開發區僅有企業500余家，2013年注冊企業已達5000余家，其中世界500強企業108家。去年底，馬云率菜鳥網絡進軍亦莊。而今年劉強東將率京東商城總部落戶亦莊。

專家認為，亦莊區域的房價上漲速度肯定遠遠高于北京市整體均值。他建議，購房者首先要考慮房子的區域，這是未來房價保值增值的根本。（文/仵文悅）

來源：北京青年報

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