2014年樓市“拐點”尚遠“分化”已現

　　2014年樓市并不被大多數人看好。

　　萬科董事會主席王石在接受媒體采訪時用“非常不妙”來表達他對今年樓市的判斷，并稱“我不改變我的觀點”。

　　王石所謂“不改變”的觀點，是基于去年9月香港首富李嘉誠拋售內地410億港元資產的消息。當時王石在微博表示，“精明的李嘉誠先生在賣廣州、上海的物業，這是一個信號，小心了！”

　　無獨有偶，上月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為人民幣52.3億元。斥資41億元投資近三年，僅溢價11.26億元，SOHO中國就將上海兩個項目打包拋售了。這不由得讓人再一次對2014年樓市捏了一把汗。

　　樓市當真冷到“拐點”了么？

　　業界普遍預期，樓市分化的態勢將在今年加劇。其中，一線城市和熱點二線城市樓市暫難降溫，但部分三四線城市存在房價驟降的可能。整體看，2014年的樓市難言樂觀，房價漲幅可能大幅下滑。

　　而房企層面，從政策環境來看，推遲開盤并不見得是好事。理性的開發商應該是根據市場和政策的變化，及時調整銷售產品價格和銷售節奏，以“小步快跑”的方式來推動今年的銷售。

　　數據

　　二三四線城市拋售

　　最大的恐慌來自二三四線城市的降價拋售。

　　近期，杭州房企個別樓盤降15%-20%，如此大幅的降價揭開了全國樓市調整的序幕。

　　引發此次大規模降價的是居高不下的庫存。據中原地產統計，杭州2013年末存量突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量達1173.82萬平米，可售周期近20個月。市場競爭環境加劇，推動項目之間價格戰開啟。

　　事實上，杭州北海公園項目尾盤降價并非新鮮，在此之前，杭州各個板塊樓價已陰跌三年。而這種現象在長三角多個城市都存在：溫州、常州、蘇州、寧波……

　　另據了解，因嚴重供大于求而導致的房地產泡沫，使得眾多二三四線城市多了一個名字——“鬼城”，其中最出名的應該是內蒙古鄂爾多斯。值得一提的是，鄂爾多斯“鬼城”現象在內蒙古僅是一個縮影。目前，在國內蔓延之勢愈演愈烈。據了解，在“鬼城”排行榜中，除內蒙古占有多席之外，江蘇、河南、湖北、遼寧、云南等地城市均榜上有名。有資料顯示，僅去年，國內就出現了12座新“鬼城”，在這些城區內，多數樓房都是空置率極高，很少有人。

　　房貸持續緊縮

　　與之同期發生的另一件引起市場慌亂的事件則是某銀行暫停購房貸款。

　　受此影響，2月25日房地產板塊承壓拖累滬深大盤雙雙跳水，上證指數盤中跌幅一度超過2%，不僅滬指跌穿了2100點，多方多條主要均線更是宣告失守。截至收盤，格力地產等6股跌停，招商地產、保利地產、萬科A和金地集團跌幅也超6%。

　　盡管眾銀行均火速發文澄清停貸傳聞，但一葉知秋，各方普遍感受到房地產貸款市場的寒意。以北京為例，2014年春節前后各大銀行便悉數上調首套房貸款利率，以工農中建為首的國有商業銀行均上調首套房貸款利率至基準利率，春節前的8.5折貸款優惠基本絕跡。而光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準利率的基礎上再上浮5%。

　　一家國有大行相關負責人告訴記者，銀行已經觀察到房地產貸款的風險了。房地產貸款此前一直被銀行視作優質資產，但在經濟下行、貨幣政策緊平衡的環境下，風險急劇上升，銀行對房地產貸款的理解已經發生了變化。“雖然各家銀行依然受理房貸申請，但并不好批，房貸按揭壓單現象嚴重。”

　　二手房量價齊跌

　　除上述兩點之外，二手房市場的供需雙降也給樓市的走向蒙上一層陰影。連續兩月成交量下滑、統計均價環比下跌、掛牌量增加掛牌期卻無限延長……去年底以來，北京市二手住宅市場成交低迷，買賣雙方持續僵持，陷入觀望。

　　來自國家統計局發布的1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，房價環比上漲和同比上漲的幅度都有所下降。其中，北京1月二手房價格環比下降0.1%，這也是19個月以來北京二手房價格首次出現環比下降。

　　二手房市場成交價格的下滑，意味著自去年開始賣方漲價的心理堅冰正在消解，在房主長期扛價、無人問津、無法達成交易的情況下，賣方堅挺的房價有所松動，買方議價能力加強，因此更多房源低于報價成交。而坊間傳來的“北京二手房大量拋售、價格出現跳水”消息，雖然只是極個別的現象，但依舊影響著買賣雙方的心中的天平。

　　對比

　　“拐點論”言過其實

　　實際上，要說拐點，那就必須提到2008年和2011年。2008和2011年確實是樓市的兩個“拐點”。

　　2008年全球遭遇金融危機，在經濟不景氣的情況下，房地產市場也出現了蕭條景象，全市商品住宅的成交量出現了大幅下跌的情況。據德佑地產市場研究部監控數據顯示，2008年全市商品住宅的成交量為878萬平方米，比2007年下跌56.4%。

　　同樣，2010年隨著房地產市場的復蘇，全市樓市表現出了“量價齊升”的局面，房價大幅上漲，使得2011年政府不得不下定決心對樓市進行調控，也隨即產生了“限購令”。2011年全市商品住宅的成交量為723萬平方米，比2010年下跌25.5%。

　　而2014年和2008、2011年的情況都不同。德佑地產市場研究部總監陸騎麟認為，雖然今年目前的成交量有些低迷，但大部分是受季節性因素的影響。今年1、2月份的成交量相較于2013年是有很大幅度上漲，“拐點論”言過其實。

　　1月銷售業績普漲

　　與上述形成鮮明對比的是飄紅的房企數據。根據統計，今年1月份典型房企業績同比普遍上漲，實現開門紅。

　　從同比增幅看，中駿置業和碧桂園最高，兩家房企均出現翻番增長，同比增速分別高達142%和141%；其后是旭輝和恒大，同比增長均超過50%；再接下來，萬科、綠地的同比增長也都超過40%。從成交金額看，萬科、碧桂園分別實現277億元和177億元，雙雙創下本企業單月銷售最高紀錄，比去年單月最高成交額分別高出86億元和7億元；恒大實現110億元，比去年單月最高成交額低56.2億元……

　　有分析人士認為，在整個房地產市場年初遇冷之際，品牌房企的銷售業績卻逆勢增加，主要原因在于品牌房企擁有比較完善的銷售體系，客戶群體也較為穩定和可靠。而這種情況或進一步拉大大小房企之間的差距。

　　專家 樓市分化局面加劇

　　“由于宏觀經濟層面的減速，加上社會上很多人唱衰中國的經濟和房地產，很容易出現樓市‘崩盤’的輿論。幾年前就有關于樓市崩盤的說法，但到現在還沒有崩盤。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌日前表示。

　　那么，類似杭州等地的房價大幅調整又說明了什么？對此，顧云昌認為，不能把局部的現象說成是整個樓市的現象。一些城市的房價調整，并非輿論反映的崩盤，而是樓市分化局面的進一步顯現。“謹慎很需要，悲觀沒必要。”

　　易居中國執行總裁丁祖昱對今年的市場也持謹慎樂觀的態度。不過他還是建議開發商今年不要再拿地王了。“首先單價地王不能再拿，單價地王意味著又要超越行情、繼續高看一線。

　　另外總價地王也不能拿，這與企業現金流相關，當前銀根收縮、資金緊張，資金成本很高。”丁祖昱認為，地王一拿小則影響業績、利潤，大則會給企業整體運行帶來不確定性風險。特別對上市公司，今年如果拿了地王絕對是負面事件。

　　房企 “小步快跑”巧布局

　　“我們現在是抓緊出房，北京這樣的城市根本不缺需求。”上周末，北京三盤齊發，其中一個項目的負責人告訴記者。據統計，三個項目在一個周末內累計賣掉了約1400套新房，北京樓市的“拐點論”遭到了現實的反駁，而上述負責人的話一方面表現出對樓市的信心，另一方面也證明了其銷售速度的提高。

　　事實上，與北京樓市去年年底“大手筆”推盤相比，目前開發商們已經悄悄轉變了銷售戰術。萬科、方興等眾多著名房企逐漸開始多頻率，小幅度推盤。而以大興區天宮院板塊為例，市場數據已經肯定了這種“少量多次”的推盤策略。

　　北京龍湖營銷總監王錳表示，今年各個房企將圍繞一個“快”字做文章。快銷剩余庫存，迅速回籠資金，緊密布局拿地，年內新盤銷售。

　　其實，自2012年以來“高周轉”成為房地產行業的關鍵詞。而可以預測的是，今后將有越來越多的企業加入到快速銷售的陣營中。目前從市場的表現，以及政策環境來看，推遲開盤并不見得是好事。理性的開發商應該是根據市場和政策的變化，及時調整銷售產品價格和銷售節奏，以“小步快跑”的方式來推動今年的銷售。　（記者 楊予諾）

來源：法制晚報

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