在經歷了春節長假這一傳統樓市淡季之后，各地樓市處于低迷狀，而土地市場卻持續升溫。冰火兩重天的情況成為近期房地產市場的真實寫照。
京、滬、杭、深賣地收入超千億元，“地王”頻出再次點燃土地市場熱情。1月23日，深圳成交前海商業用地，刷新深圳單價、總價地王紀錄；同日，杭州單價地王再度誕生；1月28日，廣州番禺、黃埔出讓地塊創下區域樓面價單價新高紀錄；上海總價101億元的住宅用地總價地王也在日前產生。
而商品房市場卻是另一番光景。據亞豪機構統計數據顯示，1月新房成交量遭遇“腰斬”。1月北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，這兩項數據環比、同比均萎縮近半。6908套的月成交量僅高于2012年1月的4473套，成為自2006年商品住宅開始網簽近9年來1月商品住宅銷量的第二低位。
“樓市蕭條是金融環境短期行為變化的體現。從去年底起，房貸、美元政策收緊，立馬就產生影響；而土地問題是開發企業去年一年整體開發計劃的體現。對于大多數企業，去年銷售業績不錯。家中有糧，心中不慌。但現階段大規模拿地存在風險，房企應持謹慎態度。”華高萊斯副總公衍奎對記者如是說。
房冷地熱的尷尬
2月13日，北京宅地市場迎來馬年首次出讓，豐臺西局和順義趙全營各有一宗宅地入市，兩地塊起始價合計超過40億元。
據悉，萬科、龍湖、保利等近十家知名房企及聯合體參與豐臺西局舊村改造地塊的競拍。經15輪競價，保利地產率先觸頂，以35.7億元的報價達到該宗地的合理價格上線，平均樓面價16212元/平方米，隨后現場進入限價商品房的競報環節。經過29輪競拍，該地塊最終由北京龍湖中佰置業有限公司和北京盟科置業有限公司聯合體摘得。
房企土地市場的爭奪戰可謂“熱勢難擋”。而2月份，北京土地市場計劃推出多宗熱點地塊。市場機構中原地產研究院的統計數據顯示，北京2月份已經確定出讓的經營性地塊有16宗，面積合計達到了242.6萬平方米。其中7宗掛牌地塊起價已經達到了175.16億元，預計2月土地出讓金有望突破400億元。
土地市場的火熱絕非只有北京出現。上海易居房地產研究院近日發布的《2014年1月份典型城市土地成交報告》顯示，1月份，包括北上廣深等四大一線城市在內的10個典型城市土地成交建筑面積合計2636萬平方米，環比下降24.7%，同比增長1.3%；土地出讓金收入1436億元，環比增長56.6%，同比增長155.2%；土地成交均價為每平方米5449元，環比增長108%，同比增長151.9%。
對于土地市場的火熱，克而瑞機構認為，企業對一、二線市場的持續看好，使得一、二線城市土地市場熱潮不退。企業信心的膨脹從其銷售目標的激增可見一斑，多數企業2014年銷售目標都增長超兩成。
從企業對市場充滿信心可以看出，目前的成交平淡只是受傳統淡季影響。預計今年樓市即將開始步入正軌，且春節過后銀行的房貸額度或有所放松，市場需求很可能將得到釋放，加上節前房企集中融資，在一月份的融資總量創新高，這很可能在節后造就新一波拿地熱潮。
而商品房交易方面，市場卻在經歷著“倒春寒”。
數據顯示，1月北京樓市成交遭“腰斬”，并在2月繼續走低，春節后的5天，合計住宅簽約總量為1553套，較去年同期的3379套下降54%。
就全國來看，中原地產研究中心監測數據顯示，截至2014年1月26日，54個重點城市新房成交約為19萬套，環比去年12月同期下調11％，同比去年1月同期下調15.6％。新年樓市開局趨冷。
對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，在2013年年底限價令再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應提速、土地供應結構逐漸變化等多方因素作用下，短期內房企觀望與惜售的情緒不斷加重，推盤積極性降至歷史冰點，成為1月份供需乏力的根本原因。
中原地產首席分析師張大偉也認為，樓市相對蕭條，主要是因為信貸緊張。相比往年，2014年1月信貸依然維持緊張，貸款的優惠折扣減少，導致購房者入市難度增加，部分購房者被迫觀望。2014年房價漲幅將放緩已經成為市場共識。
被看衰的樓市
“房冷地熱”現象的出現，充分說明著房企對于房地產市場后市的信心。不少開發企業認為，當前樓市的寒冷只是一時的，現在拿地卻是必需的。但對于當前那些購買高價地的行為，不少業內人士表示擔憂。
2月12日，萬科董事長王石在接受媒體采訪時說，“2014年的（房地產）情況非常不妙”。之后，王石在個人公共平臺進一步闡述：“一線接著二線城市房價上漲的態勢，同上世紀80年代末的日本泡沫經濟的高地價、房價何其相似！但日本的泡沫破裂了，所以警惕前車之鑒！”
中海地產董事長郝建民也在近期向媒體坦承，“房地產說到底還是金融問題”，特別是在商業地產方面，資金實力就顯得尤為重要。雖然其相信今后內地房地產行業仍屬朝陽產業，但是金融及現金流風險可能成為地產行業的最大風險。
這種擔憂不無道理，中國樓市已現端倪。從金融金面看，據中國人民銀行《2013年金融市場運行情況》分析，去年我國貨幣市場利率中樞上移明顯。預計今年我國金融市場資金面相對緊張狀況不會有明顯緩解，特別是利率市場化進程加快，影子銀行監管加強，將會明顯影響到房地產市場融資狀況。隨著美聯儲退出QE實質步伐加快，新興市場經濟體資金將加速回流美國，有可能會引發局部國家經濟金融動蕩，進而影響到我國實體經濟。而房地產市場風險正逐步釋放，也已經成為社會共識。
從政策方面看，新華社文章稱，可以預見在2014年的樓市調控中，去行政化、差異化政策將成為調控主流。對于房價上漲過快的一線和少數二線城市仍從嚴落實差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，增加住房用地和住房有效供應，而庫存較多的部分二線與三、四線城市的調控只會松不會緊。
“實際上很多企業也在打鼓，經濟運行到一定程度,原來的模式應該有所變化。很多人認為中國結構調整拖得太久，用貨幣刺激手段已經開始失效。現在很多看多派在調整的時間上也認為近期會做出反應，過不了2015年，經濟肯定要調整，在調整的過程中房地產市場不會是順風順水的。”北京華高萊斯國際地產顧問公司董事副總經理公衍奎認為，目前房地產會不會遭遇變化，要看金融環境。“如果政府認為，經濟下滑，采取刺激性措施，會對房地產市場利好。現在的問題是房地產市場寒冷，部分地區政策持續不放水，政府是不是受得了。”
拿地仍需謹慎
2月12日，香港屯門兩塊限量地以遠低于市場預期的價格成交，每平方英尺地價最低2129港元，創12年來新低。
繼李嘉誠掌舵的長江實業在香港推出的首個新盤降價25%開售后，另一大巨頭新鴻基2月10日推出位于元朗的住宅項目售價直降40%開賣。
香港房地產市場的蕭條與上文提及的內地開發商搶地行為，形成了鮮明對比。2014年1月9日~1月16日，遠洋地產8天內斥資73.1億元連吞北京3幅地塊，建筑面積逾50萬平方米；上海宅地總價地王被方興地產以101億元刷新……一批實力房企正在土地市場“攻城略地”。
“內地方面經濟周期相對不明顯，而香港房地產市場，幾個發大財的企業都是踩準點的，其共同之處是不掙最后一個銅板。”對于當前房企拿地的行為，公衍奎認為，目前不少企業拿地行為是在豪賭后市，而這些企業分為兩類：一種是，企業不具有規模，沒什么可輸的；另一種是，有些公司具有好賭“天性”，由于決策機制的不同，集團化的公司往往存在不怕輸的職業經理人。
在他看來，如果經濟有所調整，買“高價面粉”的企業，肯定會遭遇問題。“很多企業認為，別人害怕的時候就是你應該賺錢的時候。這種想法導致有些企業即使有風險，也會出手拿地。但擊鼓傳花，總有一波企業會被市場‘拋棄’。市場到底的那天，手里有貨的人一定會折進去”。
來源：中國民航報
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