養老產業的現實困境：高投入與“低產值”

　　2月15日，北京匯晨望京老年公寓前成片的積雪還沒化，從公寓走出來的陳希差點滑倒——他有點發懵——轉了大半個北京城，他最終還是沒能給奶奶找到一個可以養老的去處。

　　陳希的奶奶今年80歲，老年癡呆癥已經纏繞她多年。隨著陳希女兒的誕生，日益年邁的父母面對來自上下兩面的壓力，顯得越來越力不從心。春節剛過，陳希就開始打聽走訪北京的養老院。一圈走下來，他心涼了一半，除去每月四五千元的護理費，少則數萬元、多則數十萬多萬元的入院門檻讓他處處碰壁，讓老人在養老公寓安度晚年的的想法被金錢打敗。

　　但在投資市場卻是另一番景象，涉足養老產業仍然是目前股市中最火爆的炒作題材。2月12日，以房地產開發為主業的中茵股份（600745）與上海交通大學醫學院蘇州九龍醫院簽訂戰略合作協議，宣布進軍養老產業，復牌后立刻獲得漲停。

　　一年的試水期過后，經過記者的多方調查發現，相較于房企大舉進軍養老地產時的高調姿態，現在的養老產業并不如外界所猜測的那般風生水起，相反的，一些民營養老機構即使獲得政府支持也仍然僅限于維持運營，部分甚至難以為繼。建設與養老服務水平的不對等，投資大、回報周期長造成的高門檻，缺乏成熟商業模式造成覆蓋面過窄等原因都制約著養老產業的發展。

　　以信心開始，以轉手結束

　　2012年5月，位于北京市東城區的康泰老年公寓正式開張營業。公寓坐落于東城區南二、三環之間，建筑面積6727平方米，內設床位278張。開張之初，被宣傳為“交通便捷、設施齊全、居住安全、服務溫馨”的康泰老年公寓大有在北京一炮打響的架勢，但如今，記者實地走訪發現，這個當初創辦人信心滿滿的項目實際客流量遠沒有起初預想的那么大。據現場工作人員介紹，原來的278張床位現階段只保留了30多張，且目前僅入住10多位老人。

　　據此前媒體報道，去年10月，共10層的康泰老年公寓樓3 6層已經轉讓給了7天連鎖酒店，記者發現，公寓樓外墻已被黃色“7天裝”覆蓋，也證實了轉讓的真實性。

　　記者了解到，康泰老年公寓的收費水平在目前北京同行業中處于中端，并且只接收完全自理的老人，每月需支付的費用為4000元左右，外地戶口需交押金8萬元，本地戶口則為5萬元。開張之初，公寓配有就餐室、活動室、閱覽室等，居住環境及配套設施到位。但由于多層公寓被轉讓，老人活動空間已經被極大壓縮，硬件設施方面已明顯失去優勢。

　　另一方面，記者走訪時發現，公寓內并沒有專業的醫護人員，普通護理人員僅可提供量血壓、測脈搏等常規監測，老人身體稍有有異常只能前往醫院。“缺乏前期深入調研，對客戶需求估值過高。”一位業內人士對于康泰如今的困境如是評價，他表示，正如業界一直在提倡的理念，養老地產不同于住宅，重心需要向服務和運營傾斜。

　　同樣是社區養老，2011年開業的北京寸草春暉養老護理院與康泰養老公寓南北相望，位于北二、三環之間，占地2000多平方米，內設床位100張，與康泰公寓不同的是，寸草春暉只接收半自理和完全不能自理的老人。盡管入住費用在每月4000元至6000元之間，另加數萬元押金，但不到一年，護理院內100張床位全部住滿。2月12日記者走訪時，一位護理人員透露她一天已經接待了七八位前來咨詢的家屬，但都要等上大半年才能入住，還有30多位老人在等待床位。

　　有如此“一床難求”的局面，得益于前期充足的市場調研和醫療服務。“其實從市場情況來看，老人對區位并不是很看重，更看重養老機構能不能提供專業的醫療服務。”博志成集團養老與健康地產事業部總經理胡晶對《中國建設報·中國住房》記者表示，寸草春暉的優勢之一在于，它有從三甲醫院退休的專業全科醫生“坐鎮”，光這一點就讓老人和家屬安心許多。

　　除此之外，記者發現，不同于康泰只接收老人入住的“封閉式養老”，寸草春暉采取的是開放接受。簡言之，即使不選擇入住，寸草春暉也歡迎周邊社區的老人們前來活動、就餐或者單純和老友聊聊天。“這就讓客戶群流動起來了，這才是真正的運營。”一位養老方面的專家接受記者采訪時，毫不掩飾對這一開放模式的贊許。

　　高投入與“低產值”

　　即使護理院已經不擔心客源，但寸草春暉的創辦人王小龍仍然表示憂心。他曾直言：“養老產業的投入太高，補貼其實只是杯水車薪。”

　　高投入用在了什么地方？親和源股份有限公司研究中心王波在接受記者采訪時表示，發展養老產業，土地成本是很大的一塊。他呼吁，社會化養老服務體系的建設，在土地出讓環節應該適當給企業一定的優惠。“但現實情況不容樂觀，土地財政捆綁著地方政府，優惠政策與實際落地還存在著差距。”

　　除了土地成本，適老化設計也是投入的一部分。“養老機構適老化設計的投入大小與其定位是相匹配的。”王波坦言，以親和源為例，走高端路線的養老機構在適老化設計設施方面的投入占到總投入的15%-30%。值得注意的是，公開資料顯示親和源養老社區總投資達到6億元。

　　與拿地自建養老社區或養老機構不同的是，租賃土地重新改造而成的養老機構，如寸草春暉，在適老化改造占的投入比重則更大。清華大學建筑學院教授周燕珉曾參與許多養老項目的設計或改造工作，她告訴記者：“這種情況下，類似的項目前期投入大部分都用在了適老化改造上。”據了解，其中床位設置是一塊較大的投入，我國東部地區建設一張養老床位的投入大致是30萬～50萬元，但按照國家目前的補貼政策，社會機構一張養老床位的補貼只有4～5萬元。

　　除了硬件的投入，服務成本也抑制了養老產業的發展。王小龍曾透露，目前寸草春暉租金和護理人員的工資占到每月支出的80%。更讓人憂心的是，企業對養老產業的趨之若鶩并沒有帶動更多的專業護理人員進入這個行業，反而因為缺乏專業合格的護理及家政服務人員，現有員工的工資也有水漲船高的趨勢，人員成本增加。

　　按照北京的政策，除了床位補貼，運營階段養老機構每收住一位老人1個月將獲補貼300～500元，這對于養老產業土地、設施、服務等方面的投入來說，確實顯得杯水車薪。加之養老產業的回報期長，高投入與低產值之間的差距鴻溝，讓諸如康泰老年公寓這樣的不少民營養老機構舉步維艱。

　　就在從望京返家的當天，陳希看到了一個利好的消息。2月13日，住房和城鄉建設部、民政部等四部委聯合印發了《關于加強養老服務設施規劃建設工作的通知》，更好的消息則是北京市朝陽區已經開始了試點工作，這就意味著陳希等市民有可能享受到試點所帶來的紅利。

　　中央先后出臺的有關養老產業政策，無疑對養老產業發展具有積極推動作用。但現實中，養老產業建設、服務、運營、管理都尚處在摸索階段，過高的門檻更是把陳希這樣的普通百姓拒之門外。“養老 地產”野蠻生長的同時，希望不只是資本游戲或者圈錢的噱頭，而真正是百姓福祉。（本報實習記者 楊亞茹 北京報道）

來源：中國建設報

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