去年商品房銷售額創歷史新高 開發投資卻低迷 未來市場怎么走？

　　17日，國家統計局發布了房地產開發投資、銷售、房企到位資金等多項指標。

　　從數據分析看，2021年，商品房銷售額首次達到18萬億，創歷史新高；全年房地產開發投資增速為4.4%，近三年首次出現新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積，開發投資仍在筑底過程中；房企到位資金增速持續下滑，全年累計同比增長4.2%，房企資金狀況持續惡化。

　　業內人士認為，2022年，房地產市場交易規模將高位回落，市場處于下行周期。新開工規模、土地購置或將進一步拖累投資額，未來隨著政策糾偏以及信貸環境改善等影響的傳導，房企到位資金增速或將止跌趨穩。

　　商品房銷售額超18萬億，創歷史新高

　　國家統計局的數據顯示，2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。商品房銷售額181930億元，同比增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從數據看，2021年，商品房銷售面積17.94億平方米，銷售額高達18.19萬億元，創造中國房地產歷史紀錄。

　　不過，張大偉同時指出，拆分單月數據可以看到，去年12月銷售面積2.1億平方米，是最近多年來的同期最低值，同比下調15.6%；銷售額2萬億元，同比下調17.8%，已經持續6個月單月同比下調，本輪樓市可以說這是多年來市場全面速凍最明顯的一次，代表了市場拐點全面出現了。

　　中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也指出，去年12月商品房銷售面積和銷售額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當前購房者置業情緒仍不高。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，2021年以來，商品房銷售增速連續下行，主要原因在于，2021年下半年翹尾行情明顯，基數比較高，下半年單月同比連續6個月下降，12月單月負增長15.6%；另一方面，2021年10月份以后，部分房企債務風險爆發，導致市場預期明顯悲觀。

　　“從全國房地產市場數據看，2021年全年商品房銷售額18萬億很可能是最近幾年的最高點，未來房地產市場大概率在16-17萬億這個級別之間微調。”張大偉說。

　　陳文靜也預計，2022年房地產市場交易規模將高位回落，市場處于下行周期。當前市場觀望情緒短期或延續，疊加高基數效應，上半年全國商品房銷售規模同比降幅或繼續探底。

　　開發投資仍在筑底

　　國家統計局的數據顯示，2021年，全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。房屋新開工面積198895萬平方米，同比下降11.4%。房地產開發企業土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，增長2.8%。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩認為，2021年全年房地產開發投資增速為4.4%，這一方面是受2020年高基數影響，另一方面與2021年房企融資環境收緊有一定關聯。

　　“值得注意的是，近三年首次出現新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積，開發投資仍在筑底過程中。”潘浩說，從土地市場來看，根據貝殼研究院統計，2021年全國各城市住宅用地成交規劃建筑面積為16.67萬億平米，同比下滑27.8%，土地市場收縮明顯，或將對2022年的上半年開發投資起到一定的抑制作用。

　　陳文靜也指出，2021年，全國房屋新開工面積同比降幅超11%，絕對規模降至2018年以來最低水平，12月同比降幅超30%，受資金端壓力、交易市場較為低迷等因素影響，企業開工積極性明顯減弱。2021年，房地產開發投資額小幅增長，但12月投資額明顯降低，絕對規模降至2020年3月以來最低水平，同比降幅超10%，企業投資意愿明顯降低，新開工、土地購置均為拖累項。

　　展望2022年，陳文靜認為，房屋新開工面積難有明顯改觀，全年或延續回落態勢，究其原因，一方面，2021年全國土地縮量明顯，將拖累新開工規模；另一方面，2022年企業資金壓力不減，穩現金流成為重中之重，全年市場銷售規模回落下，企業開工亦受限。開發投資方面，新開工規模、土地購置或將進一步拖累投資額，但在“兩維護”要求下，各地保交付力度將有所強化，預計行業竣工周期延續，高規模的在建工程仍對投資額帶來一定支撐，疊加保障性住房建設加速，全年房地產開發投資額仍有望保持小幅增長，但上半年投資額調整壓力較大，同比下降的可能性較高。

　　房企資金持續惡化

　　國家統計局的數據顯示，2021年，房地產開發企業到位資金201132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金65428億元，同比增長3.2%；定金及預收款73946億元，同比增長11.1%；個人按揭貸款32388億元，同比增長8.0%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，2021年全年，全國房地產開發企業到位資金同比增速為4.2%，資金面總體上呈現持續惡化的態勢，和市場感受類似。或者說雖然四季度房地產金融政策略有寬松，但反映到房企身上還是有時間滯后的。當然一些信號是值得關注的，類似銀行貸款指標看，單月數據顯示，去年11-12月份已經在改善，所以資金改善在起步，2022年會有進一步改善的空間。

　　潘浩也認為，年內房企到位資金增速持續下滑，2021年全年房企到位資金累計同比增長4.2%，房企資金狀況持續惡化，但2021年四季度以來，受“合理的資金需求應得到滿足”以及多地政策適度調整等因素影響，2021年11月個人按揭貸款同比增速為年內首次回調，這或為購房預期平穩恢復的信號，未來隨著政策糾偏以及信貸環境改善等影響的傳導，到位資金增速或將止跌趨穩。

　　轉自：券商中國

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