樓市轉向“金融業+加工業”

　　盡管萬科跟騰訊合作成立前海銀行一事還未見下文，但房企加碼金融類公司股權的熱潮正在興起。1月底，恒大、世茂股份均相繼宣布，將分別斥資33億元及22億元入股華夏銀行、申銀萬國。

　　事實上，自2009年開始，房地產金融化就已呈現出加速態勢，相繼有中國泛海控股集團、魯能集團、綠地集團、復地集團、華潤置地、僑鑫集團、越秀集團、星河集團、萊蒙集團等進軍銀行業。

　　從未來發展趨勢來看，房企頻頻收購銀行，將引領房地產行業融資模式創新與相關金融產品創新。與此同時，隨著我國住宅產業化的推進，未來房地產行業將呈現出“金融業 加工業”的發展趨勢，整個行業也會因此而變革。

　　從房地產行業趨向金融化的角度來講，由于房地產行業本身就是資金密集型行業，所以不難理解為何房企會如此積極與銀行結成連理。具體來講，房企頻頻收購銀行無非兩個目的：銀行業作為盈利水平較高的行業之一，企業投資銀行業本身就可以獲得穩定的投資回報，這也可以理解為房企業務多元化向投融資方向轉變；房企收購銀行后在融資方面可以“就地取材”，開放和拓寬了房企的融資渠道，可以就此支持房企拿地與快速擴張。

　　比如此前萬科收購徽商銀行 徽商銀行是全國首家由城市商業銀行和城市信用社聯合重組設立的區域性股份制商業銀行，于2005年12月正式掛牌成立 ，在我看來，這對于剛剛進入合肥市場不久的萬科來講，將有利于其快速布局和深耕安徽區域房地產市場。

　　從房地產行業趨向“加工業”的角度來講，主要還是和當前住宅產業化的發展趨勢有關。

　　據權威人士透露，由住房和城鄉建設部牽頭制定的“住宅產業化行動方案”目前已經形成框架，有望于今年出臺。事實上，一些有遠見的企業已經開始嘗試住宅產業化，比如萬科、遠大等等，這些企業正在引領整個房地產開發模式變革，也將逐漸改變當前房企主要依靠土地升值、房價上漲的盈利模式。

　　因此，從房地產行業發展趨勢來講，住宅產業化模式將成為房地產行業經歷暴利之后新的盈利模式。

　　首先，樓市常態化調控導致住宅產業利潤逐漸攤薄，住宅產業化是房企可持續發展的需要。在常態化調控的市場背景下，未來房地產開發單純依靠土地升值、房價上漲的盈利模式已越來越不可取，房地產行業的利潤率會不斷走低。住宅產業化模式可以提高項目周轉率，以開發周轉速度的提高來有效緩解行業利潤增速下滑的局面。

　　其次，住宅產業化可以在不增加太多成本的基礎上，通過應用更多新技術提高住宅綜合性能，從而提高住宅產業化對于住宅使用價值的性價比。

　　再其次，住宅產業化通過類似于“工業化”的標準化操作，所有的部品、新技術應用都通過集中采購、產業化的操作進行，產業化操作節省成本的同時，也可以推進節能、降耗、環保。

　　最后，住宅產業化“工業化”的標準化操作將提高效率、降低勞動力成本。

　　總體來看，房企頻頻收購銀行，將引領房地產行業融資模式創新與相關金融產品創新。與此同時，隨著住宅產業化的試點逐漸推進，房地產行業將呈現出“加工業”的特征。據此判斷，未來房地產行業將呈現出“金融業 加工業”的發展趨勢。

來源：中國建設報

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