據Wind數據顯示，目前共有116家房企披露了第三季度報告，前3個季度共實現營業收入3657.05億元，同比增長38.44%；實現歸屬于母公司股東的凈利潤405.12億元，同比增長30.06%。
至此，房企第三季度報告已步入收官階段。就數據而言，不少房企都已交出了亮麗的答卷。然而，就已公布季報的房企業績，同比增長與出現下滑的企業基本上各占一半。在業績下滑的房企中，部分中小民營房企在本季度業績降幅較大，或預示著未來行業整合將進一步加劇。
實際上，業績下滑已不再僅存在于中小房企，部分龍頭房企亦出現不振。近日，保利地產、金地集團、華遠地產等知名房企相繼公布了其第三季度報告，其業績、凈利潤均出現了不同程度的下降。
“部分房企的業績下滑與調控有關系。一方面，市場競爭壓力越來越大，很多房企不敢貿然提價；另一方面，調控使房地產企業對產品結構進行了調整，剛需產品占比提高，利潤高的投資型樓盤比例相對降低。而在未來，房企利潤率必然還會下降。”蘭德咨詢總裁宋延慶對記者如是說。
幾家歡喜幾家愁的業績
繼去年第一季度創下凈利潤增速低點后，房企業績整體有所好轉。據Wind數據顯示，今年第一季度上市房企凈利潤同比增幅達到28.86%，較去年底提升了12個百分點。上半年，房企整體盈利增速為32.61%。已披露第三季度報告的116家房企中期業績增速為41.03%。
而在已披露報告的116家房企中，前3個季度業績增速超過100%的更是達到22家。但這背后卻是實力房企經營穩健，而中小房企由于股權轉讓或某個項目進入結算期而影響業績下降，出現了冰火兩重天的景象。
據萬科10月30日披露的第三季度報告顯示，1月~9月公司實現營業收入634.2億元，同比增長37.5%；實現凈利潤61.6億元，同比增長21.3%。前3個季度公司完成開工面積1362.3萬平方米，竣工面積651.6萬平方米，同比分別增長56.4%和48.7%。
而中海地產早前公布的銷售情況顯示，其前9個月已實現合約銷售額1117.9億港元，同比增長21.6%，同時截至9月底還有認購未簽約額101.4億港元，其全年1200億港元的銷售目標已然實現。
實力房企業績的突飛猛進，與數據不振的中小房企形成鮮明對比。津濱發展、天倫置業、深大通、綿世股份、武昌魚的業績降幅均超過100%，深陷虧損泥潭。其中，津濱發展凈利潤下滑幅度最大，達到398%，該公司虧損額同樣位居眾房企之首，預虧1.6億元~1.8億元。此外，包括鳳凰股份、廊坊發展、綿世股份在內的6家房企預計出現首虧。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，部分房企出現業績下滑的現象從根本上來說是前期房地產面臨的問題太多，比如拿地價格較高、存貨量較多、產品定位與市場不符、缺乏資金等。尤其是在過去一輪調控過程中，還沒有擺脫調控給企業帶來的陰影，房企的轉型空間比較有限，再加上這些房企沒有把握好這一輪房地產市場復蘇“換倉”和“彎道超車”的機會，所以出現了業績下滑的現象。
從未來發展趨勢來看，未來房地產行業格局勢必分化更明顯。中小房企在一、二線城市競爭不過大型房企，或因資金短缺很難拿地，面臨著缺乏土地儲備、無法繼續發展的困境。不難看出，未來大型龍頭房企的市場占有率將會繼續提高，強者更強；區域性的民營房企將面臨更大的壓力；中小房企的處境也會更艱難，不進則退。
現金流的尷尬
實際上，房企業績與利潤率的下滑，并不只存在于中小房企。一些龍頭房企在現金流方面也出現了疲軟的現象。
據保利地產的第三季度報告顯示，報告期內，公司實現營業收入442.69億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤46.12億元，同比分別增長41.4%和20.71%，基本每股收益0.65元。但在公司經營活動產生的現金流量方面，表現卻差強人意。其凈額為負80.17億元，同比下滑173.12%。對此，保利方面表示，主要是工程款、地價等房地產項目的投入增加所致。
而業績并不理想的實力房企，并非保利一家。
據金地第三季度報告顯示，在第三季度內，公司實現營業收入180.95億元，同比增長54.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤7.16億元，同比下降22.2%，每股收益0.16元。公司經營活動產生的現金流量凈額為負48.02億元，同比下滑455.80%。對此，金地表示主要是由于公司規模的增長。同時，公司第三季度末持有的貨幣資金為182.7億元。
而上海實業發展股份有限公司公布的第三季度業績數據亦是如此。今年1月~9月，該公司實現營業收入28.93億元，同比增長4.99%；基本每股收益0.37元，同比減少35.09%。該公司應歸屬于上市公司股東的凈利潤約4億元，同比下跌34.71%。而這一數據在中報中為2.91億元，比上年同期減少44.35%。
對于房企凈利潤下降，宋延慶認為主要是兩個方面的原因：一是當期結算的項目資源利潤率本來就不高，導致季報出現利潤率下降，此情況具有一定偶然性；二是行業趨勢所致，近年來房地產行業凈利潤率持續下滑，每年約降1個百分點。“部分三、四線城市開發企業的凈利潤，進入微利時期。有的每平方米3000多元，而結算的凈利潤還不到300元。目前來看，地價還會上漲，建安費、營銷推廣費可能越來越高。而未來房價不會暴漲，因此凈利潤在未來還會有所降低”。
后市仍需理性
據中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月28日，全國樓市在去年市場復蘇的情況下繼續升溫，54個城市總成交量達到了250.8萬套，同比增長了17.2%。其中，一線城市上漲幅度達到19.6%。預計全年有望突破300萬套。
不難看出，今年樓市回暖明顯，而在土地資源上，不少房企也不斷擴充儲備，為未來業績釋放打下基礎。由此，不少業內人士對于第四季度房企業績多持樂觀態度。
但就長遠來看，房企若期待業績長期增長，仍需在企業策略上進行思考。據媒體報道，11月1日，北京市住建委召集在北京的40家拿有高價地的開發商開會，在會上宣布，今年對于高價地（或指房子售價在4萬元/平方米）的項目，一律不再發預售許可證。
而中國人民銀行深圳市中心支行已于近日正式宣布，對差別化住房信貸政策作出調整。從11月6日起,貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%。
從外部環境看，在十八屆三中全會召開前夕，不少地區已釋放出調控的種種信號，這些都增強了未來市場變化的可能性。而從企業自身看，不少企業凈利潤下滑已成為不爭的事實，這就要求房企對未來市場進行理性考量。
“房企戰略在未來要進行適時調整，通過產品創新和產品標準化來提高項目的溢價率，這是企業調高凈利潤的主出口。我認為，具有明顯優勢的企業發展會更好。核心競爭力比較突出、模式比較鮮明的企業，競爭力很明顯。這就要求，第一，房企要在未來構建好資金池，靠錢生財；第二，房企要將產品結構調整好；第三，內部管理也要精耕細作，不能粗放經營。”對于后市企業如何促進業績增長，宋延慶這樣表示。
而睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文則認為，今年內房企業績保持良好，但未來市場仍需看政策影響。“房企區域布局是否得當很關鍵，現階段一線城市相對有優勢，三、四線城市風險就會比較大。比如萬科、中海這種進行均衡布局的比較好，雞蛋沒有放在一個籃子里”。
來源：中國民航報
轉自：
【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車工業多項經濟指標創新高
