上市房企：三季度業績維持高景氣度，需關注近期制度改革方案

觀點簡述：三季度，國內房地產延續了上半年的高景氣度，總體保持銷售量價齊升態勢。從主要上市房企三季度業績來看，樣本企業盈利能力降幅如期收窄，銷售及土地購置情況維持高位并環比增長，存貨壓力依然維持較小，經營獲現保持凈流出狀態，杠桿率雖然繼續微漲，但即期償債指標仍然保持歷史低位，信用水平保持穩定。

未來短期內，我們維持既有盈利能力筑底回升、銷售及土地購置有望保持旺盛（但增幅將回落）、信用水平繼續穩定在較好水平的判斷。近期需要密切關注土地制度、保障房供應等涉及房地產調控長效機制的改革方案，其制定和推出或將給現時行業發展態勢增添不確定性。

至2013年10月31日，中債資信監測的60家房地產企業（下簡稱“樣本企業”，企業名單見附錄一）三季度業績全部披露。樣本企業的財務表現基本符合我們在中報點評中的預判。

房企盈利水平降幅如期收窄，考慮到2012年下半年房價轉入環比正增長，我們維持房企盈利水平將筑底回升的判斷

在上期財報點評 中，我們認為“隨著2012年4月起住宅銷售價格企穩及2011年下半年起土地溢價率降溫，國內房企三季度累計盈利降幅有望收窄并逐漸轉入回升”。從實際數據看，2013年前三季度，樣本企業平均毛利率為35.10%，較上半年下降0.92個百分點，下降情況較上半年收窄1.07個百分點；單季度確認毛利率33.38%，環比下降1.51個百分點，較二季度單季降幅減少1.61個百分點（圖1）。展望四季度，在2012年三季度房價轉入環比正增長的帶動下，我們預計房企確認的盈利情況將筑底回升。

三季度單季房地產行業銷售規模繼續維持高位并環比增長；雖然四季度房企銷售業績仍將大概率保持環比增長，但基數效應將使銷售增速繼續下滑，而房價連續上漲、房地產調控長效機制的預期推出等因素或給未來房地產銷售絕對量增添不確定性

三季度國內房地產行業保持了上半年量價齊升的銷售態勢：全國商品房銷售面積達3.29億平米，較二季度單季環比增長7.91%；70個大中城市新建商品住宅價格指數繼續保持連續環比增長（圖2），9月末較6月末累計環比增長2.22%。樣本房企銷售實現相同走勢：三季度實現“銷售商品、提供勞務收到現金”1,584.03億元，環比微增3.25%，連續第5個季度單季銷售額保持在1,400億元以上。

一般地，三季度末至四季度房企通常會加緊推進項目銷售，結合歷史數據，我們預計四季度行業、企業的銷售仍將維持高位并環比增長。但中債資信也注意到，行業及企業的銷售累計同比增速在下降，我們認為一方面是由于2012年二季度起房地產行業回暖導致基數提升所致，另一方面，房價連續上漲（至今年9月，70大中城市新建商品住宅已連續上漲17個月）、房地產調控長效機制的預計推出 、前期剛需已累計部分釋放等因素使得購房群體觀望情緒漸增，或給未來中期房地產銷售絕對量增添不確定性。

　　轉自：中債資信

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