實體經濟遭遇高租金之殤

　　《2012中國商業地產發展報告》中指出，商業地產在未來5年內仍將處于高速發展期，租金價格將持續上漲。因此，高租金帶來的問題將持續困擾零售企業。與此同時，一些專家認為，高租金對實體經濟的擠壓已經開始凸顯。

　　一杯苦咖啡

　　大名鼎鼎的星巴克在高租金面前無奈遷址已不再是新聞，隨著房地產市場的日益升溫，商業地產的高租金對實體經濟的擠壓正在逐漸凸顯。高昂的租金正讓商業連鎖企業寢食難安。

　　眼下，商鋪高租金這杯”苦咖啡”正在波及更多行業。不僅僅是星巴克，眾多行業都必須直面租金節節攀升這一問題。從各行業看，餐飲業受到租金上漲的影響最大，平均計算餐飲企業年租金漲幅在15%左右，使得很多經營者不禁感嘆還不如“打工仔”；曾經被風投普遍看好的快捷酒店業，也遭遇到了尷尬，租金上漲等因素的影響使得7天連鎖酒店凈利潤率不足1%；藥店方面也受到店面租金上漲的影響，目前，有八成藥店盈利出現下滑。不僅如此，有媒體報道稱，受租金上漲影響最大的還包括實體書店。2010年，中國最大的民營書店“第三極”倒閉；2011年7月，北大南門“風入松”倒閉，2011年11月；“光合作用”倒閉……在與沒有租金壓力的網店進行的一場場摧枯拉朽的價格戰中，除了有自己物業的新華書店外，幾乎所有的實體書店都成了房租飛漲的炮灰。有數據顯示，2007年以來，全國倒閉關門的民營書店至少有一萬多家。

　　不僅如此，實體書店的遭遇更是有點慘不忍睹。分析他們的原因除了大規模的擴張引發的債務以外，更重要的仍然是房租和人力成本的問題。

　　有業內人士表示，星巴克及實體書店的倒閉折射出的商業地產高租金的一個負面效應，就是對實體經濟的這種倒逼擠壓已經逐漸顯現。

　　商業模式之窘

　　實際上，房租除了左右一家店鋪的生死之外，同時也在影響著當地商業模式的發展。

　　對于普通消費者來說，商業地產高房租的影響并不那么直接。但是，餐廳的飯菜價格慢慢上漲，專賣店的衣服越來越貴，這些情況每個人都有體會。也有一些快餐店，雖然價格沒有上漲，但是常客們卻慢慢地發現，食品的量越來越少了。

　　有研究機構統計，2008年以來，北京的寫字樓租金年均增長將近40%，增速達到世界第一。普通商鋪的租金自然也不會低。對于商鋪和寫字樓來說，租金在很大程度上體現出稀缺性和重要性。租金高速上漲，這意味著北京的商業地位在迅速提升，從更廣泛的意義上來說，中國已經成為世界經濟的重要引擎，各大企業紛紛來中國淘金。如此，北京的租金越來越高，是一種正常的商業行為。只是從國貿星巴克關店，我們也看出來，面對高租金，不管是中國企業還是外國企業，都沒有準備好。

　　“受到互聯網的沖擊和人工、租金等成本上升的雙重壓力，實體門店利潤正被不斷壓縮。如果租金還繼續漲，我們這些經營者會遇到更大的困難。”一位實體店經營者透露，2009年以前開店，店鋪租金通常只占成本開支的四分之一左右，可是近兩年，租金幾乎占據了大部分利潤。“現在多數店鋪租金占利潤的30%至50%。核心商圈一些原本經營得不錯的店鋪因為租金飛漲導致利潤受到擠壓，實在經營不下去；很多本來準備大展宏圖的店鋪也束手束腳，不敢積極拿鋪搞擴張。”業內人士認為，年年漲租超過一成，長此以往，勢必對整個商業經濟帶來一些不利。

　　世界經濟尚未完全復蘇，中國經濟增速放緩也是現實。在這樣的大背景下，雖然中國依然吸引著眾多的生意人，但是商鋪的擁有者還是有必要預判未來的走勢，適當對租金進行調整，否則今天高房租逼走了星巴克，明天LV沒準也會搬走。如此下去，剩下的只是一座只有高房租卻無好企業的空曠城市。

　　暴漲與空置的怪象

　　德勤和中國連鎖經營協會近日聯合發布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》顯示，2008年以來，中國商業地產投資一直保持15%以上的增長態勢，特別是2010年住宅調控政策頒布后，商業地產投資增速達到30%。

　　不可否認，政策成為商業地產快速增長的幕后推手。隨著國家一系列樓市調控政策的出臺，從“國五條”到“限購限價令”，住宅地產的投資性能持續下降，商業地產目前已成為主要的房地產投資類型。

　　“今后幾年或許依舊是商業地產的加速歲月。如今城鎮化的大潮也繼續充當商業地產快速增長助推器。”一位地產觀察人士表示。據悉，此前華遠等一批房企紛紛高調宣布轉戰商業地產。原因很簡單，城鎮化給商業地產創造的機遇讓開發商迫不及待了。

　　戴德梁行的數據顯示：2012年第一季度北京寫字樓租金同比增長47.76%，為全球寫字樓租金漲幅最高，同期上海寫字樓的租金漲幅是18.5%、廣州19%、深圳16%。2011年第一季度北京寫字樓租金同比增長則為25%，上海、廣州、深圳當年漲幅與今年差別不太大。

　　“北京租金暴漲有幾個原因：其一，國際跨國企業回潮北京辦公；其二，北京最近幾年寫字樓基本沒有增加新的供應。上海寫字樓之前的漲幅也是比較高的，因為去年有了新的供應，所以漲幅放緩了些。”有業內人士如是說。

　　還有第三個同樣重要的原因——進入商鋪寫字樓市場的資金越來越多。戴德梁行與萊坊這兩年諸多報告中不斷提及：“由于限購，越來越多的投資者正在轉向商鋪寫字樓。”在上海一些高聳的、尚搭著腳手架的商務大樓玻璃幕墻上，常可看見醒目的“不限購不限貸”字樣。

　　有專家認為，這幾年寫字樓商鋪市場開始形成，買進賣出的多起來了。新買進的大多很有錢，雖然寫字樓商鋪價格很高，但大多采取一次性付清，看起來這些買家真是不缺錢。而從大量的新來房東的行動上，能感覺到仍然有很明顯的民間資本高流動性。

　　一些投機性的特征開始出現在商鋪寫字樓市場。據相關媒體報道，在中國一線城市，寫字樓商鋪空置率是比較低的，目前在一些二三線城市倒是出現高空置率的狀況。不過，不管空置率高低，租金都不輕易下降，租賃方可議價的空間是很小的。

　　轉自：

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀