觀點簡述：國內上市房地產企業再融資中斷近三年后，近期多家房地產企業就棚戶區改造和普通商品房項目發布再融資計劃。自“國五條”及各地細則落地以來，中債資信認為，政府對房地產調控的思路或正由需求調控轉向供給放開。結合近期中央政治局會議提出的“促進房地產市場平穩健康發展”方向以及具體的棚戶區改造相關政策目標，我們認為上市房企再融資放開的可能性正在增大。目前房地產企業總體融資成本較高，政策落地將有利于進一步改善房地產行業融資環境，降低企業融資成本，其中中小型上市房企將受益明顯。
近期多家上市房企發布再融資公告，房企再融資開閘預期正在增強
近期，北京城建、新湖中寶等房企紛紛發布公告披露再融資相關事宜（見表1）。此外，2013年8月6日晚金科股份、三湘股份發布公告，2013年8月7日晚廣宇發展、萊茵置業發布公告，皆因“籌劃重大事項”停牌，而在2013年7月份，榮豐控股、迪馬股份、金豐投資等接連發布公告，稱其控股股東研究籌劃可能涉及公司的重大事項而陸續停牌，至本報告發布日，上述公司仍處于停牌階段。
從近年國內上市房地產公司融資情況來看，2009年8月金地集團42億元再融資方案實施至今，房企再融資直接用于房地產項目未有任何獲批案例，而招商地產2009年8月向中國證監會上報增發材料后于2010年6月撤回申請文件。近期招商地產等房地產企業集中發布再融資公告，雖然最終實施仍需經過證監會審批，但市場對上市房地產企業再融資開閘的預期明顯增加。
“國五條”以來無重大房地產政策出臺，監管層或正醞釀房地產政策由需求調控向供給放開轉向；結合近期棚戶區改造目標，棚戶區改造相關的再融資方案獲批可能性很大
2010年4月“新國十條”出臺至2011年期間，房地產調控政策主要集中在需求調控（限購、限貸、提高住房公積金貸款及商業按揭貸款利率、提高首付比例）和交易持有行為（營業稅征收，上海、重慶房產稅） 。2012年無重大新政推出，主要政策集中在既有政策延續 。2013年2月“國五條”推出及各地細則溫和落地后，國家無重大房地產政策出臺，但從相關部門的表態及近期加大棚戶區改造力度看，監管層對房地產調控的思路或由需求調控轉向供給放開。
今年4月住建部發文“積極推進棚戶區改造”（建保[2013]52號），6月國務院常務會議提出5年內再改造棚戶區1,000萬戶并鼓勵和引導民間資本參與改造，并在7月進一步以行政法規方式落地。7月30日的中央政治局會議提出“促進房地產市場平穩健康發展”，不再強調以往的調控提法。考慮到上述政策背景，我們認為從增加商品房供給的調控思路以及宋都股份的再融資公告看，普通商品房項目的再融資獲批可能性有所增加，而棚戶區改造相關的再融資方案獲得最終通過的可能性很大。
若政策落地將有利于進一步改善房地產行業融資環境，降低企業資金成本，中小型上市房企將受益明顯
房地產業屬于資金密集型行業，開發周期長，資金投入量大，而企業自有資金投入較少，現金流狀況受項目建設和銷售進展狀況影響大，主要依靠外部資金滾動經營。國內房地產投資按照資金來源可分為國內貸款（其中以銀行貸款為主）、利用外資、自籌資金和其他，近年來各部分占比情況如圖1所示。
隨著2010年國務院“國十條”及2012年央行加強貨幣政策預調微調，國內銀行貸款融資額增速經歷了下降后回升，至今年6月份房地產開發融資中銀行貸款累計同比增長已達29.9%，恢復至“國十條”出臺前2009年中水平（圖2）。與此同時，房地產信托融資經歷了2011年快速增長、2012年兌付風險收縮后，今年亦出現顯著改善，僅今年上半年，房地產信托新增融資規模即達到3,163億元，接近2012年全年3,163億元融資水平。因此，在房地產行業融資環境改善的背景下，中債資信認為，若上市房企再融資政策最終落地，將有利于進一步改善房企融資環境。從融資成本看，不同規模和市場地位的房地產企業融資成本差異較大，中小型上市房地產企業的信托融資成本在9%以上，中長期銀行貸款利率也在7%以上，總體融資成本較高。直接股權融資可帶來無息權益資本，含權債券融資也將大幅降低融資成本（冠城大通公告的可轉債票面利率為不超過4.0%）。對于中小房地產企業，由于再融資規模相對自身資金規模較大，在再融資開閘中將受益更為明顯。
轉自：中債資信
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