更好滿足剛性和改善性住房需求

　　近日召開的中央政治局會議提出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。中國人民銀行、國家金融監管總局、中國證監會近日聯合召開的電視會議提出，調整優化房地產信貸政策。

　　降低購房成本

　　當前，降低購房者財務成本、支持剛性和改善性住房需求的各項政策正在加速落地。住房和城鄉建設部部長倪虹日前表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

　　今年7月，個人住房貸款利率繼續下行，放款速度有所加快。貝殼研究院最新監測數據顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個BP；首套、二套主流房貸利率分別較去年同期回落45個BP、25個BP。與此同時，7月百城銀行平均放款周期為22天，較上月縮短1天。

　　房貸利率下行有兩方面原因。一方面，LPR改革效能持續釋放。由于目前99%的房貸利率與5年期以上LPR（貸款市場報價利率）掛鉤，LPR變動成為觀察房貸利率變化的主要因素。“6月引導公開市場操作、中期借貸便利中標利率下降0.1個百分點，帶動1年期、5年期以上LPR均下降0.1個百分點。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾8月4日在國家發展改革委等四部門聯合舉行的新聞發布會上表示，6月個人住房貸款加權平均利率為4.11%，同比下降0.51個百分點。

　　另一方面，“首套住房貸款利率政策動態調整機制”繼續得到落實。2022年12月，“首套住房貸款利率政策動態調整機制”建立。中國人民銀行最新發布的《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至今年6月末，在全部343個城市（地級及以上）中，有100個城市下調或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10個至40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。

　　值得注意的是，盡管自去年以來，5年期以上LPR已實際累計下行45個基點，但是，由于房貸利率約定的加點幅度在合同期限內固定不變，前幾年發放的存量房貸利率仍處于相對較高水平。去年以來，為了減少利息支出，不少借款人呼吁下調存量房貸利率，也有人率先行動，選擇提前償還房貸。

　　為了有效回應市場關切，中國人民銀行已明確表示，今年下半年將指導商業銀行依法、有序調整存量個人住房貸款利率。“存量房貸利率調整有兩種方式，一是直接降，即銀行與借款人自主協商、變更合同約定；二是間接降，即貸款以新換舊，用新發放的貸款來置換原有的存量貸款。”招聯首席研究員董希淼說。

　　“存量房貸利率下調將成為重要方向，但預計其落地過程不會一蹴而就，落地模式有待探索，并且可能具有差異性。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬說，在實施路徑上，預計仍需金融管理部門引導、制定相關細則，國有大行先行，中小銀行跟進；在操作方式上，商業銀行可能下調房貸的“加點”利率，基準部分仍將參考LPR走勢。

　　最新出爐的5年期以上LPR“按兵不動”，被市場視為“給存量房貸利率調整預留空間”。溫彬認為，由于當前新發放的貸款利率已降至歷史低位、各地因城施策的空間較大，銀行的息差持續收窄；5年期以上LPR按兵不動，這有助于維持銀行的合理利潤，從而為存量房貸利率調整預留出空間。“當前，居民的投資行為、資產配置行為已經發生變化，新發放的房貸利率已經實現了較大幅度下調，在此背景下，調整存量房貸利率不僅能夠更好地穩定預期，還能夠減少貸款置換行為、降低空轉套利風險、規范市場秩序。”溫彬說。

　　加大保交樓金融支持

　　支持剛性和改善性住房需求，要以房地產市場供給端的穩定為基礎，供給不穩直接影響需求預期。今年一季度，二手房市場的回升幅度、市場熱度曾高于新房市場，其背后正是供給不穩導致的需求不足。“二手房的不確定性較低，一手房存在不確定性，此前部分房屋無法按時交付，打擊了購房者的支出意愿。”上海金融與發展實驗室主任曾剛說。

　　為此，要扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。國家發展改革委日前發布的《關于恢復和擴大消費的措施》明確提出，做好保交樓、保民生、保穩定工作，完善住房保障基礎性制度和支持政策。倪虹此前也表示，保交樓、保民生、保穩定是黨中央、國務院作出的重大決策部署，要進一步提高政治站位，增強責任意識，加快推進已售逾期難交付住宅項目建設交付，切實維護購房人合法權益。

　　“結合保交樓工作需要，人民銀行已將2000億元保交樓貸款支持計劃的期限延長至2024年5月底。”鄒瀾表示，2021年下半年以來，金融部門按照黨中央、國務院部署，配合有關部門加大保交樓支持力度，配合推出兩批共3500億元保交樓專項借款，設立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導商業銀行積極提供配套融資，有力推動各地項目復工建設。

　　目前，各地的保交樓工作正在有序推進，項目復工和建設交付加快進行。最新數據顯示，保交樓專項借款項目的總體復工率已接近100%，累計完成住房交付超165萬套，首批專項借款項目的住房交付率已超過60%。

　　“與此同時，還要穩定房地產企業的債券、股權等重點融資渠道。”鄒瀾說，去年以來，房地產企業的開發貸款需求明顯上升，商業銀行加大投放力度，今年上半年累計新增開發貸款4200多億元，同比多增約2000億元，促進了開發商加快項目施工建設。此外，去年11月以來，在民營企業債券融資支持工具的作用下，已累計為民營房企約260億元的債券發行提供了增信支持；中國證監會優化房企上市融資政策后，已有多家企業獲得股權融資支持。

　　國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉認為，目前房地產市場總體處于調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。但要看到，這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發揮作用、房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。“隨著經濟恢復向好，居民收入增加，房地產市場優化政策顯效，居民的住房消費意愿、房企的投資意愿有望逐步改善。”付凌暉說。

　　增加保障性住房供給

　　促進房地產市場平穩健康發展，治本之策在于促轉型，推動建立發展新模式，從解決“有沒有”轉向解決“好不好”。接下來，保障性租賃住房供給、長租房市場建設的政策支持力度將繼續增強。

　　近日召開的中央政治局會議提出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。國家發展改革委日前發布的《關于恢復和擴大消費的措施》明確提出，擴大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。

　　“為了推動房地產行業轉型發展，中國人民銀行、國家金融監管總局擬定《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，為住房租賃提供多元化、全周期的金融服務。”鄒瀾說，此外，1000億元的租賃住房貸款支持計劃正在穩步推動，已落地濟南、鄭州等試點城市。

　　今年1月，中國人民銀行印發《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》（以下簡稱《通知》），設立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元，采取“先貸后借”的直達機制，按季度發放，支持相關金融機構于2023年年底前，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃住房購房貸款。金融機構按照自主決策、自擔風險的原則，發放租賃住房購房貸款，貸款利率原則上不超過3%，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。

　　“自《通知》下發以來，工商銀行密切跟進8個試點城市的實施方案落地情況，積極給予融資支持，已在山東省濟南市落地了首筆租賃住房貸款支持計劃的貸款投放工作。”中國工商銀行公司金融業務部相關負責人說，下一步，該行將積極探索長租房市場的金融服務，充分運用政策性金融工具，按照市場化原則，為試點城市的經營主體收購存量住房提供長期貸款支持。

　　與此同時，公共租賃房企的資產盤活工作也在穩步推進。近日，由興業銀行參與承銷的河南省豫資保障房管理運營有限公司2023年度第一期資產支持票據成功發行。具體來看，項目發起人是河南省唯一的省級保障房建設投融資主體，底層資產為發起人所持有的正陽縣、襄城縣、遂平縣三地公共租賃住房資產，首期發行金額為7.56億元，優先級利率為3.75%，創下了中原地區同類資產證券化產品的最低利率。

　　接下來，房地產融資將保持平穩有序，住房租賃、保障性住房建設的金融支持力度將進一步加強。《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》明確提出，將落實好“金融16條”，穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，促進房地產市場平穩健康發展。 （記者 郭子源）

　　轉自：經濟日報

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