在上海、北京、廣州等地“地王”涌現，土地市場不斷升溫的情況下，再次傳出房產稅試點擴容的消息，意味著調控力度還將收緊。不過業內人士提醒說，不必對此抱有太高的期望值，因為房產稅也無法解決樓市本身存在的問題。
房產稅擴容在即
此前不久公布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。而且發展改革委有關負責人就此也曾表示“今年會有具體動作”。一時間，房產稅擴容成為焦點話題。
就在土地市場越來越熱、“地王”不斷涌現的當下，傳出房產稅擴容消息，可謂是意味深長。根據德佑地產市場研究部監控的數據顯示，今年5月，全上海市共計出讓經營性地塊21幅，相比上月增加10幅；成交金額170億元，環比上漲41.2%，為今年以來新高，并且相當于去年同期的72倍；5月經營性用地的平均成交樓板價為14490元/平方米，環比上漲6.8%，連續第二個月突破萬元，并且創造了單月平均樓板價的歷史最高紀錄。
上海并非個例。包括北京、廣州、長沙等地頻現“地王”或高溢價成交。數據顯示，全國北上廣深四個一線城市前5個月土地出讓金1411.8億元，為去年同期的3.5倍。資金面的改善，使得房企有了更多的資金投入到土地市場，同策咨詢研究中心數據顯示，今年一季度140多家上市房企中48%的企業速動比率在0.5以下，相比去年三季度約六成低于該標準情形而言，大部分房企資金面有所改善，有更充裕的資金投放于土地市場。
這種現象則促使住宅價格上漲預期繼續釋放。根據中國指數研究院[微博]公布的數據顯示， 5月份百城住宅平均價格自2012年6月起連續第12個月環比上漲。
面對這種現象，在房價上漲沖動異常強烈的前提下，傳出房產稅試點城市擴容的消息，其實不難讓人理解。
仍存五大懸疑
至于此，房產稅試點城市的擴容已成事實。不過，至于除了上海、重慶之外的第三個試點城市何時出現，以及是哪個城市、征稅對象是什么……等等，諸多疑問仍然懸而未決。
何時擴容？
關于房產稅試點城市擴容的消息，一直不絕于耳。但到底會在何時出現第三個試點城市，目前仍然不得而知。
據了解，目前呼聲最高的城市為杭州，但杭州市政府并未對此做出回應，相關主管部門的答復也非常籠統：等待上級通知。從今年年初，市場上一度傳出房產稅在杭州試點可能會在3月、5月或7月這幾個時間點。目前已進入6月，杭版房產稅仍未出臺。此外，另一熱點城市南京，在近期反而顯得風平浪靜了。
結合之前的做法，有關市場分析人士指出，目前盛傳房產稅試點擴容的消息，其實在很大程度上是出于“表姿態”需要。“之前北京、武漢、長沙等城市，因為房價一度上漲過快，而傳出要進行房產稅試點的消息。”這位人士如是說。而如今，房價上漲預期過高，自然而然便會有地方政府放風要征收房產稅。
至于何時會真正開始試點，業內人士表示要根據各地的市場行情。如果房價上漲預期過大，超過當地民眾承受能力，在近期出臺政策的可能性則非常大。
只是杭州？
為什么杭州試點的呼聲最大？有分析指出，對于新一輪房產稅試點城市的選擇，主管部門傾向于“能區別于其他城市的城市”，尤其是“分屬不同區域且房價過高、上漲過快的二線熱點城市”，便于為全國推廣積累經驗。由此看來，杭州成為最具有代表性的選擇。
但這并非是杭州成為試點城市的唯一理由。德佑地產市場研究總監陸騎麟表示，北京之前也曾有過類似的傳聞，還有武漢、長沙等城市也曾一度風傳要進行試點。因此在他看來，不單單只是杭州可能會試點。最終會是哪個城市？“要根據所在城市的房價漲幅、現有幅度等，以及所面臨調控的壓力來綜合判斷。”他說，因此他認為符合條件的除了杭州之外，還包括南京等，甚至包括廣州、深圳等一線城市也有可能會成為下一個試點對象。
稅率會有多高？
稅率的高低，相信牽動著市場的心。
據稱，杭州試點方案將借鑒上海試點對增量房屋征收房產稅的模式，并在此基礎上劃定人均60平方米的免征面積，按照家庭為單位綜合計征。稅率分為兩檔，對普通住宅，以交易價格的0.4%的稅率征收；對于非普通住宅，以交易價格的0.8%的稅率征收。如果按照該稅率執行，那么杭州稅率略高于上海水平。
考慮到目前房價上漲預期較大，新加入試點行列的城市，會不會提高稅率，以加大震懾威力，專家表示這得看所在城市的調控決心。不過，根據記者了解的情況來看，與上海、重慶大致相似，極有可能會成為新試點城市的必然選擇。北京大學公共經濟研究中心研究員、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同指出，除非地方政策決意擯棄土地財政而加大征收力度，否則最大的可能就是沿襲之前的做法，當然稅率方面與重慶、上海相當。而從另外一個角度來說，由于房價中已經包含了土地出讓金，因此這也決定了我國的房產稅稅率不會很高。
存量還是增量？
房產稅的征收對象是存量還是增量，還是兩者都征？
中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，不管是增量還是存量都有可能，短期來看，增量的可能性較大。他進一步解釋說，由于對存量房征稅，尚存在較大的阻力，加之存量房已經吸納了巨量社會資金，因此用力過猛，很有可能會對房地產市場產生巨大沖擊，所以選擇增量開征，是一個比較可行的做法。
但這并非意味著對存量房就會“網開一面”，專家指出，等到條件成熟，存量房也會納入到征稅范圍內。唯有如此，才能體現稅收調節收入作用。
效果有多大？
不過業內人士提醒說，房產稅不可能解決目前房地產市場上存在的諸多問題。因此即使擴大房產稅試點，也無法起到“包治百病”的作用。
韓世同表示，房產稅能夠抑制炒房和囤房行為，同時也能為政府提供穩定的稅收，在一定程度上降低地方政府高價賣地的意愿。因此征收房產稅，對樓市調控有一定的輔助作用。
但是不可否認的是，目前樓市存在供應結構不合理等諸多問題，非房產稅所能解決，因此專家建議，除了房產稅之外，要從政策導向、土地供應、房企規范運作、稅收等多方面、全方位調控，才能達到預期效果。（文/本刊記者 甄愛軍）
來源：《理財周刊》
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