５月，廣州、上海等地不斷上演“地王”大戲，廣州一月拍出三塊天價土地，上演了“瘋狂５月”大戲，而拿地的越秀地產、佳兆業地產等均是行業領軍企業。房地產企業“逆調控”天價拿地，讓未來市場的走勢產生了很大不確定性。
地市的“瘋狂五月”
５月６日，佳兆業以１８億元加配建７萬平方米保障性住房的代價，拍得廣州白云區總面積１４萬平方米的土地，刨除保障性住房后的商品房部分，折合樓面地價２．６萬元/平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價不到２．５萬元/平方米。
這也拉開了廣州５月不斷上演的“地王”大戲的序幕。
５月２３日，在廣州白云區沙太路梅花園宅地的拍賣中，又是佳兆業地產以約８億元、配建１９６００平方米保障房的價格競得。這塊土地與其月初拍下的地王區位臨近，在刨除配建面積后，樓面地價約２．４萬元/平方米。
同日，在擊敗恒大等知名開發商后，越秀地產旗下的廣州城建開發南沙房地產有限公司以２４．６億元、配建４２０００平方米保障房的價格，競得海珠區一臨江地塊，剔除保障房后的樓面地價，達到３．５萬元/平方米。
廣州市國土房管局４月公布的數據顯示，全市新建商品住宅網簽均價１６３７４元/平方米。
不僅在廣州，５月上海世博園區附近拍出的一個商業地塊，樓面地價超過４萬元/平方米，成為上海新的單價地王。
“‘面粉’貴成這樣，‘面包’怎能不漲？”２３日，在拍賣會現場，一位房地產商如是告訴記者。
開發商“瘋狂”的背后
一邊是中央三令五申、嚴格要求確保房地產市場穩定，一邊卻是開發商不斷上演逆市天價拿地的戲碼。在中央申明嚴格調控的背景下，開發商有何理由對后市如此看好？
中原地產市場部總經理黃韜認為，以越秀地產刷新的廣州新“地王”為例，加上配套成本后高達３５０００元/平方米的樓面地價超出了理性范圍，一旦未來政策加碼或市場轉向，開發商所面臨的風險巨大。
對于土地成交火熱，一家知名開發商的區域經理表示，最簡單的邏輯是：開發商需要土地建房子，拿地是因為缺地。廣州市提供的統計數據表明，過去十年，商品住宅出讓占廣州全市土地出讓的比例不足２０％，其余大部分被占地面積更大的商業用地和工業用地等占據。另一方面，“花什么代價拿地，取決于開發商的資金流和對后市的預期。”這位區域經理還說。
有專家表示，與一些小企業通過拿地王來提高影響不同，此次廣州３個地王拿地的是越秀地產、佳兆業等行業知名企業，而且在競拍過程中也是擊敗了恒大、中海等企業才勝出，行業標桿企業參與地王拍賣，反映出開發商整體對后市的看好。這對處在博弈天平的另一端的普通購房者而言，并不是一個好信號。
一位不愿透露姓名的業內人士表示，這些新地王，雖然單價昂貴，但土地總價都不高，不排除開發商通過一兩塊地價的大幅溢價，捂熱整個區域的房地產市場熱度和價格預期，達到托市的效果。
制造“地王”只能使房價“越調越漲”
暨南大學管理學院教授胡剛認為，這種制造地王的方式，是開發商和地方政府合演的一出大戲。開發商贏得了關注、提升了預期，而地方政府通過賣地賺得盆滿缽滿。這種情況下，“地方政府再怎么表態嚴格調控不放松，老百姓都會擔心未來房價預期會失控。”
地價不斷攀升對于市場預期的影響顯而易見。今年前４個月，廣州房價漲幅領跑一線城市，廣州市國土房管局公布的４月房價同比去年上漲１８．６％。
地方政府一般的做法是，對開發商進行“價格指導”。但在執行中出現的新問題是：一些開發商通過拆分合同的方式，把精裝房拆分成普通住房和裝修合同，以此規避調控。例如，位于廣州市番禺區的天璽灣，在全市商品房成交網簽價格同比上漲１８．６％的背景下，卻出現了逆市下降。從去年１０月的１２０００元/平方米下降到不足１萬元/平方米。“如果地方政府對此問題管理不到位，結果就是開發商沒少賺錢，政府也完成了目標，房價統計依然實現了下降，但結果是老百姓被忽悠了。”一位業內人士表示。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟等專家表示，政府一方面要通過城市更新改造、農村集體土地入市等制度創新激活土地，置換出更多的商品房土地，緩解供需矛盾；另一方面，也應該合理讓出土地出讓的收益，防止普通購房者成為最終天價的買單人。（烏夢達）
來源：中國商報
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