內地房企扎堆出海四大圖謀，尋求更寬松融資渠道

在“新國五條”細則落地的4月里，開發商們無論是賣房還是拿地，幾乎陷入“無計可施”的境地，卻也沒閑著，扎堆走出國門拓展海外市場。先有萬科宣布“B轉H”成功；隨后萬達傳出通過收購買殼公司啟動在港上市進程，盡管雙方對此并不愿給予正面回應，但無論是萬達年內本身的海外布局，還是其對資金的需求量，赴港融資，都是最佳的選擇；與萬達幾乎同步，招商則宣布已完成了一筆50億元的殼公司注資；而從未上市的綠地也于近日傳出赴港買殼的傳聞……

　　仔細分析內地房企扎堆出海，其目的不外乎四個：尋求更為寬松的融資渠道，為即將消失的B股找尋出路，在內地頻遭調控的情況下進軍海外地產以及擴大所屬集團的海外影響力，為布局其他產業奠定基礎。

　　圖謀1：緩解資金鏈壓力

　　在眾多出海的房企中，尋求更為寬松的融資渠道幾乎是所有企業最為直接的目的。

　　以國內“千億房企”中惟一未上市的綠地為例，近日傳出借殼盛高置地，謀劃赴港上市的傳聞。而尋求其背后原因不難發現，綠地近年在商業地產方面的大步跨進，使得其不得不尋求更為廣闊的融資平臺。

　　綠地未上市的原因主要在于其特殊的國企背景和復雜的股權結構。同時，由于綠地集團的多元化經營，使得其整體上市有很大障礙。雖然憑借國企的強大背景，綠地集團董事長張玉良曾公開表示“不差錢”，但隨著綠地開始轉型，尤其是在商業地產方面的重心挪移，使得這種情況可能發生了變化。

　　今年年初，張玉良首次公開借殼赴港上市路線圖，稱綠地將于2013年分拆酒店集團和海外業務，同時透露已經有了買殼目標。這種態度的轉變，使得外界相信，綠地收購盛高，“借殼”赴港上市是大概率事件。“綠地目前是房地產行業少有的世界500強企業，盤子已經非常大，而且綠地的商業地產近年不斷快速擴張，其野心不次于萬達”，有業內人士指出。

　　中國指數研究院企業研究總監蔣云峰對此表示，綠地想借殼赴港上市，固然是想打通在海外資本市場的渠道，在目前融資難的大環境下，作為大國企的綠地雖然不至于那么缺錢，但其快速發展對資金的需求仍比較大。“特別是做商業地產，與住宅的運營完全不同，住宅屬于快進快出，能較快收回資金，而商業地產需要長期持有，做商業越多資金鏈就會受到越大影響”，蔣云峰表示。

　　與此同時，招商地產收購香港的東力實業近一年之后終有注資動作。4月底，招商地產公告稱，將內地部分房產項目公司股權，以近50億元約61.77億港元出售給東力。業內人士普遍認為，此次注資行動表明，招商地產已將東力實業做成其海外的利潤中心和融資平臺。

　　正略鈞策管理咨詢顧問王云表示，自新一輪房地產調控開始之后，房地產企業的融資難度不斷加大，土地價格則節節攀升，資金成為下一步發展的核心競爭力所在。房企赴港借殼或注資港股子公司，都是為未來房地產開發奠定資金基礎。

　　圖謀2：為B股尋求出路

　　除了資金的需求外，已經在內地成功上市的房企，再度轉戰H股市場，更多的還有為基本失去融資功能的B股尋求出路的意圖。

　　B股的正式名稱是人民幣特種股票，是為吸引外資而特別設立的股票種類，在上海和深圳兩市上市交易。但由于多種因素，導致B股流動性較差，長期以來投資者對其關注度不高，已經十分邊緣化。分析人士指出，由于B股目前基本上失去了融資功能，B股上市公司選擇退市或轉為其他股已是大勢所趨。同時，B轉H股之后整個公司的市值會增加，海外投資者的認知度會更高。

　　今年1月，房地產龍頭萬科宣布，擬申請將旗下B股變更為在港交所上市的H股，從而成為首家B轉H的房企。萬科總裁郁亮稱，這相當于萬科歷史上第二次股改，并不涉及融資安排，也沒有融資計劃，萬科B轉H只是簡單的轉板，目的主要是增強B股流動性。

　　有了萬科B轉H的路徑，當4月底招商地產A、B股同時停牌，市場就開始猜想，招商此舉莫非是要效仿萬科？

　　但有人認為，并不是每個B股公司都適合轉H股。因為萬科A、B股價格倒掛，轉板后對A股的股價起促進作用，而招商地產股價并無倒掛，轉板支撐力不足。幾日之后招商地產復牌，重大事項水落石出，原來確實系注資香港子公司，而并非轉板。

　　不過，萬科的B轉H之路顯得有些漫長。雖于此前公布，申請已被港交所受理，在等待證監會審批；但至今已過去了數月還未完成，市場有猜測稱該計劃可能已被擱置。但這一猜測隨后被萬科否認。

　　近日有消息稱，萬科B轉H或于5月掛牌，較早前所傳聞的4月掛牌有所延遲。市場分析人士稱，其中原因是考慮到近日市況波動，待市況較佳才出擊。“總體上問題不大，但是現在可能要獲得更多B股股東的認同。”

　　雖然B轉H有諸多不易實現之處，但與新股IPO上市復雜、漫長的過程相比仍要簡單一些。同樣，借殼上市雖然能避免IPO，但買殼只是第一步。港交所規定，買殼后24個月內如注資超過殼公司資產的一倍，即被視為反收購，需按照IPO的程序審批，這使得多數公司望而生畏。

　　圖謀3：進軍海外地產

　　實際上，許多房企登陸海外市場，與其眼下的國際化進程是同步的。

　　4月中旬消息，萬科以6.78億元收購新加坡一個房地產項目30%的權益。今年早些時候，萬科先后與美國鐵獅門、香港新世界聯手，進軍美國舊金山和香港開發住宅項目。其中，萬科為舊金山項目投資1.75億美元，而香港荃灣地塊總價值34.35億港元，萬科占有項目兩成權益。萬科董事長王石還透露，萬科將追隨客戶進軍北美，年底有望在紐約投資項目。

　　有業內人士向北京商報記者指出，聯系前兩次萬科拓展海外業務來看，此次萬科在新加坡投資6億多元，規模仍然不是很大，屬于測試市場反應。同時，萬科在海外都采取與當地的發展商合作發展模式，規避市場風險的做法也很明顯。

　　目前，內地房企進軍海外已經成為“時髦”。來自中國海外投資聯合會一項數據顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。商務部數據顯示，去年前三個季度，我國境內投資者共對全球126個國家和地區的2491家境外企業進行了直接投資，累計實現非金融類對外直接投資525.2億美元，同比增長28.9%，其中，房地產投資在境外的資源配置效率和利潤空間均相對較高。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，吸引中國開發商“出海”的，不僅是戰略布局上的考慮，更是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端職業客戶群到海外置業投資，而房企也可在此細分市場上獲得收益。

　　事實上，從房企海外項目的物業類型看，涵蓋范圍也相當廣泛，包括旅游商業、住宅、酒店式公寓在內的多種業態都有涉及。業內人士認為，房企對海外地產的投入不菲，目前海外項目大多處于開發階段，項目是否得到市場認可，將直接決定企業未來是否繼續投資。

　　“雖然目前房企在海外投資上還比較謹慎，但要進行規模化擴張勢必會存在種種問題。首先布局海外市場需要充裕的現金流或融資渠道進行支撐，否則，難以抗拒國際市場風險，從這個角度就很容易理解為何房企極力要突破海外資本市場”，張宏偉表示。

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