新“國五條”各地細則力度幾何？

　　自2月底新“國五條”細則公布以來，市場各方對地方具體的調控措施一直存在猜測和忌憚，導致樓市熱鬧起來。趕在地方政策出臺前的窗口期，3月大城市樓市尤其是二手房市場交易一片喧嘩與騷動，過戶量大增。

　　以北京為例，市場機構根據北京市住建委網站數據統計，3月份二手住宅網簽總量達到了43780套，環比大幅上漲332.5%，同比上漲了294%。而近年來，北京市正常月交易量是二手房和新房各1萬套左右，3月份二手房網簽量為平常的4倍，創有史以來單月新高。

　　可見，地方政策的出臺越果斷，對市場和預期的穩定才能越有利。千呼萬喚始出來，從發布時間上看，這十余個大城市的政策幾乎都沒有趕上3月的最后一個工作日，廣州更是掐著3月31日最后一個周末的夜晚發布，可見新政在各大城市的醞釀過程并不輕松。

　　在各地細則中，除了不多的新內容外，更多的是對中央政策的重申和以往政策的延續。

　　限購——戶籍單身人士限購一套

　　限購升級最顯著的是北京。北京將嚴格購房資格審核，加大執法查處力度。對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產權登記手續，家庭承擔相應的法律責任，并且5年內不得在本市購買住房。

　　北京同時明確規定，從3月31日起“北京戶籍的成年單身人士，在北京沒有住房的，限購一套住房；已經擁有一套及以上住房的，暫停在北京向其出售住房”。相對于此前京籍家庭限購兩套，京籍單身人士也限購兩套的規定，進一步收緊。

　　對此，北京房地產業協會秘書長陳志表示，限購政策從嚴，將有效打擊投資、投機性住房需求。而不少網友回應此項規定為針對假離婚而設，北京市政府稱，此次從嚴限購政策，意在進一步實現住房資源的優化配置，在現有條件下，滿足更多的剛性自住需求。結合北京人口、資源、環境現狀，考慮到單身人士擁有一套住房基本能夠滿足自住需求，當前對單身人士購買第二套住房進行適當限制，有利于使有限的住房資源配置給更多的急需住房的剛性自住需求，也能抑制部分投資投機性需求。

　　上海此前已經實行對單身人士的限購，廣東要求珠海等城市限購由主城區擴大到全部行政區域，而其他城市沒有進一步的限購措施。這也從一個側面反映出，限購作為一種臨時性行政手段，效力上缺乏縱深，亟待其他長效機制接棒。而延續兩年多的限購，導致在去年年底、今年年初剛需集中釋放，對樓市價格穩定產生了較大沖擊，僅靠限購，無法長效穩定市場。

　　限貸——嚴禁或暫停第三套及以上房貸

　　上海細則規定，嚴禁發放第三套及以上購房貸款，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。重慶規定，嚴格執行第二套住房信貸政策，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　多數地方細則中，都提到了差別化信貸政策。對三套房貸使用了“嚴禁發放”、“暫停”力度不等的禁止性規定。

　　同時，這些城市細則中都表示要進一步提高第二套住房貸款的首付款比例，但都未直接明確提高的比例，留有預案，“房價不聽話則棒落”。

　　北京市房地產中介行業協會會長李文杰認為，現在的信貸政策已經收得很緊了，目前市場二套住房的購房信貸是首付六成，差不多上浮15%的利率，這一次要進一步提高門檻，但還沒有具體數字。有消息說，可能會達到七成首付和20%利率。

　　所得稅——能核實原值的依規征20%

　　對各方最關注的個人轉讓住房征收差價20%稅費的問題，北京規定：通過稅收征管、房屋登記等信息系統，能核實房屋原值的，嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，按照核定征收方式計征個人所得稅，核定征收率是1%，按照交易額全額的1%征稅。同時，對個人轉讓自用5年以上，而且是家庭唯一生活用房的，將繼續免征個人所得稅。

　　在個稅方面，上海、重慶等城市的規定與北京基本相同。然而，對于這樣的規定，有受訪的房屋中介人士稱，避稅的辦法不是沒有，比如可以更多地增加原值，還有一種方法就是在總價上規避一些。有分析人士認為，在實際操作中，由于網簽價格多按地區指導價格上報，因而和房屋原值之間的應稅差額，并沒有理論上的那么大。

　　經濟學家袁鋼明指出，對于住建部要求的絕不能將20%所得稅轉嫁到買房者身上等說法，細則也沒有做出明確說明，存在漏洞。

　　值得關注的是，重慶版細則的關鍵點落在了強化房產稅的調節作用，對在主城區個人擁有的獨棟商品房、個人新購的高檔住房，以及在重慶同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套及以上的普通商品住房，征收房產稅。

　　限價——房價漲幅低于人均可支配收入的實際增幅

　　3月30日，南京市人民政府發文稱，2013年全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。南京公布的樓市細則內容僅此一條，顯示了此次調控并非所謂的“新一輪”，依然是三年前開始的調控的延續，而有些政策僅僅是重申意義已不大。

　　不高于居民人均可支配收入實際增幅，成為限價的主要目標。重慶規定，主城區新建商品住房價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅。主城區以外各區縣（自治縣）人民政府制定本區域房價控制目標，于4月底向社會公布。

　　北京2013年的房價控制目標，首先是要求新建商品住房價格與2012年相比，要總體上保持穩定。在此基礎上，為進一步促進住房回歸居住屬性，《通知》還將短期調控和長效機制建設相結合，明確要降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理，妥善解決群眾住房問題。

　　限價的具體措施，體現在對新房定價的控制上面。如銷售管理方面，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，而且不接受指導的商品房項目，可以暫不核發預售許可證書，或暫不辦理現房銷售備案。對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產權登記手續，家庭承擔相應的法律責任，并且5年內不得在本市購買住房。

　　有分析認為，政府對開發商的定價權利的干預，則顯得過于微觀，是對自身政策的不夠自信。如果說限購等手段還在于平衡供需來調節市場，則直接干預定價是對市場信號的干擾。

　　聯網——個人住房信息系統建設

　　廣東省明確要求今年內全省地市實現住房信息聯網。

　　重慶市提出，“加快全市個人住房信息系統建設”。同時提出，加強房地產企業信用管理，建立國土房管、城鄉建設、公安、物價、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，推進房地產企業誠信體系建設。

　　上海則明確：“房屋管理、稅務、人力資源社會保障、民政等部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程。”

　　由上可見，公安、物價、工商、人力資源和社會保障、民政等部門終于參與到了房地產調控中，顯示出房地產市場的復雜性，如果調控依舊只著眼于土地和房屋，則無法找到治本之策，需要各部門綜合治理，協調發力。

來源：中國國土資源報

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