中國房地產市場的近憂和遠慮

進入2013年以來，隨著上一階段調控政策影響力的弱化，中國房地產市場再次陷入新一輪的爆發性增長，并再次引起多方討論，“泡沫論”、“供需論”不絕于耳。在“國五條”調控新政出臺后，房地產市場將會是怎樣的發展態勢，房價的走勢又怎樣，究竟是什么在支撐著房價的高漲，造成這種現象的原因是什么……對此，多位相關人士在由國務院發展研究中心主辦的“中國發展高層論壇2013年會”進行了討論。

　　投資性需求造成“供不應求”

　　對于是否因土地的供給不足而造成了高房價，國土資源部副部長胡存智表示，我國近年來土地供應量對滿足城鎮化和住宅市場的需求是足夠的，市場表現為供不應求的主要原因是投資性需求高漲。

　　胡存智指出，從近八年我國住房用地供應數據來看，如果按照容積率1.5計算，可以建出的住房面積達到84.36億平方米，如果按照人均30平方米的標準計算，可以滿足2.82億新增城市人口的住房需求。但值得注意的是，同期進入城鎮的人口只有1.67億人，雖然有地區間的差異性、房屋套型的變化等方面的問題，但總的看來供地充分。

　　對此，瑞安集團主席羅康瑞表示，現在中國房地產業的高房價有可能有一部分是政府的不確定行為造成的，比如說土地供給的計劃能否早一些透露，包括銀行貸款的政策能夠保持相對的穩定。

　　羅康瑞指出，過去國內在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供應方面，應更透明化，更加明晰。在土地供應量、供應地區、土地用途等方面，給出清晰的導向，使消費者了解未來的供應情況，這樣就不會沒有方向地亂買房產，也不會與市場脫節。

　　胡存智對此表示，現階段我國已實行公開透明的土地供應引導。例如國土部規定地方必須在3月份最遲4月份公布全年供地計劃，并標明供地用途等。因此，大家可以參考供應計劃以考慮各項投資計劃，起引導性作用。特別是2013年土地供應方面，要與前五年土地供應保持均衡，這意味著，如果低于這個平均值、供應減少要盡量保證達到這個平均值，如果高于這個平均值，則需要適當的收縮數量，以維護未來房地產市場供應的穩定。

　　但是，為什么供過于求的土地供應量，表現出來的情況卻是供不應求？胡存智指出，我們有足夠的數據證明，之前的供應對滿足城鎮化和住宅市場的需求是足夠的，如果按照每年的城市化率進城的人口量來說，每年的土地供應量是供過于求的。

　　“主要原因還是在于投資性需求過于旺盛，在居住需求已經得到滿足的情況下，投資性需求覺得供不應求，因此表現為供不應求。”胡存智指出，投資性需求是我國房價上漲的主要原因。

　　《英才》雜志社社長宋立新總結道，現階段并不是剛需問題，而是剛需的集中和投資的驅動推動了房價的上漲。另外，從用地方面，雖然供給充足，但也有部分囤地現象。

　　胡存智表示，的確有部分開發商會囤地，但這并不是主流。因為，土地與資金，只有流動才能增值，因此，不會有人主動惡意囤地。

　　“所以今年土地供應中有三條要求，一是增加增量，二要盡快釋放存量，三是盤活閑置土地。”胡存智表示，國土部建立了大企業大地塊盡快開工建設向市場提供的監察制度，使已經拿到手的地盡快釋放，另外對于多年閑置土地制定政策，盡早開工。

　　胡存智同時指出，國土部正在對廣東、重慶等地進行集體建設用地流轉進行試點，使集體土地能夠在產權建設以及流轉規則上逐步建立起規矩，逐步實現“同地同權、同地同價”，彌補土地市場供應。

　　中國房地產市場應從量向質轉變

　　“2012年房地產市場呈現前低、中升、后翹的趨勢”。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，中國住房最短缺的時間已經過去，未來應從量向質轉變。

　　任興洲表示，國研中心根據第六次2010人口普查數據和相關數據推算，到2010年這些年來積累存量住房全中國是179億平方米，2.2億套的住房，從總量而言，按照2010年的常住人口的家庭戶來算，達到了戶均1.02套住房，但從成套住房來看，包括廁所廚房的是戶均0.73套。

　　“這樣的情況到2015年‘十二五’以后，戶均城鎮家庭戶會達到1.08套，全世界的經驗達到這樣的水平以后，住房市場的峰值就到來了，該往下走了。這是從中國現在的整體情況來考慮。”任興洲說。

　　“這說明我國已有大量存量房，中國住房最短缺的時間已經過去。”任興洲指出，下一步我國房地產除了不斷建房子的數量型發展以外，更重要的是要向提高質量發展。例如，應該從一線和二三線城市的結構的問題角度看中國市場整體的存量和未來的發展。

　　對此，高富諾集團董事長萊斯利·諾克斯表示，現階段中國面臨的挑戰是如何保證建筑質量，讓建筑物可以長期存在。

　　萊斯利指出，房地產行業的確具有較高吸引力，但是由于房地產市場是長期的市場，因此，我們不能僅根據當前的短期趨勢做出建房決定，而是參照可持續的發展模式，在宜居、適合發展的城市進行發展。另一方面，我們在滿足當前需求的同時，還應保證質量，讓它可以長期存在，從而實現持續的增值和價值回報。

　　“例如國內也有很多人在香港、東京等地買房，中國買家很看重質量，他們在海外買房是買好的房子，以實現長期的保值增值，我想在國內也是一樣的需求。”萊斯利說。

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