從“有沒有”到“好不好”高品質住房需求提升
政策持續加碼 房地產市場加快向新向好
首付比例降低、房貸利率下調、限購政策調整……“十四五”期間，一系列政策相繼出臺，促進合理購房需求持續釋放，我國房地產市場不斷改善。當前，房地產市場正處于新舊模式轉型的關鍵期，政策持續加碼，進一步推動房地產業高質量發展。
強化民生導向
“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。專家表示，“十四五”期間，房地產行業政策以“需求提振+供給優化+金融協同”為核心，通過保障房擴容、城中村改造、收儲存量和推廣“好房子”等諸多舉措，推進行業從高杠桿擴張轉向民生導向的高質量發展。其中，保障性住房是滿足工薪收入群體剛性住房需求的重要途徑，也是實現住房公平、促進社會和諧穩定的重要舉措。
近五年來，多地持續將保障性住房作為住房發展規劃的重要內容，加快推進政策落地，努力實現“居者有其屋”。比如，遼寧省今年將新增4.5萬套配租型保障性住房，其中新增1萬套公租房、3.5萬套保障性租賃住房。這一規劃精準對接當地供需結構，瞄準新市民、青年人等群體住房缺口，讓他們的安全感、歸屬感更強。
國家金融監督管理總局局長李云澤近日在國務院新聞辦公室舉行的“高質量完成'十四五'規劃”系列主題新聞發布會上表示，截至目前，我國已為保障性住房、棚戶區改造、老舊小區改造“三大工程”累計提供超1.6萬億元資金支持，租賃性住房貸款年均增長更是高達52%。
住房和城鄉建設部相關負責人說，解決群眾住房問題，國家大的政策是一手抓保障，一手抓市場。以政府為主，保障群眾基本住房需求，通過市場來滿足群眾多樣化改善性住房需求。
“保障房建設在'十四五'期間持續發力，為中低收入群體提供了堅實的住房保障。政策加大了對保障房的資金投入和土地供應，擴大了保障房的覆蓋范圍。”中國城市發展研究院農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥對記者表示，廉租房、公租房等多種形式的保障房不斷涌現，滿足了不同層次群體的住房需求。保障房的供應有效緩解了住房市場的供需矛盾，穩定了房價預期，促進了社會公平與和諧。同時，保障房的建設也推動了房地產市場的多元化發展，形成了商品房與保障房相互補充的市場格局。
城市更新提速
“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確，加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁。從老舊小區改造到歷史文化街區保護，從相關產業升級到基礎設施完善，“十四五”期間，各地積極探索城市更新的多元模式，助力城市功能提升與人居環境改善。
專家表示，實施城市更新行動，是推動城市高質量發展、不斷滿足人民美好生活需要的重要舉措。在房地產行業深度調整的背景下，城市更新有望成為行業新增長動力。數據顯示，截至2024年年底，全國累計開工改造老舊小區28萬個，惠及居民4800萬戶。今年1月10日，住房和城鄉建設部住房保障司負責人潘偉在《“十四五”公共服務規劃》有關情況發布會上表示，“十四五”期間，將基本完成2000年年底前建成的、約21.9萬個城鎮老舊小區的改造任務。
近五年來，各地紛紛出臺相關政策舉措。比如，2021年8月27日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《北京市“十四五”時期老舊小區改造規劃》。2022年，北京市五部門聯合出臺38條新規，將政策焦點對準“一戶一設計”的精細化改造模式。
值得關注的是，這幾年在城中村改造方面，一些地方積極探索創新模式。比如，廣州城中村改造呈現多元化創新路徑，在花都區推出“房票+現房”安置模式，實現村民“即簽即住”。
住房和城鄉建設部相關負責人表示，通過城市更新，切實讓城市更宜居、更韌性、更智慧，讓老百姓有更多獲得感、幸福感、安全感。
當前，各地錨定目標搶進度，加速沖刺“十四五”，接下來，城市更新依然是重點工作。今年5月，《關于持續推進城市更新行動的意見》正式印發，其中強調要建立可持續的城市更新模式和政策法規，并提出通過六項舉措加強對城市更新的支撐保障。今年7月14日至15日召開的中央城市工作會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，城市更新在此次會議中被賦予“推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、治理增效”等多重功能，這意味著城市更新未來既是空間再造的路徑，也是產業重構、社會治理升級和生態文明建設的重要支撐。
今年7月30日召開的中共中央政治局會議強調，要“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新”，又一次對城市更新工作做出部署。
嚴躍進表示，會議強調“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新”，這也說明各地下半年要持續在城市更新方面落實好有關工作，更好促進城市更新工作的推進。各地也要基于城市更新工作，研究高質量土地和好房子建設等工作。
“好房子”建設加碼
當前，在總體解決住房短缺問題后，房地產發展已進入一個新階段，即從“有沒有”轉向“好不好”，高品質住房需求提升，“好房子”成了時下熱詞。
“好房子”首次出現在今年的《政府工作報告》中。報告明確，適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。今年，推動“好房子”建設成為樓市的重要發力方向。
隨著國家標準《住宅項目規范》的正式施行，多地積極落實“好房子”工作要求，堅持“安全、舒適、綠色、智慧”的建設目標，出臺新政對“好房子”建設相關細則進行明確。
例如，成都市明確，綠色建材應用比例不應低于10%，禁止使用高污染、高耗能的建筑材料，并提出小區宜配置智慧物業服務管理平臺、戶內宜設置全屋智能系統。
針對住房性能改善需求，甘肅省明確住房宜居水平提升標準，發布《宜居住宅設計標準》，從住區生活環境、空間適用、安全耐久、綠色低碳、健康舒適、設備設施、建筑體系與集成構造、智慧管理與運維等方面，明確了高品質宜居住宅設計基本要求。
此外，也有一些地方因地制宜，從當地實際情況出發對“好房子”建設提出要求。比如，沈陽市城鄉建設局等三部門日前發布的《沈陽市高品質住宅開發建設實施方案（2025-2027）》要求，立足北方嚴寒地區氣候特點，制定特色化技術標準體系，強化節能、保溫、適寒性能。而今年7月印發的《廈門市高品質住宅項目設計評價導則》根據廈門市氣候多雨、容易內澇的實際情況，提出相應的對建筑物的防澇設計要求。
“在'好房子'建設方面，'十四五'期間政策導向愈發清晰，強調從單純的數量擴張轉向質量提升。過去，房地產市場曾一度出現部分房屋質量參差不齊、設計缺乏人性化等問題。隨著相關政策的出臺，開發商更加注重房屋的品質與性能。”袁帥表示。
袁帥進一步分析，從綠色環保建材的廣泛應用，到智能科技在住宅中的深度融合，“好房子”的標準在不斷提升。比如，一些新建住宅配備了智能安防系統、節能設備以及舒適的室內環境控制系統，不僅提高了居民的生活便利性，還降低了能源消耗，符合可持續發展的理念。這種轉變促使房地產行業從粗放式發展向精細化、品質化邁進，滿足了居民日益增長的對美好居住環境的向往。
研究機構克而瑞認為，在大力推進城市更新高質量發展的政策導向下，若有高空間利用率住宅產品、第四代住宅等契合市場需求的高品質“好房子”加快入市，或將有效滿足改善需求，推動市場加速企穩回升。（記者 王彤旭）
轉自：中國商報
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