十年九調控房價何以越調越漲

　　蛇年第一周，股指五日四陰，上證指數大跌5%跌118點，深成指跌幅更達6.3%跌625點，國務院出臺樓市調控“國五條”，無疑是主要原因之一。

　　有媒體統計，十年來國務院常務會議9次以房地產調控為主題，但房價照漲不誤。據《中國統計年鑒》數據，2008年到2011年，全國商品房平均銷售價格元/平方米分別為3800、4681、5032、5357，年漲幅分別為23.18%、7.5%、6.46%；根據2012年全國銷售商品房111304萬平方米、銷售金額64456億元計算，均價為5791元，又漲了8.1%。這還是在好多省市將保障房以及遠郊房都計算在內的“平均價格”，老百姓實際感受到的房價漲幅更大。而這五年CPI物價指數漲幅最高的2010年也不過4.6%，其他年份均在2-3%之間。事實證明，買房是抵御通脹的最好工具之一。日前，最新出臺的今年1月份70個大中城市住宅銷售數據顯示，70城環比和同比上漲的均為53城，其中同比上漲最高的城市達4.7%。

　　房價為什么調而復漲，越調越漲？

　　日前國務院常務會議終于明確：“我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。要保持政策的連續性和穩定性，嚴格執行并完善有關措施，促進房地產市場平穩健康發展。”供求關系是任何商品價格變動的基礎，毋庸回避，“住房供求緊張格局”正是房價調而復漲的內在原因，但國務院說的是“短期內”，如今房價已經漲了五年，實在不能算“短”。這“短期內”還要延續多久？漲幅還有多高？恐怕全國上下沒有一個人能說得清楚。

　　要弄清楚至少大致有數這個問題，就必須提高透明度，把“供”與“求”盡可能地公之于眾。

　　例如，1997年房改以來，全國到底建了多少房屋，其中商品房又占多少比例？有關數據似乎是有的，但很難讓人相信其真實性。據《中國統計年鑒》，1997年到2011年全國房屋竣工面積為334.37億平方米，其中住宅216.82億平方米，占64.84%；在住宅中商品住宅為57.71億平方米，占全部住宅的比例僅為26.62%。既然商品住宅占比不過四分之一，那還有四分之三是什么？是福利房？保障房？還是我等平民百姓根本享受不到的各類官宅官邸？農村和農民建房不包括在統計數據之內。城鎮居民買到的為什么都是價格居高不下的商品房？類似的數據讓人稀里糊涂，又怎么能對房價走勢作出相對合理的判斷？

　　事實上，有業內人士估計，1997年房改以來全國新建商品房當在70-80億平方米，按90平方米一套，大約建了8000萬套商品房，以三口之家計算，已有2.4億人換了新房和次新房，2.4億人約占到城鎮常住人口的一半目前官方公布的城鎮化率雖達51%，但不計算1.7億離鄉農民工，實際不過37%即5億人左右。如此說來，供給已經很大，更何況據《統計年鑒》，全國還有正在施工的住宅面積415億平方米，其中商品住宅214億平方米，施工的商品住宅面積相當于竣工面積的3.7倍，所謂“住房供求緊張格局難以根本改變”，又從何說起？

　　諸如限購、限貸、限價之類的調控措施固然重要，諸如“嚴格執行”、“嚴厲打擊”“嚴加問責”之類的表態固然聲色俱厲，但在筆者看來，與其一再動用行政手段，與其老在字面上做文章，不如將供求格局的真實情況告訴公眾。雖然由于種種原因，“以人查房”暫時還做不到，但房地產市場的宏觀數據總還是可以公開的，如果在建的商品住宅真有214億平方米，6億城鎮居民人均可得30平米，樓價還會大漲特漲嗎？

來源：金融投資報

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