一線城市房價趨勢調查：“3月暴漲論”支撐不足

春節長假，華遠總裁任志強再次放出“3月暴漲論”。他認為，2012年土地一直呈現負增長狀態，將導致供求關系緊張，最終的結果是今年3月房價上漲。任志強的言論引起一片討伐之聲。《人民日報》以及一些地產調研機構均對“暴漲論”進行了駁斥。

　　任志強的判斷是對還是錯？為了弄清房價的走勢，《每日經濟新聞》記者對上海、北京、廣州、深圳四個一線城市1月和2月的供應和成交情況進行調查，以尋找房價未來的軌跡。

　　北京：

　　3月供應將大增樓市走向或看“兩會”

　　每經記者 尚希 發自北京

　　北京樓市2012年年底的 “翹尾”行情延續到2013年。今年開年，北京樓市就呈現出開門紅，成交異常活躍。

　　鏈家地產提供的數據顯示，1月，北京商品住宅（含保障房）成交量為1.23萬套，純商品住宅成交1.09萬套，與去年同期相比大幅上漲5.9倍。1月新建商品住宅成交均價為23281元/平方米，環比上漲9.4%。此外，根據亞豪機構的數據，2月1~2月16日，北京市商品住宅共成交2265套，成交面積為25.73萬平方米，成交均價為21941元/平方米。

　　但是，隨著接下來大量項目開盤，北京樓市或將出現變化。

　　偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，2013年2~3月期間，北京將有36個項目計劃開盤，如果上述樓盤均按照計劃推盤，3月新增住房供應套數將超過14000套，可能為近4年同期供應量最高值。

　　“增加市場有效供應量，包括加快項目推盤進程與加大前期土地供應量，可以緩解當前房價上漲的趨勢。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

　　3月或新增14000套住房/

　　截至1月底，上海易居房地產研究院監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為7594萬平方米，同比減少3.5%，環比減少1.7%。這是2011年3月以來首次出現同比環比雙雙下滑。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，1月份20個城市新建商品住宅存銷比為8.7，即消化完這些庫存需要8.7個月，較2012年12月9.0的存銷比出現回落，表明庫存去化周期正不斷縮短。

　　截至2月15日，2013年北京僅有12個項目獲得預售許可證，共計供應新房4038套。其中，新增供應主要集中在1月份，2月份以來僅有兩個樓盤獲得銷售證，共計僅130套。

　　但值得注意的是，3月份北京即將迎來一次大的供應潮。偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，2013年2~3月期間，北京有36個項目計劃開盤，如果上述樓盤均按照計劃推盤，3月新增住房供應套數將超過14000套，可能成為近4年同期供應量最高值。

　　“樓市供應在經歷了前兩月的傳統低迷期之后，3月份開發商入市意愿將明顯加強。”亞豪機構副總經理任啟鑫告訴《每日經濟新聞》記者。

　　以價換量或告一段落/

　　在回暖行情下，去年各項目普遍采用的“以價換量”策略或在今年將告一段落，漲價已在計劃內。

　　《每日經濟新聞》記者在北京走訪了多個樓盤發現，雖然很多項目還未公布開盤售價，但銷售人員的言辭中已透露出“漲”的意味。位于大興區的一在售樓盤，銷售人員告訴記者，3月份即將入市的價格已經調至30000元/平方米以上。據了解，該樓盤去年7月首次入市的售價為25800元/平方米，10月份二次開盤時已經漲至28000元/平方米。此外，區域類的多個在售項目，如中國水電·云立方與金融街·融匯，漲幅均與此類似。

　　“中短期的市場失衡所帶來的剛需項目受追捧，使得項目漲價有底。”任啟鑫告訴《每日經濟新聞》記者，從3月預計入市項目的分布特征來看，中低端的剛需類產品占據了市場主導。

　　“自2012年下半年以來，北京樓市已經逐漸由下行轉入上行，部分房企在這一年度收獲頗豐，部分項目或區域的市場價格也已經逐漸恢復至調控前的水平。”任啟鑫指出，這一改觀大大刺激了市場主體的入市積極性，去年以價換量取得巨大收益的項目期望在2013年取得更大利潤，而錯失上一輪行情的房企則準備在2013年彌補損失。

　　后市仍靠“兩會”定調/

　　“市場預計2013年將會有新的政策微調出現，因此房企無法作出長期決策，只能根據近期市場的走向出臺銷售策略，如遇政策變動再行調整。”任啟鑫對此表示。

　　值得注意的是，進入2月，北京樓市的成交形勢比較樂觀。根據亞豪機構統計，今年2月上半月，北京商品住宅成交2115套，成交面積24.48萬平方米，成交均價21995元/平方米。成交面積較去年同期的16.3萬平方米大幅上漲50%，成交套數同比上漲15%，成交均價也實現了13%的上漲幅度。

　　“北京房地產市場淡季不淡、供需兩旺，背后的根本原因在于龐大購買力的支撐。”亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，北京的外來人口連年增加成為支撐樓市成交上行的最大動力，再加上近兩年貨幣政策逐漸趨于寬松，促成近期樓市銷量向好。”

　　對于樓市是否會出現任志強所言的“暴漲”，多位業內人士表示，兩會將成為重要的風向標。

　　“影響2013年房地產市場走向最大的因素在于調控政策。”郭毅指出，當前樓市雖有所回暖，但仍風聲鶴唳，一旦決策層進一步出臺更加嚴厲的調整政策，如強化“限購令”，提高多套購房標準，以及出臺差別化的稅收政策等，都將對購房者信心形成打擊，從而制約樓市銷量。

　　在郭毅看來，在當前限購的大背景下，購房者仍以剛需及改善型客群為主，如果開發商過度上調房價，超越這部分客群的購買力，樓市或再度陷入觀望。

　　“兩會以后，新一輪房地產調控方向更趨明朗，將決定著2013年樓市的最終走向。”郭毅表示。

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