一線城市成交量持續放大、價格不斷走高，在引來人們對“房價失控”擔憂的同時，也引來了人們升級樓市調控的呼聲。
升級調控呼聲的背后，是這樣一組火爆的數據：2013年1月百城住宅價格指數報告顯示，1月份，全國100個城市新建住宅平均價格為9812元/平方米，較上年同期上漲1.2%，環比2012年12月上漲1.00%，這也是近兩年來漲幅首次突破1%，該指數自2012年6月止跌后，已經連續第8個月環比上漲。報告顯示，在納入統計的全國100個城市中，有64個城市環比上漲，35個城市環比下跌，1個城市持平。與上月相比，本月價格環比下跌的城市個數減少8個，其中跌幅在1%以上的有21個；本月環比上漲的城市比上月增加7個，其中漲幅在1%以上的有38個，較上月增加12個。此外，報告還顯示，一線城市中，北上廣深四大城市均價全面上漲，環比漲幅均超過2%，大大“跑贏”百城平均價格指數上漲的速度。
房價上漲由點及面、房價漲幅不斷升高，令市場各方神經緊繃。有報道稱，今年3月全國“兩會”召開前后，或將是調整樓市政策或升級樓市調控手段的重要政策窗口期。
如箭在弦的樓市調控，如何調整和升級？是繼續出臺類似“國多少條”這樣的全國“一刀切”的調控政策，還是根據樓市新變化、采取更具針對性的有差別化的調控政策，以使調控更加有的放矢？
當一線城市房價高歌猛進，而三四線城市房價危如累卵、房地產泡沫面臨破裂風險時，答案不言自明：差別化調控應是樓市調控政策的新取向。
當今的中國房地產市場，早已沒有了那種價值尚未挖掘的類似計劃分房時代的住房。事實上，住房分配貨幣化、市場化和商品化以來，房價經歷了從價值壓抑到價值發現，直至瘋狂炒作下價格泡沫橫流的發展歷程。如今，環顧四周、放眼全國，房價早已高處不勝寒。在這樣的背景下，各地樓市開始分化，針對不同地區不同房價走勢，采取差別化調控，應成為新形勢下樓市調控政策出臺的基本思路和取向。
采取怎樣的差別化調控政策，才能促進房地產市場健康發展？
首先要注意調控對象的差別化。就全國而言，目前房價漲勢最為迅猛的是一線城市房價，因此，當務之急是出臺專門針對一線城市樓市的調控政策，穩定市場預期，防止某些地產大佬所預言的房價暴漲預期變成現實，進而加劇房地產貸款風險；就一線城市而言，由于不同城區區位優勢不同、房價漲幅不一，因此地方政府應采取差別化調控政策，遏制漲幅過快過大的城區房價，確保城市房價的總體穩定；同時，由于一線城市樓市目前基本上是由央企主導甚至壟斷，因此，調控政策也應更多針對國資房企，以消除市場壟斷者為牟取更多利益對房價施加的人為操縱和控制。
其次要注意調控手段的差別化。對于“高燒”不退的一線城市樓市，應加速推進房產稅的實施，通過增加那些由“資源性客戶”、貪腐官員、炒房族等人群構成的“房多多們”的住房持有成本，倒逼他們手中囤積的巨量空置房流入二手房市場，并輔之以增加土地和保障房供應等措施，多渠道增加一線城市供應，緩解供求矛盾，遏制房價過快上漲；對那些房價泡沫行將破裂的城市，則應采取柔性微調措施，在保持房價穩中有降的同時，促進樓市“軟著陸”。
再次要注意調控時機的差別化。什么時機出臺調控政策，各地樓市情況不同，出臺時機也應綜合研判、相機抉擇。對于樓市過熱的一線城市，應果斷采取嚴厲調控措施，加碼調控手段，以便未雨綢繆，防止房價暴漲甚至失控；對于跟風上漲的城市，應在嚴控投資和投機需求、嚴格執行既有調控措施的同時，通過適時調整契稅等稅收手段，引導市場預期；對于房價不漲反跌的城市，則應采取因地制宜的措施，在住建部等有關部門監督下，適當微調此前調控政策，減緩土地供應，通過時間消化樓市庫存，以維護當地樓市穩定。
10多年的樓市牛市行情進展到目前，“一刀切”調控政策早已過時。在復雜的利益博弈和樓市走勢下，應在全國住房信息聯網提供的基礎信息的基礎上，采取更能體現調控藝術和智慧的差別化調控手段，遏制房價上漲，確保樓市健康穩定發展。
來源：金融時報
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