有媒體近日報道稱，繼鄂爾多斯市被曝為“鬼城”后，因新建住宅空置率高、大量商品房積壓，常州最近也被人們稱為“鬼城”。對此，常州市房管局相關人士向媒體表示，常州市與鄂爾多斯市沒有太大的可比性。當地人也普遍認為“鬼城”之說言過其實，近年來常州樓市銷售情況還不錯。多位業內人士表示，由于供應量較大、整體去庫存的周期較長，常州市商業地產面臨的壓力比住宅更大。
此前有報道稱，在樓市需求萎靡與供應增加的合力之下，樓市供需天平正向買方市場傾斜。目前，全國多個城市住宅庫存量正在上升，部分城市可能出現供過于求的局面，其中，廣州的新房存量接近千萬平方米，預計要15個月才能消化掉。北京、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升，成為市場關注的熱點。其中，北京商品房庫存突破10萬套。
所謂存貨銷量比是住宅的存量與一定時期內銷量（通常指一個月，計算方式為連續6個月銷售量的移動平均值）的比值，以反映住宅的去庫存化趨勢。存銷比過大，反映了開發商資金回籠狀況欠佳。潮水退去，才知道誰是裸泳者。2010年被“國際旅游島”利好急劇催生的海南房地產泡沫，在兩年之后漸漸破滅。在國內多個城市出現房價回暖的歲末年初，海南樓市卻出現價格血拼，市場變化顯然更快于購房者的思維調整。從三亞到海口，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開發商以低價沖擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。開發商爭相套現離場，是理智，更是無奈。在海南樓市年初即上演價格血拼的背后，是海南樓市居高不下的庫存，以及可供10年消化的可怕供應量。
早在2010年，曾有媒體報道說，一項對全國660個城市的調查發現，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。不過，隨后這一消息被證實為假消息。此后，有關部門公布了2005年以來全國房地產開發企業商品房待售情況：截至2010年6月末，全國商品房待售面積一共為19182萬平方米，接近2億平方米，同比增長6.4%，其中住宅面積為10646萬平方米，同比增長0.2%。
如果按照每套住房100平方米來估算，1億平方米全國住宅待售面積意味著有100萬套左右的商品房待售。但國家統計局公布的商品房待售面積情況，并未給出空置房和空置率的具體數據。對此，原建設部副部長楊慎表示，有必要進行第二次房屋普查。畢竟中國已經30年沒有做相關普查了，基礎數據都不準確。今后應該通過普查，根據新的數據，來制定新的住房政策。
應該說，漠視房市過剩的風險是危險的，因為這種風險假如得不到及時化解，其破壞性早晚都會釋放出來。是選擇長遠利益還是眼前利益，無疑考驗著各級政府施政能力和開發商們的經營管理水平。
商品房空置率是房地產開發的“紅綠燈”。目前，美國商品房的空置率約為7%，香港約為3%至4%。而空置率10%是國際公認的房地產開發“紅燈”。國家統計局2010年公布的數據顯示，全國商品房待售面積接近2億平方米，同比增長6.4%。如此之高的增幅肯定不正常，表明房地產市場存在難以克服的軟肋。由于國內商品房開發商多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必然會威脅金融業的良性運行。國內商品房市場有效需求不足是導致商品房空置率高的重要原因。究其原因，一是過高的商品房價格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城鎮居民對商品房的需求，后者制約了城鎮居民購買商品房的需求。
待售房面積驟增，房價仍然居高不下，主要原因是信息嚴重不對稱，消費者對潛在的風險知之甚少。開發商不僅左右著成本信息、銷售信息、價格信息、房源信息，也可以借助廣告虛張聲勢、誤導大眾。在一些被追漲的樓盤，購房者常常遇到房屋已經“售罄”的情況，無疑加劇了“買漲不買跌”的從眾心理。實際上，許多“供不應求”的樓盤，還有不少房屋并沒有銷售出去。
有資料顯示，我國上一次全國城鎮房屋普查是在1985年進行的，官方當時的報告稱“摸清了全國城鎮房屋狀況和居民居住水平”，而那次普查之后，就是影響深遠的第一次房改。2007年，時任清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授就曾呼吁進行第二次全國性的城鎮住房普查。他說，沒有準確數據，就無法科學決策，這直接影響到房地產市場調控政策的針對性和有效性。雖然，目前國內商品房空置率計算方法與國際通行的計算方法并不一致，硬要照搬國際警戒線對比分析和宣傳，會對國家的宏觀調控產生一定的負面影響。但空置率達到一定界限時，國家就應該采取一系列措施促使商品房空置率在一定時期內降到比較合理的區間，否則將給國民經濟發展帶來一系列嚴重的負面影響。
應當說，面對國內房市連年飛漲而形成的高房價，房價適度下降既合情也合理，但必須采取有效的“軟著陸”措施，特別是通過擴大保障性住房比重形成自然的結構性降價，避免過快過猛的降價對實體經濟產生影響。
來源：中國審計報
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