近日，恒大主席許家印表示，受調控政策影響，三、四線城市營運環境困難，所以集團不得不改變策略，轉戰二線城市。
近期，房企融資潮、搶地潮接踵而至，眾家房企在年初更顯“忙碌”。反觀過去一年，千億房企陣容擴大，多家房企超額完成業績的背后，傾注了開發商怎么樣的心血與心機？開發商業績飄紅，業內解讀為房企采取“以價換量”的銷售策略，同時產品定位剛需以及合理的城市布局也為房企贏得更多機會。然而，業績增長的背后，也存在著盈利能力分化、凈利潤下降等隱憂。另外，這廂房企喜用銷售光環的背后，那邊卻有中房股份“被棄”、SOHO中國銷售額再下滑等失意者……開發商又遭遇了怎樣的缺失？
以價換量：房企業績提升
萬科、恒大等利潤率或現下降
剛剛過去的一年，樓市經歷了華麗“轉身”，市場回暖，開發商業績飄紅。萬科、綠地、保利等房企躋身千億房企大軍，更有招商、華潤、融創、越秀等多家房企超額完成全年銷售目標。進入年初，或許是為了延續這大好局面，房企積極“征戰”土地市場，同時大規模啟動海外融資，為自身在市場調整時期把握主動，提供資金保障。
開發商緣何爭先恐后地加入到搶地潮、融資潮的大軍？過去的一年，市場給予了他們怎樣的動力和信心？蘭德咨詢總裁宋延慶接受中新網房產頻道采訪時認為，良好業績的取得多為“出貨和營銷手法做得比較好的企業”。他說，“去年一季度，開發商降價力度比較大，為全年的銷售業績奠定了基礎。五、六月份市場又增加了一定的銷售量，促使開發商較快地完成全年的銷售任務。”
鏈家地產市場研究部張旭對中新網房產頻道表示，2012年房企的業績出現大漲，最主要的原因是由于整體房地產市場回暖，需求觀望轉淡，積極入市。另外，房企積極的銷售策略也是業績好轉的原因之一。
可是，“以價換量”卻影響了開發商凈利潤的提升。新華08網昨天報道稱，一線房企去年面臨調控壓力，采取“以價換量”的促銷手段，積極出貨清庫存，銷售任務得以緩解。但由此帶來的另外一個直接的影響就是利潤下降。報道提到萬科、保利去年三季度末銷售凈利潤率出現下降；此外，恒大地產2012年上半年的經營利潤率也由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。
主打剛需業績背后房企盈利能力存差距
高負債率或影響千億保利的利潤
過去的一年，“剛需”無疑是樓市的熱點關鍵詞之一，剛需購房者占主導，中小戶型產品熱銷。宋延慶認為，房企銷售目標的完成，得益于開發商主推中小戶型住宅產品。
相關機構數據顯示，2012年中小戶型產品銷售火爆，尤其是在開發商“以價換量”比較明顯的三四月份，眾多購房者青睞于總價較低的小戶型房源。據記者去年走訪多家樓盤后了解，一些樓盤因為缺少適合剛需客群的小戶型而令購房者難以抉擇。另外，單價偏高的中高端項目因為地段稀缺，降價可能性不大，也很難吸引剛需客群。
于是，較早進行產品結構調整的開發商贏得了市場先機。據了解，曾經低價入市的大興明星樓盤龍湖時代天街，一度以85平米的主打產品取得了區域銷冠。另據證券日報稱，與萬科的銷售策略相似，保利地產選擇了以中小戶型為主、維持高周轉率的銷售思路。這讓它盡量避免了宏觀調控政策的影響，同時滿足了市場上的剛需和首次改善置業需求。許多開發商正是因為反應較慢而導致不少戶型滯銷，影響了整體周轉。
值得關注的是，房企在提升銷售業績的同時，盈利能力也表現出巨大差別。“龍湖2012年增速不是很快，但是盈利水平比較高，保持在20%以上；保利超過千億銷售額，但是其負債率和資金成本過高，可能會吃掉它一大部分利潤。”宋延慶表示。
城市布局：開發商轉戰一二線城市
恒大或轉戰二線城市
另外，房企在不同城市的布局也是影響其銷售額的重要因素。近日，諸多報道將話題指向開發商重金拿地，轉戰一、二線城市。“一年前我們就擔心，若跟隨調控轉向加速投資三、四線城市，一旦那些經濟后勁不如一線城市的三、四線城市出現危機，風險將會更大。”華南某上市房企管理層向《華夏時報》記者指出，這些話如今已得到應驗。
中國證券報也指出，自2012年年底各地加大推地力度以來，房企掀起拿地熱潮，盡管大型開發商仍在大量斬獲三四線城市優質地塊，但從拿地數量和金額來看，房企在一、二線城市的布局力度明顯加碼。
眾多房企緣何再次轉戰受調控影響深入的一、二線城市？宋延慶分析認為，去年一、二線城市比三、四線城市増量較快，銷售增速也快。據他透露，保利地產約87%的項目布局在一、二線城市，今年保利新增項目也幾乎都在一、二線城市。
業內認為，在本輪調控伊始，二、三、四線城市一度成為開發商的避風港。然而，在一、二線城市迅速回暖，三、四線城市投資泡沫逐漸加劇的現實面前，部分房企開始減少對三、四線城市的投資。近日，恒大集團董事局主席許家印在接受媒體采訪時坦言，受調控政策影響，三、四線城市營運環境困難，所以集團不得不改變策略，轉戰二線城市。
中房置業、SOHO中國等房企遭遇業績下滑
眾多開發商喜迎“豐收年”的同時，也不免有些房企黯然失意。1月21日，中房置業發布2012年度業績預虧公告。其表示，經該公司財務部初步測算，由于本報告期內經確認的主營業務收入較少，預計公司2012年度將虧損。早在幾日前，中房股份公告就稱，公司第一大股東中房集團擬通過公開征集受讓方的方式，協議轉讓所持公司的全部股份。
業績出現下滑的還有SOHO中國。數據顯示，SOHO中國2012年合約銷售總額為94.68億元，與年初制訂的230億元銷售目標相距甚遠，同比也下降了13%，銷售額連續兩年出現下滑。宋延慶表示，處在第二、第三梯隊的中小開發商也多沒有完成銷售目標。樓市整體回暖的背景下，部分房企出現業績下滑有哪些原因？
張旭認為，在整體房企業績向好的背景下，部分房企的銷售收入以及經營業績出現下滑，或具有特殊的原因。如中房置業，從近10年的財務報告來看，6年出現虧損，是上市房企中的虧損大戶，2012年凈利潤預虧并不意外，而且其項目數量也較少。而SOHO中國則在2012年開始轉型持有物業，銷售數據下滑在所難免。
宋延慶則在分析中表示，“SOHO中國產品定位的主力消費群體投資客為主這幾年離場了，而且其散售模式的可持續性差，這也是SOHO中國今年下決心轉型的主要原因。”
來源：中國新聞網
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