揭秘低地價：被“平均”的地價

　　為什么官方的數據總與市場的感受不同？

　　日前，國土部發布《2012全年及第四季度重點城市地價監測成果》下稱“報告”顯示，2012年末，全國105個主要監測城市地價總體水平為3129元/平方米，商服、 住宅、工業地價分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米，同比分別上漲3.34%、2.26%、2.70%。

　　中國土地勘測規劃院地價所所長趙松強調，去年的地價年度漲幅仍處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低。

　　然而，據記者采訪多位房地產企業人士，均表示他們的感受是目前主要城市地價越來越高。來自民間統計機構——中國指數研究院的研究報告指出：北京2012年的住宅用地樓面均價較2011年上漲了27%，達到每平米6484元；上海同期的住宅用地樓面均價上漲了25%，達到每平米4982元。

　　一位接近國土部的專家表示，雖然二三線城市地價漲幅較小，但是整體都是小幅上漲的趨勢，而且2012年前三季度各地成交土地規模并不大，都集中在第四季度，而第四季度正是全國地價上漲的時期。如果要計算出來住宅用地全年同比漲幅只有2.26%的數據，那必然需要有地價下降的城市。國土部統計出來的數據必然是各個城市和各類土地平均之后的數據，而這樣的數據并不具有說服力。

　　重點城市未單列

　　上海良玉投資有限公司總經理郭玉良表示，或源于統計口徑的差異，根據用途劃分，工業地價的價格較低，平均地價中被供給總量較高的工業用地價格拉低；另一方面，住宅地價中，低價或者免費供的保障房用地或被算進去，拉低整體價格。

　　單獨從住宅地價來看，郭玉良介紹，一方面，低價或者免費供的保障房用地或被算進去，拉低整體價格；另一方面，目前各地土地市場的熱度不一，一線城市好于二線，二線又好于三四線城市，一線城市的住宅地價也存在被平均。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶告訴本報記者，從2012年房地產相關數據來看，成交量漲了，房價漲了，但是上市房企公布的業績卻顯示，利潤率下降了，其中的主要原因就是地價購置成本在不斷上漲。

　　趙松在上述“報告”發布會上介紹，地價的同比增速放緩，年度漲幅也處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年。

　　郭玉良提醒，從實際感受來說，檢測的地價數據似乎存在一些統計口徑的差異，比如住宅地價放緩，這兩年大力推的保障房用地地價是否被列為住宅地價的統計口徑中，從而拉低整體漲幅。

　　郭玉良介紹，地價和樓市以及土地供應的稀缺程度息息相關，相比之下，一、二、三、四線城市的地價漲幅將呈現逐級遞減的趨勢，一線城市的住宅地價或許被平均。

　　記者注意到，和2011年發布地價數據不同的是，重點檢測城市的地價水平并未被單列。

　　趙松表示，2012年全年異常交易地塊數量及溢價水平處于調控以來的低值；僅有兩宗“地王”地塊；與此同時，2012年全年上報異常交易地塊275宗，較去年的609宗相比，大幅下降；此外，2012年上報異常交易地塊平均溢價率同比降低了30%。

　　“依然存在統計口徑過嚴的情況”，以“地王”為例，北京中原地產市場總監張大偉介紹，國土部認定的“地王”僅指單價創歷史新高，刨除了區域單價或者總價地王，也剔除了當年“地王”等。

　　規避“溢價率”調控

　　相比地價漲幅，“地王”和“溢價率”作為土地市場熱度的重要信號，更受國土部重視，國土部亦要求，各地把單價或者總價地王地塊，溢價率超過50%的地塊上報。

　　江蘇國土廳的一位人士也向記者介紹，作為房地產用地調控的主管部門，國土部對三個指標非常敏感，一個是地王地塊，包括單價地王和總價地王；一個是溢價率超過50%的地塊；一個是流標、流拍地塊。

　　“在樓市逐漸轉好之后，土地市場自去年三季度開始逐漸轉好，地方政府也開始加大供地力度，尤其是優質地塊的供給，流標、流拍地塊減少了，與此同時，高溢價的地塊的數量和頻次也隨之增加。”張大偉如是說。

　　或因為此，“地王”和“溢價率”作為土地市場熱度的在重要信號，成為國土部重點督辦對象，國土部要求各地把地王地塊或者溢價率超過50%的所謂“異常交易地塊”上報。

　　“監管層比較看重單價地王，不過在2012年的土地市場上，單價地王出現的數量和頻次并不明顯，”江蘇國土廳的一位相關人士介紹，按照樓面地價創歷史新高的標準計算，地王地塊數量較少，而且，“地王”地塊更多是源于地塊的區域優勢等價值明顯，地價面積也較小，對整個土地市場的影響不大。

　　另外，上述人士解釋，對于地方政府來說，規避“地王”的措施很多，也相對容易。“可以通過地塊弄大一點、調整容積率或者一塊優質的宅地搭配很多商業辦公用地以及不優質的地塊捆綁出售，從而攤平地價。”

　　全聯房地產商會名譽會長聶梅生認為，溢價率和實際地價水平毫無關聯，雖然“地王”、“高溢價率”地塊名義上減少了，但是地價成本依然在不斷上漲。異常交易地塊是可以通過抬高底價、調整土地出讓方式限地價競配保障房、公共設施、好地差地捆綁出售等化解、拉低的。

　　相比之下，讓地方政府感受更為明顯的是50%的溢價率“紅線”。

　　“一旦溢價率連續三次超過50%，就要向上級單位匯報，解釋原因，并可能被問責。”上述江蘇省國土廳有關人士向記者介紹，也正因此，一旦連續出現兩宗溢價率超過50%，地方就要考慮暫停出售，研究創新土地出讓方式，以免被上級調查、問責。

　　以北京為例，經記者不完全統計，去年北京有12宗地被暫停出讓，其中，繼9月份通州臺湖鎮兩地塊，一個以88%的溢價率出讓，一個以122%的溢價率出讓后，北京國土局即宣布暫停十宗地塊的出讓。

　　“要不就先推一個溢價率低的差地，再推一個溢價率高的好地，避免連續的高溢價地塊，避免問責”，上述江蘇省國土廳有關人士解釋，“但是溢價率頻次出現多了，也很難交差。”在國土部看來，溢價率高說明地方政府不了解當地的土地市場，對底價評估過低，沒有很好的參與宏觀調控。

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