2013年樓市：“跑量”仍是關鍵詞

　　臨近年關，土地市場的火熱與不斷傳來的業績“捷報”讓不少房企開始憧憬來年，甚至計劃上調2013年銷售業績。然而就在上周，中共中央政治局會議傳來“加強調控”的聲音，讓處在“暖冬”中的房地產市場嗅得一絲寒氣。

　“措辭上確實有些變化，相比于‘保持’、‘改善’等詞匯，‘加強’透露出了一定的政治信息。這樣的表態恐怕會讓房企們失望。”北京大學教授陳國強在接受《中國建設報·中國住房》記者采訪時表示，隨著中央經濟工作會議的召開，更具體的調控舉措可能會隨之出臺，大方向上會強調更多地運用市場、經濟、稅收這些手段來改進預期進行調控。“可以推測，樓市政策松動的可能性不大。企業必須根據自身情況積極順應政策。”

　　中原集團主席黎明楷對本報記者表示，“以價換量”也換來了2012全年較為平穩的市場表現，在追求高利潤無望的前提下，房企在制定2013年業績目標時還是需要堅持以“跑量”為主要原則。

　　市場表現超預期

　　“今年年初確實還是有一點擔心，但現在看來好得有些意外。”——黎明楷如是評價2012年內地房企的銷售業績。

　　判斷市場業績，數據無疑最為直觀。截至11月底，萬科銷售額1271.5億元，已超過2011年全年銷售額；保利全年銷售額也逼近千億元；恒大已提前完成全年800億元銷售目標；世茂房地產則大幅超過307億元的全年銷售目標達38%。總體來看，中海、招商、華潤、遠洋、融創等品牌房企也都已經完成全年目標，且業績明顯好于預期。

　　從供應端來看，陳國強認為，上述業績的獲取是順應政策和市場需求變化的體現，“以萬科為例，其普通住房產品占比達到90%左右，其中90平方米以下的套型占60%左右，中小套型和低價位符合市場的預期。”但他同時強調，品牌房企憑借雄厚資金實力和充足的土地儲備、靈活的銷售手段趁機進一步擴大了市場份額，他們業績的大幅上升也說明行業集中度在迅速提升，同時“還應該看到有很多民營和中小企業目前的經營狀況并不樂觀”。

　　而從消費端來看，相關研究機構提供的數據顯示，11月全國54個主要城市新建商品房總成交面積環比10月大幅上升，同時再度刷新今年月度成交面積。黎明楷對此給出的結論是“中國的經濟實力和百姓的消費能力還是比想象中的要強。”

　　前美林不動產中國區總裁、安泰磐石基金董事長蓬鋼在接受本報記者采訪時也表示，盡管預料到房企會在降價和促銷上做足功夫，但整個2012年內地樓市表現仍超預期，最終收獲“比較好的意外結局”。特別是“十八大”以后，由于對整個市場經濟的信心增強，消費者對市場的預期已開始發生變化。

　　政策指向持續穩定

　　市場數據之外，近期多家房企赴港上市、收購上市平臺，或在通過境外渠道進行頻繁融資，均表明熱線正在緩慢地流向中國房地產市場。同時，一系列的“回暖”信號正在引起相關部門的警覺，特別是在CPI企穩的市場背景下，全國百城房價仍然出現連續6個月上漲的現象。在此基礎上，調控“加碼”的要求似乎來得并不意外。

　　陳國強表示，中央經濟工作會議即將召開，“加碼”的具體舉措可能會隨之出臺。但就方法而言，短期內推出類似限購限貸政策的概率很低，而會更多強調運用市場、稅收這些手段來改善預期、進行調控。“但是這些經濟手段還沒有準備充足的情況下，限購限貸退出也不現實。而限購對購房者的影響也正在淡化。”

　“穩定即為利好。”或許是對“加碼”的預計比較樂觀，抑或是對政策趨向穩定的判斷，據記者了解，包括恒大、中海、世茂房地產在內的部分企業正在醞釀將上調2013年的銷售目標。

　　而此前也有消息稱，碧桂園可能將成為2013年上調銷售目標最激進的企業之一，其明年合同銷售額同比增長率可能遠遠超過30%的目標。

　　市場正在發生的悄然變化也引起了國際評級機構穆迪的注意。在此前的一年半中，其對中國房地產的展望一直為“負面”，但在最新的一份報告中，其態度已經發生轉變，評價展望也轉為“穩定”，同時認為銷售情況和融資渠道的改善趨勢會在2013年持續。

　　“明年將是市場比較平穩的一年。”黎明楷也認為，政策大幅“加碼”的可能不大，但房地產企業在制定目標時還是要以“跑量”為主要目標。“像萬科、綠地和佳兆業這樣的企業，雖然其產品定價不高，但是通過產能的提升，也可以獲取很不錯的利潤。

　　蓬鋼則相對樂觀：“目前房企基本上都是這樣看法——明年會比今年好。”雖然認為企業應該把2013年的銷售業績目標制定的更高一些，但蓬剛提醒，企業首先要參考得是根據自身的情況制定差異化的目標。

來源：中國建設報

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