年底“地王”扎堆引發政策收緊猜想

臨近年底，北京、上海、廣州、深圳等地又紛紛出現了企業拿地高峰，曾經一度消失的“地王”又開始出現，推高了人們對房價上漲的預期。不過另一方面，中央政治局會議提出了要“加強房地產市場調控和住房保障工作”，業內認為這預示著明年房地產調控基本沒有放松可能。

　　近期，樓市由冷轉暖，而年底隨著各地政府推地加速，央企在各地土地市場強勢拿地，“地王”扎堆出現。

　　業內認為，“地王”頻現一方面推高了市場房價上漲預期，另一方面也可能會導致樓市調控政策由當前的定向“微調”轉為再度收緊。

　　對即將到來的2013年房價走勢，華遠集團董事長任志強認為，2013年3月份后將有“較大漲幅”，而深圳英聯不動產董事長、經濟學者郭建波則認為，一線城市房價明年將迎來下跌行情。

　　而業內也有不少人認為，基于限購、限貸等政策短時間內不會退出市場，包括一線城市在內，明年上半年全國樓市趨穩的可能性比較大，“可能會有小幅波動，但不會大漲大跌。”　

　
　　“地王”涌現推高房價預期

　　11月4日，中央政治局召開會議，提出了要“加強房地產市場調控和住房保障工作。”鏈家地產市場研究部張旭認為，此次會議第一次提出了“加強房地產市場調控和住房保障工作”，“以往的提法只是‘堅持’、‘保持’房地產調控政策，這次是第一次提出‘加強’市場調控”，預示著明年房地產調控基本沒有放松可能。

　　業界認為，中央這次表態對當下開始強勢回暖的房地產市場潑了冷水，也是對當前央企在各地強勢回歸土地市場、推高市場預期的回應。

　　近期，市場強勢回暖，又恰逢年底各地集中推地，各房地產企業因銷售回籠資金加快，開始在各地積極進行土地儲備，而央企因財大氣粗，創下了不少“地王”。房地產企業對土地市場的熱度反應，對推高房價預期產生了明顯影響。

　　中原集團數據顯示，全國20個重點城市中，自9月至今，央企拿地共計33塊，涉及總金額達421億元。

　　一線城市中，北京入市的地塊是位于朝陽區農展館北路的一宗住宅混合公建用地，雖然規劃建筑面積不足6萬平方米，但起拍價就達到20億元，折合樓面價3.38萬元每平方米，這一單價創北京土地起拍價的歷史新高。

　　就在同日，上海外灘濱江綜合開發有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯合體以27.7億元拍得黃浦區594北塊、596街坊商辦地塊，樓面價達到了3.6萬元每平方米，刷新了今年上海土地市場的最高單價紀錄。

　　11月30日，廣州出讓11宗地塊，當地業內人士稱這是2010年的土地市場盛況再現。據了解，廣州12月份還有十余宗土地將推出。深圳也于11月末誕生今年以來的總價地王，深圳尖崗山一塊面積達15萬平方米的地塊，最終被中海地產以20億元成功競標，溢價100%。

　　值得一提的是，此次土地市場井噴背后活躍的幾乎清一色是大型房企，其中萬科、保利等龍頭企業的拿地熱情高漲。

　　據悉，萬科自下半年重啟大規模拿地，進入年底，萬科開始進入拿地沖刺階段。大連、上海、南京、濟南都出現了萬科拿地的身影。據鏈家地產市場部統計，截止到12月4日，2012年萬科拿地金額總計已經達到378.21億元。占到今年前11月銷售業績的30%左右。這一比例也高于其他大型房企。全年來看，萬科拿地很有可能會突破400億元。

　　“下半年房企拿地趨勢不減，尤其是銷售良好的大型房企，在有業績支撐的情況下，拿地意愿也相對較強。雖然從目前的規模看拿地金額恐難超去年，但在市場逐漸企穩的背景下，開發商對于未來的預期也逐漸增強，拿地積極性也開始高漲。”張旭表示，以往11月份或為樓市淡季，但今年全國樓市卻在11月份繼續延續了下半年的強勢復蘇，房企的銷售業績也得以繼續增長。考慮到今年年底的翹尾因素，大部分房企在11、12月份業績同比會出現明顯的翻紅。

　　在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下，土地市場出現“高溢價”、“地王”并不是一件好事情。“如果當前土地市場正在醞釀2009年到2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能使市場走向出現偏差，調控效果功虧一簣。”同策咨詢研究中心總監張宏偉在接受中國商報記者采訪時表示，這或將導致樓市調控政策由當前的“微調”為主轉為再度收緊。

　　有業內人士表示，盡管土地市場目前是燒熱了，但是否會直接傳導到樓市還不確定。因為近期中央加強調控房地產市場的決心未變，樓市也只能算是剛剛轉暖。

　　郭建波就在微博上約賭任志強，他認為，一線城市房價明年將迎來下跌行情。

　　房價走勢有爭議

　　目前土地市場和樓市呈現出互相傳導的態勢，樓市成交為房企提供更多拿地資金，土地市場的持續熱度，又對買賣雙方的樓市預期產生積極影響。

　　據中國指數研究院（以下簡稱中指院）最新數據，10大城市綜合指數（新房）同環比均繼續上漲，漲幅擴大。住宅指數（新房）環比連續第6個月上漲，同比止跌轉升。二手住宅銷售價格指數全部上漲，且同比漲幅明顯。

　　中指院分析認為，受優質地塊接連入市和開發商資金壓力減輕影響，11月重點城市土地與住宅用地價格均在高位運行，溢價率升高。11月全國300個城市成交樓面均價為1253元每平方米，環比上漲25%，同比上漲23%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1825元每平方米，環比上漲19%，同比上漲36%。1月至11月，全國300個城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價除3、4、9、10、11月外均低于去年同期，本月住宅用地成交樓面均價延續上漲趨勢，創年內最高值。

　　1月至11月，全國300個城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）單月成交量僅2、10月高于去年同期，住宅用地市場走勢較平穩，11月成交量同比跌幅小于整體市場。年末更多優質地塊陸續入市，市場將持續活躍。

　　對此，也有業內人士表示，近期土地拍賣的火熱，但并沒有像以往那樣帶來所謂的天價“地王”，這要歸功于各地主管部門在土地拍賣中采取的限價措施。此次廣州的土地拍賣會，就實行了限價和競建保障房相結合的形式，其中三宗比較搶手的住宅用地都設有最高限制地價，當報價達到最高限價后，參與競買的企業或個人就需要通過配建保障房或拆遷安置房才能得到競標地塊。

　　當然，因各地對出讓土地的定價也比較高，而且在目前市場出現回暖的情況下，“地王”的出現的確對市場非理性發展有明顯的推進作用。

　　對于未來樓市進程，張旭認為，隨著下半年樓市好轉，開發商資金壓力減輕，而部分房企在完成業績目標的前提下，推盤力度不足，降價動力不大，反而轉為補庫存。尤其是當前處于政策平淡期，房企對于未來市場的預期也將好轉，房企明年的銷售目標較今年也會有所提高，這給房價上漲帶來壓力。

　　但也有分析人士認為，政府會出臺相應措施來抑制房價上漲，“‘地王’助推房價的情況一旦趨于嚴重，勢必會有相應的‘降溫’政策出臺，因為目前的市場和政策層面不允許房價大漲的情況出現。目前來看，針對高價地的限地價競房價、競保障房面積、競公共配套等政策，也在平抑地價方面發揮一定作用。經過一定時間的反彈后，土地市場還將回歸平穩。”（本報記者劉京玲）

來源：中國商報

　　轉自：

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀