樓市政策：既要連續也要改進

住房和城鄉建設部部長姜偉新在十八大記者會上重申“樓市調控不松動”，未來房地產調控政策走向也引得各界頗多遐想。

　　在日前召開的“中國投資與發展論壇”上，來自住建部和中國社科院的專家認為，從2011年第四季度以來，我國經濟對房地產的依賴程度減弱，房地產合理回歸的目標雖然沒有達到，但房價已經穩定下來，調控成果來之不易；2013年仍要保持調控政策的連續性和穩定性，同時細化和改進調控手段，否則房地產市場將不可持續。

　　樓市調控政策雖未最優但已次優

　　中國社會科學院研究員、城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析：“從2011年第四季度以來，我國房地產市場降中企穩、猛降緩升，宏觀經濟對房地產的依賴程度有所減弱。房地產投資雖然大幅下降，但降幅趨穩，而且降幅在合理預期內。從價格走勢看，價格降中有升，與去年同期相比是下降，但與今年6、7月份相比有所反彈。房地產信貸由大幅下滑到逐步上升，土地供應結構也比較合理。”

　　出現以上形勢的原因，倪鵬飛概括為“各方博弈的結果”，即中央政策與地方政府博弈的結果。今年以來，地方樓市調控政策有所松動，紛紛微調限購措施，試探中央底線。同時，信貸政策是市場預期發生變化的最主要原因，首套房貸款利率下調在很大程度上影響了市場預期，開發商調整銷售策略，剛性需求改變預期，紛紛購房。在此形勢下，7月以后，中央繼續強調房地產調控從嚴政策，又改變了人們的購房預期。可以看到，9月份房價環比下降的城市有所增加。

　　為此，倪鵬飛認為，2012年房地產調控政策沒有達到最優，但是實現了次優。房價合理回歸的目標沒有達到，但房價穩定下來了，次優目標達到了。房價增長沒有超過人均GDP增長和收入增長。

　　原中國建設部政策研究中心副主任王玨林將影響2012年我國樓市的三大主要政策概括為：限購、限價和限貸。王玨林說，目前房地產市場調控取得的收效來之不易，其中限購政策起到了相當大的作用，同時，這也導致了購房者的預期在改變，因此，從短期來看，限購政策的退出幾乎沒有可能。而房地產市場“去投資化”的政策取向，也不會有大的改變。

　　調控政策除了穩定還需改進

　　對于2013年樓市調控的政策走向，倪鵬飛建議，在繼續調控的基礎上仍需改進。例如區分宏觀調控與樓市調控政策、細化行政管理應細化、擴大房產稅改革試點、保持樓市調控政策連續性和穩定性，不要稍有波動就出現妥協跡象。倪鵬飛認為，2013年，我國房地產發展趨勢是大穩定小震蕩，明年經濟回穩向好，房地產不可能是經濟依賴所在，所以不要急于出現調控放松的判斷。

　　此前，華遠地產董事長任志強預言“明年3月房價會暴漲”引起市場熱議。王玨林認為，無論是從現在來看，還是從去年的分析來看，都不會出現房價暴漲的局面。“房價快速上漲的原因不存在，因為國家的態度非常明確，措施非常得力，明年的房地產市場應該是平穩發展。”他認為，樓市調控政策必須保持連續性穩定性，通過多年的調控才能夠穩定預期，土地、稅務、金融、住建等各部門之間的相互配合通過合作共同完成一件事情，取得一定的調控成效，這一結果來之不易。以前之所以調控效果不突出，正是因為有些政策沒有落實到位。不得不承認，實際上樓市調控對經濟影響較大，但不調不行，否則將不可持續。

　　另外，當前購房者已經越來越理智。“現在是購房者選房，不像過去房子選消費者。以前，看完房以后如果不買，一轉身那套房子就沒有了，所以才會出現一天售罄或者三天就賣光的情況，那是不理智的搶房。而現在，購房者會從地段、時間等因素來考慮選房，主動權已經在購房者自己手里了。”王鈺林說。

　　對部分地方出現的一些樓市調控政策，王玨林表示，政策可以是多種形式的，政策也是隨著市場變化而調整的。但對地方要提出要求：地方出臺的調控政策要和國家的大局相吻合，如果由于一個地方影響全局，這肯定是不合適的。

　　房產稅應盡快推廣

　　王玨林表示，希望房產稅趕快總結經驗，盡快推廣試點，甚至在全國推廣。

　　他說，房產稅在試點城市上海、重慶比較平穩地出臺了，這是走向法制的第一步。限購政策只屬于行政管理，它也只能解決目前市場中的供需問題。而房產稅則是解決長期的市場管理問題，是法制管理的一個手段，所以非常重要。希望房產稅盡快推廣試點，因為房產稅可以平衡各方面的關系并發揮作用，對于解決市場問題的能力可能會更強一些，更持久一些。

　　至于北京是否會參與房產稅的推出，王玨林認為，北京畢竟是首都，準備得要更周全一些，時機把握得要更好一些。一般的城市，準備合適了可以出臺，北京可能要慎重一點。房地產市場經過兩年嚴厲調控之后達到了遏制房價過快上漲的目的，從未來宏觀調控判斷，絕對不會允許前功盡棄。因此，一旦房價脫離經濟基本面，出現過快上漲，政府則肯定會出臺新的政策。（朱菲娜）

來源：中國經濟時報

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