房展會“風向標”效應為何失靈

　　從近期房展會表現來看，今后一段時間，房價難有大幅反彈的機會，整體市場依然會保持相對穩定的狀態。“以價換量”依舊是企業回籠資金的趨勢性選擇。

　　被視作“申城樓市風向標”的“假日樓市~2012上海房地產秋季展示會”國慶節期間在上海展覽中心拉開了帷幕。

　　盡管在房展會前夕，市場供應量在增加，似乎也是在為房展會或者“銀十”做準備，但市場似乎并沒有給予我們太多的驚喜。

　　這或多或少和上海市房管局一月內兩次發文要求嚴格執行限購政策有關。盡管兩次發文中并沒有出臺任何新的調控政策，總體上仍然是就現有差別化住房信貸、稅收和住房限售政策從“執行”層面再度強調從嚴，強調“去投資化”的樓市調控政策的執行力度，繼續為首套房自住性需求購房者爭取更多的購房時間，但卻給中高端樓市降溫了。從目前的情況來看，中高端市場放量3~7月的窗口期已經過去，市場成交量有可能因此走低，有可能從結構上為整體樓市價格降溫。

　　那么，從房展會角度而言，“自住性需求”應該會成為市場的主力，“微調”政策仍將力助自住性需求項目放量。“自住性需求”仍然會持續關注房展會樓盤的營銷動態。僅僅對于房展會本身而言，開發商更傾向于將“房展會”當做其整個營銷環節的一部分，而不會寄希望于現場的成交量有多少。原因很簡單，當前上海商品住宅市場已經呈現出“不快不慢，不溫不火”的市場特征，開發商也在博弈市場，這個階段的房展會自然難有很大的效果。

　　具體而言，表現在兩方面：首先，當前上海商品住宅市場成交量價在微調的市場背景下相對平穩，基本上圍繞刺激自住需求、首套房需求入市，堅持去投資化，成交量在80萬平方米左右，沒有太多驚奇可言；其次，9月以來，短期內來看，市場呈現出博弈的心態，一方面在商品住宅市場存銷比降低至12~13個月這個基礎上開發企業炒作漲價預期。另外，政府也在通過政策繼續引導開發企業以價換量，在互相博弈的背景下，9月前兩周成交量出現小幅回落，導致金九成色不足。

　　其實，從今年歷次房展會的效果也不難看出，今年房展會上的品牌推廣難以起到推升成交量的作用，在今年五一房展會上，為了緩解企業資金的壓力，更多的房企放下品牌與形象身段，直接降價追求成交量與效果，房企的著力點趨于銷量和回籠資金。因此，“降價”與否是激活成交量的關鍵所在。

　　因此，在今年十一房展會之后，市場成交量能否出現驚奇，最關鍵的還是看市場價格的優惠幅度和范圍怎么樣。那么，在限購政策重申嚴格執行的市場背景下，房地產市場是否因為十一房展會發生微妙變化？后市趨勢如何？

　　筆者認為，十一房展會也將力助今年10月上海商品住宅市場成交量繼續維持一定的熱度，但是，也很難超過6月份的100萬平方米的成交，有可能繼續維持80萬平方米左右的正常市場成交量。開發企業應該及時抓住這個“微調”的時間窗口，利用房展會時機，及時推盤跑量回籠資金，緩解企業資金面的壓力。

　　從房價角度而言，房價在第四季度難以有反彈的機會。雖然上海的房地產市場存銷比在降低，開發企業也在炒作，但是，限購與限貸本質上并沒有松動或者取消，去投資化的樓市調控政策還在執行，外來性資金仍然沒有辦法影響到房地產市場價格的走勢。在限購嚴格執行等政策執行下，高端樓市成交可能會走低，或將繼續“以價換量”。但市場均價整體上仍然會保持相對穩定的狀態。

來源：中國建設報

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