樓市“銀十”遇冷透露出什么信號

　　就在“金九”成色不足，開發商期待“銀十”成交能夠放量之際，卻不料開局依然涼意頻吹。北京中原地產研究部統計數據顯示，黃金周前7天全國主要的54個城市新建商品住宅合計簽約1.6萬套，相比前一周下降近70%。

　　國慶黃金周的北京天天艷陽高照，但是卻未給樓市帶來足夠人氣。北京六里橋附近的一家中介公司，依舊在路邊擺出了樓盤報價宣傳欄，但鮮有人問津，“今年假期出游的人比較多，所以看房客相對往年少了很多，而且大多以觀望為主，并不著急出手。”一位置業顧問告訴記者。

　　自從2010年啟動新一輪調控以來，樓市旺季不旺就已不再是新鮮事。正如今年黃金周所表現的，既無開發商所期望的放量大漲，又無購房者所希冀的大幅降價，“金九銀十”的樓市可以用平淡來形容。那么這又透露出市場走向的哪些信號？

　　有專家認為，經過前期成交量回升，目前樓市進入了一個無促銷、無降價、無熱點的“三無”時期。這意味著，買賣雙方的博弈進入一個平衡期。這個平衡對于調控很有意義，如此調控的力度和松緊就決定了后市的走向。即使在傳統旺季里樓市也能平穩運行，表明政府對樓市的調控能力大為增強，沒有重蹈之前數輪調控陷入屢調屢漲怪圈的覆轍。限購、限貸等核心措施切實打中了造成樓市泡沫的七寸，抑制住了如同野馬脫韁般的房價上漲勢頭。在嚴格執行調控政策的前提下，供需這一市場機制逐漸發揮作用。

　　成交在傳統旺季的乏力還透露出，購房者的消費行為更趨理性，多從自身需求和支付能力出發，投資住房的觀念開始消退，以往扎堆購房的現象已經很難出現。過去很長一段時期內，住房是兼具使用屬性與投資屬性的“兩棲”商品，在這種投機氛圍中，每當房企拿地熱情高漲導致土地市場溢價率上升時，一般市場上會普遍出現看漲預期，刺激購房者蜂擁入市。但在當前相對理性的市場環境中，即使出現“面粉價格推高面包價格”的預期，也會有相當部分的剛性需求選擇觀望。

　　一個明顯的事實是，隨著今年以來成交回升，一些開發商一改此前降價促銷的銷售策略，打折力度開始減弱，甚至重新提價，卻不料重新引發了市場的觀望情緒，導致有效需求減少。

　　也有觀點認為，“銀十”成交不溫不火，表明購房行為已經常態化，而并非季節化，開發商很難再依靠諸如升值潛力、成交大漲之類的噱頭來動搖購房者的預期。從中可以看出，住房投資功能盛行的時代已接近尾聲，隨著其重新找回一般商品價值規律的特征，房地產業的中長期調整序幕也已經拉開，將逐漸由暴利回歸正常利潤空間。因為市場需求以及購房理念已經使得樓市不再具有大幅積攢泡沫的機會，除非調控政策陡然轉向，否則不必擔心投機卷土重來。

　　今年5月發布的《中國城市發展報告（2011）》顯示，2011年，我國城鎮化率已經達到51.27%，城鎮人口首次超過農村人口，達到6.9億人。城市化進程中巨大的剛性需求成為我國樓市長期穩定繁榮的重要支撐。可見，當前樓市中并不缺乏需求，而是缺乏與需求相對等的房價。為使房價穩步向與絕大多數剛需購房者相對等的價位回歸，還必須構建起房地產市場調控的長效機制，這樣既能給市場穩定的預期，又能避免調控出現反復。而且，住房保障關乎民生，雖然保障房建設加快解決了部分低收入人群的居住難題，但是面對日益龐大的住房需求人群，商品房以及二手房市場的配置資源功能更應充分發揮作用。

　　進入下半年以來，雖然部分地區出現了房價以及土地市場升溫，但是調控部門采取的許多應急舉措卻表明了其堅決調控的決心，且能夠及時熨平市場波動。比如，9月21日，北京市國土局宣布，暫停豐臺、通州、大興等地十塊土地的出讓，以穩定市場預期。在供需機制以及調控雙重作用下，業界普遍認為，房價穩步回調仍將是大勢所趨。對于開發商而言，沒有成交的房價毫無意義，只有繼續以價換量才會帶來成交量持續回升，開發商在定價機制、發展策略上還需作出進一步調整。

來源：金融時報

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