告別暴利時代，房企何去何從

　　史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。房地產業是不是真的告別，或暫別了暴利時代?近期公布的房地產上市公司半年報數據結束了這一爭論。

　　從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。

　　與前幾年相比，房地產行業風險的確增加了很多。一邊是銀行貸款受限，一邊是上市融資困難。房地產企業對樓市發展的心理預期發生了轉變。另外，在自住型需求成為市場主流的今天，買房者對住房的要求越來越高，房地產企業間的競爭也日趨激烈，相比以往，企業生存壓力陡增。再以行業龍頭萬科為例，其去年總銷售金額為1215.4億元，而其存貨總額已經達到2263.6億元。這就是說，在不推新盤的前提下，萬科若要消化存貨，需要將近兩年時間。

　　告別了暴利，房地產企業何去何從?不少企業從今年春天開始選擇了“以價換量”，采取了降價促銷的策略，這與年中適逢大學畢業季釋放了一批剛剛滿足繳稅年限的剛性需求不謀而合，這才有了今年7月、8月各大城市樓市成交量的回升和庫存量的下降，而隨著新盤順勢提價與這波剛需的釋放，到8月底，一些城市的成交量已經再度出現凝滯，在傳統的“金九銀十”，新一輪的價格博弈又開始了。
　　資本永遠是逐利的。為了降低風險，選擇多元化發展也是房地產企業在利潤率下降后自謀生路的理性選擇。有部分房企紛紛剝離地產資產，開始加速“挖礦淘金”。

　　3月，中茵股份宣布“涉礦”后，連續3個交易日漲停，雖然隨后有兩次調整，但比起明確“涉礦”前，還是有30%左右的漲幅。5月，上市房企剛泰控股就開始停牌籌劃資產重組事宜，擬通過重大資產置出及非公開發行股份方式購買甘肅大冶地質礦業有限責任公司100%股權。6月，剛泰控股謀劃近幾個月之久的資產重組方案剝離房地產業務，轉攻礦產開發出臺。至此，剛泰控股成為A股市場唯一一支從地產股變身“純種”礦產股的股票。據不完全統計，已經或即將涉足礦業的房企，占整個房地產板塊上市公司總數的近1/6。

　　分析人士指出，房企如此密集涉礦，主要是因為他們對金融、投資等領域較為熟悉，對于市場的動向更加敏感。但礦業和房地產不一樣的地方在于，對資金占用很大，無法發揮錢的杠桿效應，隱含的風險在于信息的不對稱性，收益和風險是呈正比的。短期之內，礦業并不會給公司帶來實質性的利潤改善。截至目前，還沒有一家上市公司明確表示進軍礦業能為公司帶來多大的利潤貢獻。

　　多元化是一把雙刃劍，有高利潤，也有高風險。那么，房地產企業如何戰略轉型?可以選擇的路徑很多。包括產品結構調整，比如從做高檔樓盤到做中檔或經濟適用房或工業地產、旅游地產等；從一、二線城市向三、四線城市的地區結構調整等等。

　　房地產業是一個資本密集型產業，也是一個周期性長的風險性產業。如果從規避風險的角度，多元化經營也許可以帶來更平衡的現金流來控制房地產的周期性特別是政策風險。

來源：中國國土資源報

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