剛需單邊支撐房企普顯“虛增長”

　　截至8月27日，已有110家房地產行業公司披露2012年半年報。其中有可比數據的103家公司上半年營業收入合計1584.35億元，較2011年同期增長20.98%。單看第二季度，已披露中報的房企現金流同比增長27.6%，環比增長59.8%。

　　這就是本輪調控中處在市場底部的房企交出的成績單。眾多房地產上市企業特別是排名靠前的企業上半年銷售業績表現良好，近一半的企業接近甚至完成了全年目標的一半。然而，第二季度出現跳躍式增長，部分房企快速去庫存，反身搶地，市場暖意頻頻出現，房企是否已經完全走出困局了呢？

　　“僅從多項數據和市場表現來看，房企還不能太過樂觀，最多算棋至中盤。在政策變化期，剛需單邊支撐市場的情況下，真正決定房企命運的將是下半場的角逐。賣房才是王道。”一位中信地產人士表示。

　　“雙面”成績單8月18日，國家統計局發布的7月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況顯示，7月新房價格環比上漲的城市由6月的25個，上升至50個，而價格下降的城市僅有9個，7月新房價格環比上漲城市個數超過了前6個月之和。

　　而中國指數研究院研究中心總監何田也在《未來五年中國房地產住宅市場趨勢研究報告》發布會上表示，7月份的喊話幾乎每天都在進行，而且級別也在提高，但是對于市場來講，如果沒有實質性的政策出臺，短期內市場向上的趨勢還將繼續。同時，何田還提出一組數據，2012年7月份的房屋成交量已經達到了2010年以來的高點，很多城市已經接近2009年的高點。

　　正是在這樣強勢的價格和成交量的支撐下，房企交出了此輪調控下的成績單。2012年上半年，萬科實現結算面積263.8萬平方米，同比增長90.7%；實現結算收入302.2億元，同比增長55.4%；保利地產實現簽約銷售金額502.96億元，實現簽約銷售面積437.83萬平方米，同比分別增長27.47%和28.43%；中海地產表現更為突出，累計銷售651.5億港元，折合人民幣535.5億元，已經完成全年800億港元銷售目標的81%。

　　然而，從上市房企的成績單中不難發現，熱銷下的“虛增長”或已顯現。“房企的成績單不能僅看成交量，還應看庫存、利潤率和負債率等情況。”中原地產分析師王斌提醒市場的樂觀派時說道。

　　利潤下滑負債攀升在多位業內人士看來，市場是否迎來春天不單是由營業收入的增加決定的，而是營收、利潤、負債、庫存等多重因素綜合決定的。“由于強調賣房是王道，因降價促銷因素而導致的房企利潤率下滑并日漸突出困擾著大多數房企。”王斌表示。

　　以“保招萬金”四大標桿房企為例。數據顯示，4家房企上半年營業收入總額為675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%。2011年同期，4家房企營業收入增幅僅為11%。但與營業收入高增長不匹配的是，4家房企凈利潤僅僅微增2.5%，由去年同期的77億元增至79億元，只增加了2億元。其中招商地產凈利潤增幅同比更是下滑16.89%。

　　利潤率數據更為直觀。數據顯示，四大房企平均銷售毛利率已從2011年的43.25%跌至40.5%，凈利潤率則從2011年的15.9%跌至今年的11.7%，下降了4.2個百分點。其中萬科中報顯示，上半年房地產業務的毛利率僅為26.5%，為近年來最低水平，2010年和2011年同期毛利率分別為28.95%和32.1%。

　　造成利潤率下降的原因是房企的銷售費用增加較大。王斌表示，因為淡市下大部分房企靠挖掘剛需，營銷難度加大，所需成本提升，僅四大房企銷售費用整體上漲了24%至23億元。在此情形下，無論是主打剛需產品并以快速周轉見長的萬科和保利地產，還是堅持中高端路線謀取高利潤率的招商地產和金地集團，均出現盈利遠低于營收的格局。

　　此外，資產負債率的提升則更為突出，從已披露中報的各大龍頭房企來看，其資產負債率較2011年年末均有進一步升高。截至6月30日，招商地產資產負債率為70.5%；金融街為70.59%，華僑城A為71.95%，金地集團為72.09%，萬科為79%。保利地產為79.6%，較2011年末增長近1.2個百分點。

　　“寒冬”的陰影仍籠罩著各大房企。

　　深挖剛需適度開發就在各大房企紛紛公布半年報之際，國務院督查樓市、多地醞釀出臺房產稅政策等訊息仍在影響著各大房企對后市的判斷。

　　如何在業績上漲的情況下解困？各大房企各有其招：如上半年搶收成功手握170多億元現金的龍湖地產，就開始不斷增加土地儲備，完善全國性布局，上半年龍湖地產共有7幅土地進賬，總建筑面積逾228萬平方米，且基本均以掛牌底價獲得。

　　截至目前，龍湖地產手持現金創歷史新高，達到174.7億元，凈負債率僅為49%。“龍湖地產通過去年的華東搶收等系列動作，成為促銷和去庫存成績最大的公司，但是隨著一線城市土地儲備消耗的增加，集團將繼續嚴格執行量入為出原則，在保障財務穩健的前提下，把握機遇審慎補充土地儲備。”龍湖地產CEO邵明曉表示。

　　而按兵不動、多看少動的房企也不在少數，今年1至6月，萬科僅僅新增加開發項目14個，對應規劃建筑面積合計為213萬平方米，僅約為2011年同期的一半；更明顯的是金地集團，該集團新增土地在整個上半年保持“緘默”狀態，半年內“零”拿地。

　　此外，導致庫存減少的原因，可能是各家房企推遲開盤，以北京市場為例，自8月13日以來已半月無新盤入市。經過了成功以價換量換回市場之后，地產商對于未來房價的預期又變得樂觀起來，將更多籌碼押在了“金九銀十”上。

　　多家房企人士均表示，下半年房地產政策將決定整個行業的走勢，不松不緊也許將成為其主要的選擇，在此情況下，繼續挖掘剛需，適量增加開發將是最合理的策略。（張明）

來源：中華建筑報

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