調控意圖基本實現，樓市狀態良好

如何客觀地評判樓市，是影響樓市調控及其走向的問題，據筆者了解，當前樓市趨于理性和正常，投資投機性需求得到了有效遏制，狀態很好。如果保持這種狀態，沒有必要出臺更嚴厲的政策。

　　不樂觀也不悲觀

　　本輪樓市調控空前嚴厲，樓市成交一度急劇下滑，出現了量價齊跌的情形。不過，隨著宏觀調控政策的微調，近來觀望情緒減少，量價雙雙出現反彈。價格的反彈值得關注，但并不具普遍性，整體幅度也不大，樓市仍然處于供需雙方相持階段。

　　日前，中國房協副會長朱中一向筆者表示，中央的調控意圖是擠出樓市投資投機性需求，促使其回歸理性和正常的狀態。從目前來看，可以說已經基本實現了這樣一個目的，樓市的狀況很好，是一種比較理想的狀態。

　　近日，國務院督察組已經陸續結束對北京、上海、四川、江蘇等16個省市房地產市場調控政策的督查，總體上給予了肯定，這也意味著樓市調控政策加碼的可能性不大，可能傾向于微調或督促個別地方政府嚴格貫徹執行中央的調控政策。

　　從不同市場類型來看，住宅市場受到調控的影響最大，而非住宅類商業地產等市場基本未受影響，部分地區甚至出現了比較火爆的行情，保障性住房正在大力推進，隨著宏觀調控政策的微調，“穩增長”措施到位，樓市穩定發展趨勢將得以延續。這說明，樓市目前并不悲觀。

　　當前不樂觀的因素在于，房價反彈可能導致更嚴厲的樓市調控政策出臺。國家統計局最新發布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示：70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市為50個，下降的城市僅有9個。上漲城市的數量較6月份翻了一倍，同時也超過上半年新房環比價格上漲的城市數量之和。這是值得關注的苗頭。

　　偉業我愛我家向筆者表示，如果房價出現明顯的反彈趨勢，新的樓市調控政策的出臺將不可避免，而政策出臺的方向可能趨向于增加市場供應，比如增加住宅用地供應，增加保障房和商品住宅供應等。

　　業內分析人士認為，更嚴調控政策出臺與否，還要看未來一段時期，特別是未來兩三個月房價的走勢，而在中央反復強調堅持房地產調控不放松，堅決遏制房價反彈情況下，房價出現大幅反彈的可能性并不大，年內樓市可能在平穩中過渡。朱中一告訴筆者，如果樓市保持這種狀態，沒有必要出臺更嚴厲的政策。

　　量價齊升已是強弩之末

　　從前7個月的走勢來看，樓市持續復蘇跡象明顯。如在北京，前7個月亦莊區域成交量漲幅超過30% ，根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，1—7月份亦莊區域新房市場純商品住宅成交量為1077套，比去年同期上漲33.1%，前7個月成交量接近去年全年水平。偉業我愛我家市場研究院院長陳亮分析表示，成交量明顯上漲主要因為以剛性需求旺盛，區域內改善需求得以順利釋放。

　　不過，進入8月，北京樓市的成交量又出現了一定的回落。官方數據顯示，8月中上旬，北京全市新建住宅簽約9472套，純新房成交6700套，較上月下降10%；同期北京二手房住宅簽約8580套，同比下降17%。表明剛性需求集中釋放后，市場反彈勢頭減弱。

　　值得關注的是，今年以來，代表高端市場的豪宅項目表現相對搶眼。以7月上海市場為例。根據上海搜房數據監控中心的統計，上海別墅7月共計成交391套，成交面積89698.6平方米，總成交金額為260298萬元。盡管上述三個指標均有所下跌，但成交均價上升至29019元/平方米，環比上漲12.41%，同比去年7月上漲0.86%。

　　7月北京普通住宅市場成交量迎來調整性下挫，而別墅市場依舊保持良好的上升勢頭，成交持續放量。偉業顧問市場部提供給筆者的數據統計，7月北京別墅共成交366套，環比上漲4.6%。偉業顧問市場發展部總經理袁陽表示，別墅成交量的持續回升，說明改善性購房客戶正在持續入市。

　　從價格上看，別墅市場與普宅市場相比保值性凸顯，價格更加平穩，未見有明顯的回落現象。同樣來自偉業顧問市場部的統計數據顯示，7月北京別墅市場成交價格為24201元/平方米，與去年同比僅小幅下降1.5%，而普宅市場成交價格為20525元/平方米，與去年同比下降8.3%，表明別墅價格相對堅挺。

　　來自三四線城市的開發商向筆者表示，這輪樓市調控對不設限購的三四線城市影響不大，當地需求仍然巨大，其對未來市場前景仍然樂觀。

　　而偉業我愛我家集團副總裁胡景暉談到限購城市樓市時表示，在限購的大背景下，不斷萎縮的購房需求很難再支撐樓市的持續回暖。他認為，目前樓市的量價齊升已是強弩之末，“金九銀十”全國多地樓市成交量和房價都將趨向平穩。

來源：中國經濟時報

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