警惕“剛需”制造房市恐慌

　　7月23日，中國社科院發布的《中國住房發展（2012年中）報告》提出，本輪調控失效的主要原因是各地政策微調導致的預期變化與市場恐慌。

　　地方政策微調的一個重要理由是釋放市場剛性需求，于是出現變換各種花樣打擦邊球，與中央“限購令”迂回過招的現象。令人可疑的“剛需”“剛需”的概念應該是有效需求，也就是自住房消費者有購買能力、有支付能力的需求。而地方官員將投資需求和有效需求混為一談，將投資需求解讀為“剛需”，誤導市場。

　　中國房地產實際“剛需”遠沒有某些學者渲染的那樣多。自2007年以來，房地產投資屬性凸顯，商品房的住房屬性已然嬗變，致使單純的市場供求規律失效。在漲價的預期主導之下，所謂的“剛性需求”只是一種概念，支撐著房地產市場的虛假繁榮。

　　一項研究資料表明，未來隨著城市化和人口紅利效應的逐年遞減，城市人均居住面積增長的空間將持續收縮，新建住宅市場每年的銷售量將降至7-8億平方米。

　　目前許多地方的現實狀況是住房庫存高企，供大于求。一線城市天津住宅庫存量已達到歷史新高，自2011年4月至2012年6月，銷供比連續15個月小于1，市場供過于求態勢凸顯。經濟發達的沿海省份江蘇目前商品住房庫存量也已達歷史峰值，按滾動1年銷售速度計算，去庫存期長達18個月以上。

　　眼下，大多數市民仍無經濟條件購買新房，“剛需”充其量只是投資者的“剛需”。而過去幾年房地產的金融資產屬性被瘋狂放大，脫離真實需求的高房價蘊含極大的風險，“炒房熱”一度狂熱的鄂爾多斯等地已出現“鬼城”，新開樓盤只有寥寥幾戶業主入住。

　　此輪房地產調控的周期之長創歷史記錄，拉鋸戰打了兩三年，然而調控并未見顯著成效，其根本原因在于商品房具有的投資品屬性放大了漲價預期，而調控政策只打擊了當前的需求，人們對未來房子增值的預期絲毫沒有因為限購而減小。在漲價預期的誤導之下，許多一線城市在調控打壓之下仍出現市民夜間排隊購房的現象。

　　事實上，近期房價上漲勢頭也的確迅猛。7月23日，中國房地產動態政策設計研究組將商品房均價從年初預測的下降4%-6%修正為上漲2%。市場的恐慌心理可見一斑。到目前為止，史上最嚴厲的調控無法使房價回歸合理價位，反而提高了房價上漲的強烈心理預期。

　　地方屢屢松綁緣于政績沖動

　　對國家宏觀經濟政策的誤讀是地方政策微調的深層原因。伴隨央行前段時間的降息、降準措施，地方政府以為上半年中央提出“穩增長”之后，宏觀經濟可能寬松，房地產調控政策可望松綁。

　　只要一提“穩增長”，有些人就不可避免地進入過去十年中形成的“房地產邏輯”：只有房地產可以解燃眉之急，只有房地產可以救缺錢的地方財政于水火，只有房地產才能讓經濟成績單好看點。于是，新增貨幣乘機“溜”進房地產行業，人們將更多的錢投進鋼筋水泥中。

　　經常有一個說法在耳邊響起：“房地產是國民經濟的支柱產業。”何謂“支柱產業”？顧名思義就是整個經濟體系的棟梁，能夠支撐、拉動整個國家經濟和社會的可持續發展，最主要的特征是“可持續發展”。歐美發達國家一直把握著全世界最先進的產業，過去的支柱產業是汽車、鐵路、鋼鐵、石油、飛機制造業，現在則是航天、信息產業。而后起之秀的韓國是將船舶制造業列為支柱產業，以此為基礎，汽車、電子和軍工產業也異軍突起。迄今為止，世界經濟史上只有憑借傳統的制造業和新興的信息產業，支撐和帶動了當代大國發展的奇觀，鮮有哪個國家憑借“蓋房子”將國家“蓋”出大國神韻的。

　　對房地產業的熱衷，隱藏在背后的又是政績的“剛性需求”。對房地產“松綁”，讓房地產回暖，地方政府稅收有了著落，政績立竿見影。所以，只要中央的宏觀政策稍有松動，地方政策的靴子就落在房地產上。此輪房地產調控期間，多地政府就擅自巧立名目，出臺刺激房市的土政策。

　　房地產調控還需建立問責機制

　　回顧這幾年，鮮見有地方官員因違規放寬房市政策而遭到處理。對多地擅自出臺房地產微調新政的“出頭鳥”，中央有關部門礙于情面，并沒有撕破臉皮追究地方官員的責任。

　　有鑒于此，國務院近期派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查，內容包括住房限購措施、土地供應、差別化信貸政策執行等。

　　不過，坊間對此次督查期望值不太高，擔心只是走過場。今年4月上一次督查過后，房價不降反漲，也沒有看見哪位違規的地方官員丟掉烏紗。試想，如果中央動真格的，要求地方政府“一把手”拿烏紗帽作擔保，對擅自放寬房地產政策的違規行為露頭就打，嚴懲不貸，誰還敢做“壞孩子”？

　　要想使此輪房地產調控真正取得實效，使房價合理回歸，產生真正意義上的“剛需”，使缺房的老百姓買得起房子，一定要遏制房地產市場恐慌，同時，要克服房地產救財政的依賴思想，將宏觀經濟微調釋放的貨幣流動性引導到實體經濟上，同時抑制以房地產制造政績的沖動。此外，還要加大調控問責力度，及時通報頂風松綁的案例，以儆效尤。（蔡恩澤）

來源：中國審計報

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