針對10日北京萬柳地塊以近4萬元/平方米的價格成交，我們綜合分析認為，這塊地有其特殊的區域特征，高價成交不具備風向標意義。
在近兩年的冷清之后，北京土地市場終于迎來了高潮。10日，中赫置地旗下的北京赫華恒瑞房地產開發有限公司以近4萬元/平方米的樓面價格奪得了十分稀缺的北京萬柳地塊。
當前樓市變化主要基于調控政策對剛需的支持，政府抑制投資投機性購房需求的決心并未發生轉變，供求關系和政策預期都不支持房價大幅上漲。不過，預計未來政府推出優質地塊的積極性明顯增強，下半年在整體土地市場量質齊升的促進下，房企拿地投資的信心將有所回升，未來有效供給的增加對鞏固調控成果具有積極意義。
——北京萬柳地塊定位于高端項目難具代表性住宅用地市場整體仍處低谷
7月10日下午，北京市海淀區萬柳地區居住用地項目經過多輪竟拍，最終由北京赫華恒瑞房地產開發有限公司以26.3億元、配建16400平方米回購房竟得。該地塊建筑面積上限為77739平方米，回購房由政府以10000元/平方米進行回購，折算樓面地價近4萬元/平方米。
隨著萬柳地塊的高價成交，部分市場人士將其解讀為樓市回暖的標志性事件。對此，北京市房地產協會秘書長陳志認為，簡單的以一塊土地的成交來判斷市場回暖顯然論據不足。
陳志表示，今年上半年土地市場整體成交處于低迷期，一個萬柳地塊帶給市場的影響有限。今年上半年北京成交的72宗土地出讓金累計為144.88億元，僅為去年全年的13.7%，與去年同期相比下降181.9億元。其中僅有3宗住宅用地以及1宗工業用地以高出底價的價格成交，底價成交地塊占總數的94.4%。土地市場低迷程度可見一斑。
據我們了解，萬柳板塊是北京有名的高檔社區聚集地，周邊配套齊全，交通便捷，環境優美，且分布著不少優質學校資源。目前周邊二手項目的均價在每平米5萬元以上，有些項目售價甚至高達8萬元。該地塊的奪標者中赫置地一直致力于開發高端項目，此前，該公司開發建設的“釣魚臺7號院”就是北京有名的豪宅項目。
對于此次高價拿地，中赫置地CEO孫鵬認為，萬柳地塊的價格并不能反映房地產市場的整體情況，只是北京區域市場的個案。總體而言，目前房地產宏觀調控政策持續發揮作用，并且已經取得了成效，“地王”的出現不代表房地產市場真正出現復蘇跡象，不具有普遍意義。北京市國土部門有關負責人表示，無論是從北京還是從全國來看，實際上上半年土地市場整體溢價率比較低，土地市場并非全面復蘇，本地塊出讓的價格并不代表整體土地市場情況。
限購政策尚未放松，市場雖然有所回暖，但走勢并不十分明朗，處于政策敏感期。如果企業太過樂觀，政策一旦調整就難免會陷入資金緊張的被動局面。當天萬柳地塊競買過程中，萬科、招商等房企出價都十分冷靜。綜合近期多地土地市場出讓情況來看，除了一些土地儲備短缺的企業，大多數房企出價還是較為謹慎。
——二季度房地產市場呈現四大變化
二季度以來，隨著剛需入市，以及貨幣政策的調整，房地產市場出現成交持續回升、部分樓盤試探性漲價、開發企業資金面趨寬裕、土地市場高溢價成交再現等四大變化。
首先是成交持續回升。中原地產監測顯示，6月全國主要54個城市月內成交量達到了22.9萬套，再次延續了3月以來成交量的走高趨勢。上半年累計成交突破百萬套，比去年同期上漲12%，比去年下半年上漲超過10%。
其次是部分樓盤試探性漲價。上海易居房地產研究院此前發布的《6月十大上市開發企業銷售報告》顯示，10個大型上市開發企業商品房共成交423.4萬平方米，環比5月份增長42.4%，這些一線上市開發企業的成交量整體大幅增長。
第三是開發企業資金面趨寬裕。業內人士認為，成交的回升，信貸環境的持續寬松，給開發商帶來了資金面的改善，不少房企已將房地產市場筑底反彈的預期投射到土地市場中，土地市場一改往日低迷狀態，出現復蘇跡象。
第四是土地市場高溢價成交再現。中國指數研究院近日發布的報告顯示，6月份300個城市土地平均溢價率為10%，創下今年新高。今年前6月，全國300個城市土地平均溢價率為5%，同比下降13%，其中住宅類用地平均溢價率為4%，同比減少15%；但6月份的住宅類用地溢價率已經達到了10%，僅比去年同期低了1個百分點。
一些房企開始增加土地儲備，不少城市的土地交易重現多輪競拍、高溢價的情況。6月18日，恒大地產以13.22億元拿下廣州市天河區珠江新城D4-B2地塊，折合樓面價32968元/平方米，溢價率近170%，創廣州商業地塊單價成交記錄。不到一個月，北京萬柳地塊則以近4萬元/平方米的樓面地價創國內住宅類地塊均價成交記錄。
——供求關系和政策預期都不支持近期房價大幅上漲
萬柳地塊的出讓價格對該區域內房價走勢在市場預期上會有較強支撐作用，但對北京其他區域實際影響不大。市場對此過度解讀可能會在一定程度上影響購房者預期。綜合來看，中央調控投資投機性購房需求決心不動搖背景下，主導市場走勢的供求關系和政策預期兩股力量不會發生轉向，決定了房價不存在大幅上漲空間。
中國房地產學會副會長陳國強表示，近期樓市成交量攀升主要有如下三方面原因，一是開發商采取降價出貨策略，以價換量；二是宏觀經濟下行國家重提“穩增長”，促使投資加速、貨幣政策有所放松，同時地方政府受制于財政壓力又在對樓市調控進行“微調”，兩者合力使購房者預期改變；三是差別化信貸政策刺激長期累積的剛性需求釋放。
業內認為，目前的購房主體以剛性需求為主，多為普通商品房，對房價的推動力有限。高通智庫行業報告稱，目前樓市整體還處于“降價促回暖”的軌跡中，無論是支持首套房購房需求，還是央行降息，都難以改變目前樓市庫存量大、主力購房人群是剛需族的局面。
就土地市場而言，由于目前房地產市場正處于政策敏感期，近期中央各部委多次表態堅持房地產調控不動搖，對央企高價拿地的控制更加嚴格，地方政府為避免“地王”采取的“限地價，竟配建”。不過，未來政府推出優質地塊的積極性明顯增強，預計下半年整體土地市場在量質齊升的促進下，房企拿地的信心將有所回升。
來源：新華網
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