繼6月份廣州“地王”誕生，7月10日，北京新“地王”也閃耀登場。總面積為77739平方米的北京市海淀區萬柳地區居住用地項目，最終由北京赫華恒瑞房地產開發有限公司以26.3億元、配建16400平方米回購房競得，溢價率高達40%。
年初還門庭冷落的土地市場，如今再次門庭若市。與此同時，樓市成交量大幅攀升，房價觸底反彈，連夜排隊購房的場景再次出現。這一切似乎都在印證房地產市場正在轉暖。
盡管政府部門三令五申，堅持樓市調控政策不動搖。但在穩增長的大背景下，央行一個月之內的兩次降息以及地方不斷出臺的刺激剛需的微調政策，都讓樓市回暖有了可能。
這些利好政策改變了民眾對于樓市的預期。于是乎，“剛需們”人心惶惶，排隊買房；開發商們喜上眉梢，買地蓋房；投資者們摩拳擦掌，緊盯政策動向。
有學者說，中國的房地產市場是“政策市”，房價跟著政策走。以當前情況來看，確實如此。之前樓市冷清，主要由于嚴格的限購、限貸政策；而現在的再次回暖，正是因為限購、限貸政策有放松跡象以及其他政策的直接或間接利好。
政策，特別是短期政策，往往是政府根據當前形勢而定，具有不穩定性。具有“政策市”特點的房地產市場，往往由于政策調整而改變市場預期，從而導致房價的忽起忽落。
因此，要想穩房價，關鍵是要穩政策、穩預期。政策穩，預期穩，則房價穩。在樓市調控上，短期內可著眼于穩房價，但從長期來看，要想保證房地產市場長期穩定健康發展，一定要著眼于穩政策。只有以長期穩定的政策調控取代短期的政策調控，最終才能形成穩定的預期，從而保證整個樓市的穩健。
7月7日，溫家寶總理在江蘇省常州市調研時強調，必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。抓緊研究推進房地產稅收制度改革，加快建立健全房地產市場調控的長效機制和政策體系。
由此可以看出，當前政府已經意識到建立健全房地產市場調控的長效機制和政策體系對于穩定房地產市場的重要性。
那么從長遠來看，樓市調控中的哪些政策可以確定為長期政策以保證房地產市場的長期穩定健康發展呢？
或許可以考慮從促進供需平衡方面來制定長期政策。因為供需平衡能夠保證價格穩定，從而維護市場的穩定。
從供給上來說，首先，如何保證土地供應是一個不能繞過的關鍵問題。不論是廣為詬病的“土地財政”，還是屢禁不止的“小產權房”，都是在土地供應過程中出現的“頑疾”。而只有根治“頑疾”才能確保土地正常供應給房地產市場。
今年“兩會”期間，本報記者曾與全國政協委員、清華大學教授蔡繼明就如何調控房價進行了深入交流。蔡繼明表示，土地制度改革是調控房價的最根本辦法。他認為，城鄉二元土地制度嚴重阻礙我國城市化進程，并導致高房價等問題。他建議，在符合法律和城鄉統籌規劃的條件下，應允許農村集體建設用地進入市場，和國有建設用地同地同權同價。這樣將極大地擴大土地供應，有利于地價下降，而地價降，房價也必然會隨之下降。
其次，目前，我國已初步形成了市場供應與政府保障相結合、以市場供應為主的城鎮住房供應體系。
對于市場供應部分，政府應“放手”讓市場自行調節，政府只需做好保障房的制度建設。正如溫總理所說，當前特別要注重保障性住房建設的可持續性，抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。
從需求上來說，首先，要采取長期政策來保證剛性需求，即合理自住需求。有專家表示，合理自住需求持續穩定釋放，可以引導住房投資建設保持一定的規模，有利于市場長期穩定發展。
那么如何保證合理自住需求呢？除了增加有效供給外，還可通過引導住房供應結構，支持中小戶型房源開發；實行差別化的信貸和稅收政策，支持居民家庭首次購買普通商品住房和保障房；鼓勵居民通過租賃滿足自住需求等。這些政策措施經實踐證明是行之有效的，可以考慮逐漸制度化，形成一種長效機制。
其次，抑制房地產投機投資性需求也要作為一項長期政策來抓。從近年來我國房地產市場發展情況來看，投機投資性需求是前一時期推動房價非理性上漲的主要因素。實現房價合理回歸，保障百姓合理自住需求，就必須剔除可以無限放大的投機投資性需求。目前政府調控中正在采用的限購、限貸政策可以作為中長期政策穩定下來，直到正在研究推進的房地產稅收制度改革能夠抑制投資投機。
此外，從建立健全房地產市場調控長效機制的角度來考慮，建設城鎮個人住房信息系統也刻不容緩。 目前，全國40個重點城市個人住房信息系統聯網已取得實質性進展，預計到2013年將形成覆蓋全國的城鎮個人住房信息系統。這樣的全國聯網能夠精確限購信息，控制房地產稅的征收，將為調控政策提供基礎信息，有助于市場機制更好地發揮效能。（趙海娟）
來源：中國經濟時報
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