房地產政策調整要把握好“度”

“想要同時實現穩增長和控房價兩個目標，就要把握好政策調整的度。”6月28日在河南鄭州召開的2012年省區市發展研究中心主任座談會上，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在作專題發言時這樣表示，“要堅決遏制投機性購房需求，同時釋放自住型和改善型的購房需求；要改善住房供給結構，防止下一階段性或區域性的住房供給不足；更為重要的是要控制好利率、信貸規模和首付比例。”

　　住房市場發生了明顯變化，交易量明顯上升

　　自今年3月份開始，國內住房市場發生明顯變化。任興洲依據五個指標進行了說明。

　　一是全國商品房銷售面積較快上漲。4、5月份，無論是北京、上海、廣州等一線城市，還是南昌、珠海等中等城市，商品房交易量都出現明顯的上升。進入6月份，幾個主要城市的新建商品住宅交易量增長更快，從6月4日到24日20天內，北京總成交面積同比上漲了55.5%。與限購城市相比，一些非限購城市銷售面積上升幅度相對較小。

　　二是新建商品房的銷售價格有所變化。5月份，統計局的數據顯示，70個大中城市中，價格環比下降的城市有43個，價格環比上漲的城市有6個。再從70個大中城市中選取有代表性的10個限購城市進一步分析可以看出，雖然整個住房市場價格同比仍呈下降趨勢，但一些重點城市的價格已出現環比和同比有所上升的趨勢。

　　三是房地產開發投資增速提高。5月份，全國房地產開發投資環比上漲30%，同比上漲18%，變化較大。這其中包含著地區差異，從東中西部房地產開發投資情況來看，東部雖然投資規模較大，但房地產投資的增幅較低，上漲比較快的是中部和西部地區。

　　四是土地交易量和土地出讓金增幅都有所加快。從4月份開始，連續兩個多月，一些城市的土地交易量都出現了上升，土地出讓金走高，甚至部分城市出現了新 “地王”。“地王”的出現對部分城市的土地市場交易量又產生了拉動作用。

　　五是商品房庫存量仍然較大。即使按照現在較快的銷售速度，去庫存也需要一定的時間。但需要注意的是，一些限購城市的商品房庫存水平的指標已經從階段性的高點開始回落。

　　多種因素導致住房市場的變化

　　為什么近期住房市場會出現這么多的變化？任興洲認為，這首先要歸結為開發商這一段時間以來的“以價換量”取得了明顯成效。在一系列調控政策的作用下，一批大中城市的郊區房價有所下降，同時市中心的房價不再持續上漲，議價空間也有所增加，這些因素促使住房的剛性需求得以釋放，表現在中小戶型、中低價位的住房銷量增加。可以說，剛性需求的釋放是這一輪交易量上升的主要支撐因素。

　　其次，近期的政策變化對住房市場回升起到了很大的推動作用。一方面，降息政策以及利率市場化都釋放出了很強的信號，不僅對消費購買力有所支撐，更重要的是市場解讀為是住房政策放松的信號。還有存款準備金率的連續下調，流動性的增加都對市場產生了較大的影響。在此基礎上，一些銀行的利率優惠程度明顯提高，一些地區購房利率出現了9折、8.5折甚至8折的優惠；還有些地區對購房首付比例進行了調整，降至三成、甚至兩成。這些因素的調整，不僅帶動了商品房交易量的變化，還導致消費者的購房預期發生了改變。

　　再者，部分地方政府的政策微調對市場也產生了一定的作用，目前已有多個城市出臺了程度不同的住房微調政策。內容包括：下調首套購買的首付比例、減免購房的相關費用；提高公積金的貸款額度、減免購房稅以及對個人購買精裝房進行獎勵等；還包括對普通商品房標準的調整，對土地出讓條件的松綁等等，這些政策調整也刺激了購房者的購買行為。

　　此外，任興洲認為，去年基數較低和當前的季節性因素也對購房產生影響。她認為，去年40多個城市實行嚴格限購，使房地產交易量、價格、土地出讓的數值都較低。因此與去年較低的基數相比，今年的數值就顯得比較高。另外，因為每年4、5月份以后，結婚、入學、入托，以及就業的高峰期到來，這些因素也會促使購房需求增加。

　　當然，她認為目前住房市場的神經還是很脆弱的。當相關政策出現了變化，“地王”又重新出現，再加上剛需釋放促使交易量上升，部分樓盤價格上漲，這種現象又會反過來刺激一批消費者，他們擔憂房價會繼續上漲因而出現恐慌性購買。因此，目前購房者對市場預期的變化也值得關注。

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