解析樓市四大熱點問題

　　今年3月以來，房地產市場出現了明顯的復蘇跡象。特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場交易量均大幅反彈，“紅五月”名符其實，而6月延續了這種復蘇的走勢。在此背景下，市場上各種聲音四起。那么，如何看待當前房地產形勢？下一步調控政策是否將有所松動？房價總體走勢又將如何？

　　熱點問題一：樓市回暖，房價重新進入上升通道？

　　現象與疑問：國家統計局最新公布的數據顯示，1-5月，全國商品房銷售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小了1個百分點；商品房銷售額1.7萬億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點。特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場交易量均大幅反彈，根據國家統計局發布的最新數據顯示，今年5月份在70個大中城市中新房價格環比上漲有6個，比4月份時增加了3個，同時二手房的價格環比上漲的18個，比4月份增加了9個，“紅五月”名符其實。5月份，北京新建商品住宅和二手住宅成交量環比4月份分別上漲34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬套，創下去年2月限購以來的最高紀錄；廣州全市一手住宅成交量環比4月大增51%，同比去年5月增長19%，成為過去16個月中銷售量最高的月份；上海樓市的成交量也創出今年新高。在深圳、南京一些城市重新又出現了居民排隊購房的火爆場面。綜觀上面的這些現象，是不是表明了近期我國的樓市重新出現了回暖跡象，房價重新進入一個上升的通道？

　　分析與回答：這次出現這種所謂的“購房熱”可能有三個原因，一是開發商采取降價出貨策略，注重突出樓盤的性價比，以價換量；二是宏觀經濟下行國家重提“穩增長”，促使投資加速、貨幣政策有所放松，同時地方政府受制于財政壓力又在對樓市調控進行“微調”，兩者合力使購房者預期改變；三是行政性調控政策已經見底，長期累積的剛性需求得到釋放。目前市場的情況還是比較復雜，此輪“購房熱”帶有結構性復蘇的特點，適合剛需。熱銷漲價仍屬個案，后市還面臨很多變數，需要進一步觀察。畢竟中央并沒有放松房地產調控，并且宏觀經濟政策以及地方政府的“微調”政策，都會有一定的滯后性，因此預計年內并不會出現房價暴漲，總體上仍會比較平穩。

　　此外，在樓市火爆的背后，有一些開發商推動的因素，想把這一波的行情做起來。從新華社房地產價格檢測系統的情況來看，房地產市場出現了上升，但現在還不能稱之為回暖，因為其還是處在一個底部慢慢地向上走的過程，本身也是符合市場規律的。

　　截止到5月末，全國商品住宅待售面積高達1.97億平方米，同比又增長了43.7%，高庫存下開發商壓力仍較大，因此不會放棄炒作來提升市場交易量。一些調查也發現，所謂排隊購房的現象，是有開發商炒作的因素在里面。因此，回暖是有的，但不像市場表現得那么夸張。

　　熱點問題二：降息對房地產市場回暖作用顯著？

　　現象與疑問：央行宣布降息之后，一時之間房地產市場重新火爆起來，同時市場也流言不斷，排隊購房的現象重新出現。冷落許久的土地市場也出現了一些搶地的現象。降息真的對房地產市場的回暖起到了這么大的作用？

　　分析與回答：降息對房地產市場肯定是一個積極的因素。降息從國家的角度來看是要穩增長，因為經濟出現了下滑的跡象。在這種前提下，降息是考慮在貨幣因素上面提振一下經濟的發展，反過來對房地產市場也會有一個正面的效果。降息降低了資金成本，對于開發商來說，資金面情況也會好一些，對其整體壓力會有一定緩解。

　　對于購房者來說，降息之后房貸還款可以減少一些。據測算，五年以上基準利率從7.05%降到6.8%，假設100萬元、20年期貸款，按照等額本息還款法計算，每個月少還150元。如果原來是貸款利率八五折優惠，現在是八折優惠，每個月又少還200元左右，這樣總共每月可少還約350元。雖然這相對于整個房貸來說不是很大的數字，但是對購房者的心理預期影響是很大的。特別是對于一些剛需來說，降息使購買者擔憂房價再次出現上漲，出手的積極性也逐漸增加。

　　另外，降息也會使人們聯想到流動性泛濫將促使貨幣貶值，為了讓自己的錢保值，多數人很自然想到要買房。因為根據過去房地產暴漲歷史的經驗，在一些購房者眼里，買房所獲得的收益遠遠超過了利息，不僅對抗了貨幣貶值，還贏得了“利潤”，最起碼從賬面上來說是如此。

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