回歸聲疾，調控策緊。曾經風光無限的房地產業，近年來經歷了 “冰火兩重天”。不過，借助于中國經濟的深厚積累和城市化的快速進程，中國樓市依然有著巨大的發展空間，但其 “轉型發展”已屬必然。
樓市三大 “神話”終結
“被土地管理部門罰款，被債主追著討債，這種日子誰愿意過？可在房地產資金緊張的大環境下，我們也想不出法子了。”一家在長三角布局的房企負責人說。他的企業在鎮江丹徒龍山景區收購開發了一個大型度假村項目，但至今他仍沒有付清按協議應于去年6月就支付的收購款項。因無法按時支付土地款項，公司已被土地管理部門處以高額罰款，至今僅取得了一小部分土地的土地證。
這位負責人坦言，資金緊張已成為最棘手的問題。同業間的資金拆借已沒有可能，銀行對房地產項目的貸款不僅審批苛刻，貸款額度也明顯縮小， “全行業都陷入 ‘缺錢’境地”。
嚴厲調控之下，中國樓市的種種“神話”正在破滅。其一， “以錢炒錢”模式的終結。一些大型房企 “狂飆突進”的一大動力就是高杠桿率。一旦資金面全面卡緊，高負債率的危機便會逐漸暴露。
其二， “只賺不賠”現象的終結。兩三年以前，房地產業堪稱 “吸金池”。而眼下，越來越多企業被迫退出。武漢市住房保障和房屋管理局去年第四季度公布的數據顯示，截至2011年10月底，武漢的在冊房企比2010年同期減少了200余家。北京、上海等地也有大量房企項目公司甚至母公司退出樓市。
其三， “全民炒房”時代的終結。瑞信研究院近日公布的調查結果顯示，中國消費者在未來兩年購買不動產的意愿為16％，比2010年進一步下降。嚴厲的限購、越來越高的購房門檻以及風險意識的逐漸增強，讓不少人對樓市望而卻步。
低谷多年未見 機遇仍在眼前
中國樓市已迎來一個新的低谷。一方面，統計數據顯示，近10年來，多數年份商品房銷售面積同比增幅均在10％以上，特別是樓市繁榮的2005年和2009年，增幅更是高達40％以上。而2011年全國商品房銷售面積為10．99億平方米，僅增長4．9％，增速回落5．2個百分點，比1月至11月回落3．6個百分點。如此情景，僅比全球金融危機影響下的2008年樓市好一些。
另一方面，調控樓市不是簡單打壓。業內人士指出，中國房地產業的拉動力，短期內難以被其他行業替代。從消費上看，全年每年房地產市場銷量總額是汽車市場的4倍、旅游市場的6倍多。此外，在地方財政來源中，土地出讓金能占到四五成之多。與此同時，商品住宅的供應仍處于相對短缺， “增加普通商品住房”的供給仍是當務之急。
復地集團董事長張華說： “中國樓市的 ‘黃金時間’已經過去了，但未來一段時間依然是發展的好時機。”
轉型可促進健康發展
1月31日的國務院第六次全體會議要求 “采取有效措施增加普通商品房供給”。決策層的信號已充分為市場所感知。
張華認為：“在產品上，要提高剛性需求住房的比重；銷售上，要加快銷售進度，注重‘跑量’。”
SOHO中國有限公司董事長潘石屹則提出，隨著房地產業進入 “下半場”，新的發展模式一定是把精力全部投入到產品上來，投入到產品的創新、設計、質量上來。他還提出，中國房地產企業應該學習美國的蘋果公司。
中國房地產研究會副會長顧云昌預測，未來房地產市場可能發生三個變化：一是賣方市場向買方市場轉移，導致競爭加劇，洗牌加快、利潤攤薄；二是融資渠道多樣化，除了銀行融資，將更多地依靠社會的資金；三是市場布局立體化趨勢，產品業態布局多樣化，房企轉型契機出現。
專家提出，房子讓不同收入家庭買得起、租得起，才稱得上是合理價位。現在既要擠泡沫，又要使供應產品更加合理，這樣才能使房地產市場真正健康發展。
來源：人民鐵道報
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