房地產泡沫是由房地產價格長期快速上漲導致的，房地產市場交易價格遠超其實際價值的現象。在過去20多年里，世界范圍內出現了三次影響較大的房地產泡沫破滅，即1991年日本房地產泡沫破滅、1997年泰國等國家和地區房地產泡沫破滅和2007年同美國次貸危機相關的房地產泡沫破滅，對有關國家以至世界經濟造成了巨大危害。
日本房地產泡沫始于1983年。當時，日本國際經濟地位上升，東京國際金融中心形成，眾多國外大公司進入日本投資購買房地產，引起日本房地產價格飛速上漲，推動日本房地產泡沫形成。上世紀80年代前期，東京等大城市房地產價格每年上升30%左右，1987年、1988年兩年商業房地產價格較上年分別上升40%、50%。泰國1988年~1992年房地產價格每年上升20%~30%，1992年~1997年每年上升40%。房地產價格長期快速上漲導致大量投資、貸款流向房地產行業，房地產市場成為財富的聚集地。日本房地產泡沫自1983年產生到1991年破滅，歷時8年。
泰國房地產泡沫自1988年產生到1997年破滅，歷時9年多。房地產泡沫自產生到破滅。當房地產泡沫膨脹到一定程度，遇到社會經濟環境突然變化，就會迅速破滅，這一過程一般為1~2年。泡沫形成時房地產價格長期快速上漲和泡沫破滅時房地產價格暴跌，是房地產泡沫的重要特點。
房地產泡沫破滅造成的影響大、涉及面廣，恢復困難、持續時間長。房地產泡沫破滅后，日本經濟從1991年2月開始陷入蕭條，歷時長達32個月，隨后的七八年一直停滯不前。房地產泡沫破滅導致大量企業倒閉，進而造成金融機構不良債權大幅度增加甚至倒閉，1995年3月日本金融機構不良債權額達40萬億日元。房地產價格、股價的縮水降低居民的消費欲望，日本1993年消費增長降為負值，嚴重影響經濟發展。房地產泡沫破滅后形成的不良債權需要慢慢消化。為達到正常生產水平，日本用了10年時間，泰國等用了5年多時間。
房地產價格受國家經濟、金融、稅收等政策的影響，因而與國民經濟有類似的周期性規律，但房地產市場是否出現泡沫主要取決于城市市場狀況。日本發生房地產泡沫時，價格上漲過快的情況主要出現在大城市圈，特別是首都圈。泰國、印度尼西亞的房地產泡沫也局限在曼谷、雅加達等城市。所以說，房地產泡沫具有較強的區域性，它的產生主要同城市市場相聯系。
對比日本產生房地產泡沫的經濟背景，如貨幣升值、順差過多、國內資本過剩、銀行貸款利率高于企業利潤率等，我國當前具有出現房地產泡沫的經濟條件、社會背景。我國正處于快速發展期，這也是房地產泡沫的易發期。
近年來，我國房地產業發展較快，1998年至2009年對國民經濟增長的貢獻率超過10%，成為推動經濟發展的重要動力。2008年以后，我國一些城市房價上漲較快。根據前面所述的衡量房地產泡沫的指標來判斷，我國并沒有出現全國性的房地產泡沫。但一些城市房地產價格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，個別城市處于產生房地產泡沫的邊緣，需要引起高度重視。
中央及時采取多項措施調控房地產市場，取得了明顯效果，但還不穩固，民間資本迅速進入房地產市場的可能性仍然存在。分析日、美等國治理房地產泡沫的經驗教訓，可以獲得諸多啟示。
保持治理政策的相對穩定，避免政策特別是金融政策調整過快過頻。房地產泡沫產生和破滅的原因不同、程度有別，但一般同匯率、利率等金融政策的變化密切相關，它們突然降低或提高是房地產泡沫產生和破滅的重要原因。
兼顧房地產市場的區域性特征，在國家大政策、大目標不變的情況下，做到因地制宜。我國區域差別大，發展水平不一，各地房地產市場處于不同發展階段。在這種情況下，既要保持國家政策的統一，防止房價過快上漲，防止房價過快上漲像滾雪球一樣由大城市向中小城市擴展、從沿海向內地發展；又要根據各地發展水平、房地產市場周期狀況，給地方政府一定調控市場的權力，促進地方房地產市場健康發展。
來源：深圳商報
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