逆襲“北上廣”三四線樓市春天到來？

　　今年以來，三四線城市的樓市表現超出了市場預期。預計在既要穩增長又要防泡沫的大背景下，至少在今年上半年，政策面、資金面繼續寬松、信貸繼續支持三四線住房銷售的催化劑將繼續發酵，三四線銷售暢旺的格局仍有望持續。

　　今年以來，在調控政策和市場機制的共同作用下，房地產市場正發生著微妙變化——嚴厲的調控政策讓“瘋狂”的一線城市的樓市逐漸降溫，反而是此前一路蕭條的三四線城市迎來了揚眉吐氣的時刻。

　　熱點城市降溫效果明顯

　　自去年“9·30”實施政策以來，樓市的調控效果進一步顯現。據國家統計局公布的《2017年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》數據顯示，在15個一線和熱點二線城市中，11個城市新建商品住宅價格環比下降，北京、杭州和成都3個城市持平，唯一環比上漲的一線城市廣州，漲幅也已連續4個月下調。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施房地產調控政策以來，市場變化明顯，房價持續趨穩回落。

　　據悉，2月全國樓市整體依然平淡，供需均呈現下滑之勢。根據克而瑞房地產研究中心監測的23個重點城市數據顯示，2月僅成都環比供應基本持平，其余的皆有較大程度下滑。其中，長春、北京的跌幅超過了九成，濟南、長沙、東莞等環比降幅均在80%以上，深圳截至2月27日仍沒有新增供應上市；若與去年月平均供應相比，則全部下跌，且同比跌幅較大，其中超過四成城市的跌幅超過了80%。供應方面整體延續了1月份的下滑趨勢，幾乎所有城市的環比皆有較大程度的縮減，由此導致大多數城市成交量繼續下滑，部分去年供需兩旺的熱點城市的跌幅甚至超過了四成。

　　中原地產分析師張大偉認為，本輪樓市出現變化的主要原因是樓市政策的調控，在政策的抑制影響下，市場的走勢與政策的執行力度密切相關。

　　由于一線城市土地資源稀缺、新房供應日趨減少，使大量購房需求轉向了二手房市場。國家統計局公布的數據顯示，與去年12月相比，在今年1月的70個大中城市中，二手房價格下降的城市只有16個，上漲的城市卻有51個，比上個月增加了6個。其中，廣州二手住宅價格環比上漲1.6%，湛江上漲1.1%，太原、南寧以及重慶上漲0.9%。在一線城市中，上海地區二手住宅價格下調比較明顯，環比下降0.4%，深圳環比下降0.1%，而北京和廣州兩地二手住宅的價格均環比有所上漲。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，本輪調控的政策壓力主要體現在信貸收緊、購房資格和預售許可證審批等方面，對新建住宅的影響要大于二手房，個體業主在一線城市新房供應短缺的背景下，可以選擇持有和觀望。政策壓力下的市場行為，導致了二手房相對新房價格稍漲的局面。

　　業內人士認為，受去年全國大范圍收緊調控的影響，一二線熱點城市房價上漲的態勢得到遏制，預計今年上半年全國樓市將緩慢降溫，7月前后70城房價指數環比增幅可能將出現拐點。

　　三四線樓市成交量走高

　　隨著一線城市房價的猛漲，不少上班族已經將目光轉回家鄉以及周邊的三四線城市。從春節以來的樓市關注度及成交情況來看，一些三四線城市正在“逆襲”北上廣。

　　根據房產租售服務平臺安居客今年春節期間的日均訪問量顯示，不同于一線城市樓市冷清的情況，多個三線城市在春節期間的樓市訪問量不減反增。訪問量增幅排名前五位的城市均是三線城市，其中，湖北黃岡訪問量上漲122%；廣東梅州上漲108%；安徽宿州上漲99%；安徽安慶、江蘇宿遷上漲87%。其他上漲的城市還包括廣安、六安、揭陽、遂寧、南充等。國信證券、中國指數研究院等機構的數據顯示，今年以來，全國房屋市場整體交易數據同比有所下降，但柳州、徐州、呼和浩特等城市卻錄得極高的漲幅。在土地市場，威海、萊蕪、昆明、貴陽等城市占據了近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

　　這些城市的特點較為鮮明，有業內人士將其總結為“弱二線”、“三四線”和“中西部”三個關鍵詞。這也說明，房地產市場的熱點正在從此前的一二線城市向上述城市和區域轉移。

　　根據國信證券的統計，在有完整房地產日交易數據的62個城市中，自2017年以來（1月1日至2月16日），有38個城市的商品房累計交易量同比為正，占比61%，累計同比增速超過50%（含）的有23個。值得注意的是，這些城市絕大部分為三四線。

　　其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚州、湘潭、汕頭7個城市的商品房成交套數同比漲幅超過100%，柳州、徐州兩地的漲幅分別達到678.6%和471.5%。

　　對于三四線城市中漲幅較大的城市，據新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷分析，這些城市主要有三個類型，第一種是一線城市都市圈周邊城市，比如河北廊坊；第二種是去年去庫存力度較大的城市，較為明顯的是連續3年不供地的常州；第三種則是一二線城市低端產業人口外流，返鄉置業情況較多的城市，比如安慶和韶關。

　　三四線城市緣何成樓市新寵

　　除了樓市政策調控的影響外，此次三四線城市成為新的交易熱點這一現象來自返鄉置業需求的購房者在全國的遍地開花。

　　“大城市一張床，老家一座房”，不同城市的房價落差依然巨大。截至1月13日，北京二手房均價為58043元/平方米，而三線城市綿陽的二手房均價則是5740元/平方米。也就是說，29萬元在北京只能買到一個5平方米的衛生間，而在綿陽卻可以買到一套50平方米的小兩居。

　　2016年一二線城市房價大幅上漲，隨之而來的“限購”、“限貸”等門檻，都讓“漂一族”無所適從，越來越多的人選擇了“逃離”或者“繞行”一二線熱點城市。除此之外，近幾年北上廣深等一線城市行業競爭激烈等因素，使返鄉置業不再只是一種思潮，許多人都付諸了實際行動。

　　在此情況下，每年春節期間，抓住返鄉置業的人群就成為了不少三四線樓市的重頭戲之一。一些三四線城市的售樓處在春節期間的營銷力度不亞于地產行業公認的“金九銀十”促銷季。數據顯示，除夕后，二三線城市的訪問量回升明顯早于一線城市，增長率也更高。

　　根據市場機構進行的“返鄉置業需求調查”結果顯示，現居住于一線以及三四線城市的人群對于三線城市的住房均有極強的購買欲望。大學生及剛剛大學畢業的人群是返鄉置業的主要人群，45歲以上的人群在投資養老的需求推動下亦是返鄉置業的另一大熱點人群。

　　除了一二線城市的“擠出效應”外，城鎮化的發展也為三四線城市提供了長遠的政策紅利。三四線城市的發展是未來我國經濟發展的著力點之一，在國家政策的扶持下，三四線城市的吸引力將會越來越大。

　　國信證券的專家指出，自去年國慶節各地密集出臺房地產調控政策以來，這種趨勢就開始出現了。去年11月和12月，三四線城市的市場表現就被多家機構認為“好于預期”。

　　業內人士表示，三四線城市的政策總體寬松。受一二線城市政策調控的影響以及自身房價的優勢，部分三四線城市近期的購房節奏總體較快。

　　另一方面，和貨幣現象呈正相關的樓市，也可能是因為今年信貸資源的調整而鼓舞了三四線城市蕭條已久的市場。來自中國指數研究院的報告指出，部分熱點城市調控政策的收緊，或降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產市場的平穩發展，2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。

　　去年年底召開的中央經濟工作會議也明確了提振三四線城市樓市的導向。會議稱，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多的問題。要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力。

　　綜合來看，是返鄉置業的人群助推了近期三四線城市樓市的回溫。業內人士指出，雖然仍面臨去庫存的難題，但今年三四線樓市已現回暖跡象。從市場表現看，三四線城市同比去年已經出現好轉，正處在底部復蘇的提速過程中。

　　不過，一位業內人士提醒說，如果在家鄉買房僅僅是為了投資，那么不建議大家盲目跟風返鄉置業。投資買房需要考慮收益問題，不能只看房價的高低，房價越低升值潛力反而越小。購房前應提前摸清當地樓市的供求比例，了解人口變動或小學生入學率等情況。如當地無重要產業支撐，且存在樓市供大于求、人口凈流出、學生入學率持續走低等情況，那就需要慎重考慮了。（付顥琬）

　　轉自：中國商報

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