過去兩年中國涉房政策并無重大偏差
我們傾向于認為在過去的兩年多時間直至現在，中國房地產市場的波動是全球資產價格泡沫的一部分。一個隱含的趨勢就是中國的經濟走向是L型，中國的流動性將維持穩定偏寬，且市場無風險利率仍有逐步下行的余地，同時人民幣匯率趨軟和資本管制趨嚴，這些都催生了中國高凈值人群在沒有其他可選資產的情況之下，在重點城市、重點區域投資性購房的熱情。
因此，在過去兩年，中國樓市波動的一小部分原因是2014年下半年開始一些涉房政策的微調，但主要還是由經濟增長、產能過剩、流動性量價齊寬和匯率走軟等多種因素共同推動的，資產荒下的房地產配置有不得已的原因。這同時也折射出，在過去兩年中國樓市劇烈波動和涉房調控政策之間并沒有什么特別直接的關系，甚至和2016年初以銀行為主角的限購限貸措施的放松也并非決定性因素。或者說，重點城市房價上漲并不意味著過去兩年涉房調控政策有什么重大偏差。
2016年以來，尤其是2016年9月份到現在，中國有20多個城市陸續推出了地方的房地產調控政策。這些政策也是必要的，但同時也要對其進行冷靜評估。地方政府之所以出臺這些政策，可能是出于多方面考慮，比如中央政府的問責壓力，比如地方政府不希望房地產市場過熱和透支未來等。此外，20多個城市推出所謂史上最嚴厲調控的說法也有一些夸張，地方政府在土地出讓、涉房稅費方面和開發商有很多一致利益，其推出的一系列措施其實是給猛烈噴發中的房地產需求加上了一個泄壓閥，目的是使房地產需求的釋放更平穩更長久，這些短期調控措施不太可能導致地方房地產市場從高潮直接陷入冰凍。
過去兩年中國房地產市場由冷到相對溫和的升溫的過程，以及伴隨著局部城市房價由飆升向緩漲的過程，不意味著中國政府涉房調控政策有重大偏差。
在此舉一個小例子。有很多人以贊揚重慶房價，來譴責北京房價，但這種贊美和譴責很可能是無聊的。重慶土地和房屋供過于求，強勢企事業單位自建房一度盛行，周邊人群收入水平較低，重慶住房需求也高度本地化。在過去七八年間，在重慶從事房地產開發獲得收益是非常困難的，這折射出城市整體資源的不足和供求關系。而北京、上海的情況與重慶截然相反，所以不同城市的地方政府在房地產領域面臨的問題不一。
中國樓市調控的八個短期措施
首先，圍繞土地出讓避免地方官商利益結盟。地方政府的土地出讓行為應該更加規范和透明。今年以來，在重點城市出現了高價地塊的現象，給房地產市場起了很不好的示范作用。我們不清楚在這些高價地塊背后，地方政府和土地招拍掛相關企業之間是否有什么私下承諾，倘若地方政府作出了關于給予開發商稅費、公共服務等方面的優惠許諾，則無論這種許諾是口頭的，政府會議紀要形式的還是其他方式的，都應將私底下的優惠陽光化，拿到桌面上來作政策公示。
第二，嚴控開發商土地舉牌資金來源。要繼續嚴厲規范和控制開發商的財務杠桿。過去，開發商的財務杠桿被控制在自有資金率必須在35%或以上。目前由于在重點城市投資所需要的資金投入較大、項目風險較大，所以開發商一般傾向于聯合投標，近年來又出現一些金融機構的資管計劃、結構性產品被用來對接土地招投標的資金來源。應當規范和強調對房地產開發企業的財務杠桿的嚴控，阻止金融機構通過結構性產品、資管計劃去給開發商資金加杠桿。
第三，對重點城市和區域的限購、限貸政策要長期化、規范化、透明化。大城市的發展要綜合均衡考慮環境的承載能力和產業的轉型升級、公共資源的投入能力、人均財富的集聚等，這意味著大城市持續長久的限購、限貸是不可避免的。
第四，購房者首付比例和房貸額度雙限控制。住房按揭貸款要特別注重購房者的收入是否真實。過去一段時間，房價的上漲令一些購房者開出虛假收入證明，加之商業銀行對購房者按揭貸款的授予總額控制不力，因此出現了首付之外的70%都任意放貸的情況，這種做法值得斟酌。假設大城市熟練勞動力一生的工作年限大約為30年，其能拿出購房資金的期限不會超過15年，京滬目前年輕白領的平均月薪不足萬元，相應地，銀行對于住房按揭貸款申請者最多只能提供180個月的貸款，即即便在京滬深，通常普通房貸的上線也不應超過180萬元。同時，如果有的收入證明是虛假的，那么出具收入證明的單位應負有連帶責任，以保證房地產按揭貸款不對購房者過度加杠桿；也避免都市購房群體的購房行為建立在父母向子女的財富轉移之上。這種既看首付又看收入的雙限措施，可能會使相當部分在大都市的年輕人呈現出不具備購房能力的資質，并有可能最終離開大都市。
第五，在全國考慮征收房屋空置稅。具體征收辦法可以根據水電、燃氣的使用量確定該商品房是否空置，如果空置就應強行收取空置費，迫使業主對房屋進行出租，沒有繳納空置費的房屋在交易過戶的時候應該予以限制。同時，為了增加持有環節成本，也應該在商品房的交易和持有環節要求業主購買房屋保險。隨著城市環境和居住人群越來越復雜，不動產受到意外損害的情況還是會頻繁發生的，因此要求業主購買房屋財產保險，也許是可取的。
第六，規范住宅租賃市場。對于租房者權益的規范、鼓勵和保護。目前中國住宅租賃市場非常不成熟、不規范。絕大多數西方城市，尤其是紐約、多倫多、倫敦、東京這些國際大都市，對租房合約、租房者的權利和租金價格等都有比較明確的保護，一般來說要求租期一年以上，租金價格每年上漲幅度不超過5%，同時業主通常無法隨意驅離租戶。只有規范、穩定的和合理的租約制定和執行，才能使得租房市場平穩有序發展。在中國，由于租戶相對處于弱勢，租房市場較為混亂，迫使相當部分的租房者最終不得不擠入購房者的行列。
第七，廢止無業無收入成年子女的購房指標。通常，中國的父母會為剛剛年滿18歲，沒有工作和收入來源的子女購買商品房，這使得年滿18歲的子女蛻變一個購房指標。年滿18歲的年輕人可以購房，但是否有購房資格要看其本身是否有穩定的工作、社保繳費記錄，以及長遠職業規劃等等。剛剛年滿18歲，且沒有工作和收入來源的年輕人不應自動擁有購房資格。
第八，考慮推出遺產稅。遺產稅是國稅不是地稅，對于活著的人的生存福利沒有任何損害。遺產稅可以規定額度比較高的扣除額和免稅額，這樣對于中低收入階層基本上是免稅的。遺產稅對于特別富裕的人群可能會有一些損害，但不勞而獲的遺產繼承本身應該受到限制，遺產稅也許能夠緩解中國巨富階層過多擁有城市住房資源，避免貧富分化和階層縱向流動的凝固化。
轉自：21世紀經濟報道
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