近日，東百集團發布公告稱，擬與關聯人平潭睿信投資管理合伙企業有限合伙以下簡稱“睿信投資”分別出資人民幣8100萬元和900萬元，共同投資設立東百瑞興資本管理有限公司。
東百集團表示，新設公司將主要負責公司物流地產項目的管理及運營，本次交易有利于進一步完善管理團隊激勵機制，有效推動公司物流地產業務的順利拓展。
此前，除阿里巴巴旗下菜鳥、京東物流等電商企業大肆布局外，萬科、綠地、萬通、華夏幸福、合生創展等地產企業和平安集團也都紛紛擴圍，進軍物流地產。
資料顯示，萬科于2015年6月撤銷了物流地產事業部，專門成立了萬科物流地產發展有限公司。目前，萬科在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地已正式獲得6個物流地產項目。
同年，平安不動產成立了物流地產事業部并開展物流地產業務。2015年10月，平安集團與美國投資公司BlumbergInvestmentPartners合作，初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元。
對此，萬科前高級副總裁毛大慶曾在萬科獲得廊坊項目后表示，隨著城市化水平的提升，貨物流轉的效率提高，成本變低，物流產業變成了人們城市生活非常重要的環節，物流產業潛力巨大。
而另一位萬科前高級副總裁肖莉也認為，目前國內的倉儲建設遠遠跟不上網購行業的發展，因此物流地產具有很好的發展空間。
除國內資本外，外資對我國的物流地產也十分看好。黑石集團共同創始人蘇世民表示，黑石集團在中國的投資規模在50億美元左右，投資主要集中于物流地產和購物中心。
作為世界最大的另類投資管理公司，黑石集團目前管理的資產規模達3560億美元。“我們就像一個籃球隊，只有在機會比較明顯的時候，我們才會投籃，而不是貿然進攻。離這個籃球筐越近，我們越高興。”蘇世民說，黑石集團對中國的物流地產投資非常樂觀，受益于中國蓬勃發展的電商市場，物流地產是一個很明顯的“投籃”機會。
安信證券分析師姜明表示，現階段我國物流設施供需結構呈現短期失衡。根據戴德梁行統計數據顯示，2015年我國現代物流設施行業的需求與供給比為44.9%，供給缺口達2390萬平方米。同時，來自仲量聯行的報告稱，至2020年，中國電子商務市場的規模將達1萬億美元，市場日益向B2C模式企業對消費者發展，需要更多的物流配送中心與之匹配。
事實上，網絡零售、零售消費品及高端制造業正是拉動現代物流地產發展的三駕馬車。以普洛斯最新財年年報為例，其前五大客戶均屬于第三方物流與電商行業，存儲的主要貨種包括快消品、汽車零部件、醫療器械等。
萬科副總裁譚華杰表示，中國的電商滲透率已經超過了美國，但物流地產和倉儲地產的建設還遠遠沒有跟上。數據顯示，在美國，人均擁有的商業面積只有2平方米，但人均擁有的倉儲面積卻達到了5平方米以上。而中國現在的人均倉儲面積只有0.4平方米，不到美國的1/10.
“可以毫不懷疑地說，在中國所有不動產分類中，物流地產是最大的藍海市場，也是目前中國所有不動產類型當中租金收益率最高的。這里面存在巨大的機會，我們不能放棄這個機會。”譚華杰說。
姜明認為，物流地產現階段比較熱的主要原因還是在于其價值鏈。一方面，在土地稀缺的背景下，物流等產業用地有專屬供地。另外，長約帶來的租金收入和可能有的管理費使得運營收入穩定。第三，物流地產金融屬性較強，而海外地產商非常善于使用私募地產基金以提升杠桿并加快資金回流。
平安不動產工業物流事業部總經理陳沛彬坦言，給供應鏈的生產企業借款、融資這種傳統業務以后會越來越難做，而通過物流園這樣一個硬件平臺，平安的綜合金融產品可以很自然地深入供應鏈的下游。
但值得注意的是，現階段的中國物流地產，外資占據了絕對主導地位。自2003年進入中國以來，普洛斯快速布局，已占據整個物流地產市場份額的55%，在中國的總土地儲備也高達2000萬平方米。而以普洛斯為首的外資，最高時曾占據超過80%以上的市場份額。
“目前，國內物流企業正一點點拿回份額。”姜明說，除加速布局線下產業外，現階段資本市場標的數量超出預期，在2015年普洛斯進駐中儲、2016年東百集團廣東購地、南山控股吸收寶灣物流等事項完成之后，A股市場上的物流地產標的數量其實已經超出了先前的預期，未來資本市場的較量還將加劇。
“未來，行業競爭就看土地和客戶的資源被誰把控。”姜明認為，由于地方工業、倉儲用地的供應有限，未來土地開發商將從一手招拍掛市場轉向二級土地市場，從而推高成本。另外，在大量中低端倉庫充斥下，市場形成惡性競爭，加上經濟處于下行階段，貨主對倉儲費用也日趨敏感。從中長期看，物流地產商單純依靠中國經濟增長、土地和人工紅利來大幅盈利的時代已難以維持。
轉自：經濟參考報
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