110.1億元！樓面價超過10萬元/平方米！2016年8月17日，經過452輪的激烈競價，融信集團擊敗保利、萬科等17家強勁對手，打破中國土地成交紀錄，成為總價和單價雙料地王。
融信是一家很有錢的企業嗎？并非如此。融信的錢大部分都是借來的，其負債率最高時曾超過1541%。盡管上市后負債一路降低，2012年至2015年四年間，融信中國資產負債率分別高達86.71%、91.79%、96.74%和85.42%。
那么，融信為什么有膽量以高達139%的溢價率，拍下上海內環這塊起拍價只有46億元的地塊？在可售面積樓板價已達14.3萬元/平方米的情況下，未來售價要超過15萬元/平方米才有利可圖，而目前周邊樓盤的價格只在10萬元左右，這分明是一場不計代價的賭博。
和其他房地產企業一樣，融信是在賭中國的房價會繼續上漲。更讓其膽氣橫生的是，這是一場“空手套白狼”的游戲，是拿別人錢做賭注的賭博。
在部分銀行已經收緊房地產貸款的情況下，發債成為房地產企業的主要資金來源。融信等房地產企業資本運作的邏輯，就是先對旗下的土地進行高估值—增加凈資產—降低負債率—獲得高評級—債權融資—再買地—再進行高估值……如此往復。
在這場不斷循環的游戲中，贏了歸自己，輸了也是別人的錢，這樣的游戲讓眾多房地產企業樂此不疲。僅上半年，全國50個主要城市共拍出219宗“地王”。伴隨著“地王”頻出的是房屋銷售的火爆以及主要城市商品房價格的一路猛漲。1—6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%；商品房銷售額48682億元，增長42.1%。2016年一季度，深圳以62.5%的季度房價平均漲幅雄踞全球房價漲幅榜首，緊隨其后的上海單季房價平均漲幅也達到30.5%。
這不單是一場房地產企業熱衷的賭博，許多個人購房者也參與到賭局當中。央行公布的數據顯示，2016年7月人民幣新增貸款4636億元，同比少增1.01萬億元。分部門看，非金融企業及機關團體貸款減少26億元，住戶部門貸款增加4575億元，占當月新增人民幣貸款的98.68%，這里面大部分是個人住房貸款。而“首付貸”等金融工具的發明，可以讓買房者在自己完全沒錢的情況下，全部依靠貸款買房，更是加大了杠桿的風險。
然而，中國的房價還會繼續上漲嗎？
從2000年起，關于房價漲跌的論戰從來都沒有停止過。除了在2009年、2014年等少數時點，中國房價出現過短暫的止漲下跌外，大多數時間都是在一路上漲。而且，每當有小幅回調后，都會迎來更大幅度的瘋狂上漲。這種看多者只贏不輸，看空者接連慘敗的現象，讓那些等待房價下降的個人損失慘重。
中國的房價還會不會上漲，貴不貴是一個決定性的因素。以國際上通行的房價收入比或者是租售比來衡量，中國的房價絕對是太高了。但是，如果中國人的收入再漲5倍，物價再漲5倍，現在的房價就不是太高了，而是太低了。
事實上，幾次全國性房價大幅度上漲的時點，也正是貨幣供應量大量增加的時點。貨幣放水是導致房價脫離民眾收入水平一路上漲的重要原因。
房地產商玩的不是自己的錢，而是銀行的錢，是購房人的錢。房地產商用這種辦法綁架了銀行和民眾，也恰恰是因為這個原因，每當房地產商和政府發生博弈時，都是政府先扛不住的。
更讓政府陷入兩難抉擇的是，整個中國經濟都被房地產綁架了。有分析顯示，房地產行業涉及上下游60多個行業，中國的涉房稅費達幾十種，一旦房地產增加陷入停滯，會波及中國經濟的半壁江山，財政收入也會受到嚴重影響。在此前的房市僵局中明顯可以看出，房地產商急，政府比房地產商更急，絕大部分城市不但放開了限購政策，而且還采取獎勵買房等手段，刺激房地產市場的回暖。一些地方上半年經濟指標變得“好看”，和房地產市場的價量雙升不無關系。
那么，救了房地產就等于救了中國經濟嗎？
答案剛好相反。房地產市場越是紅火，中國經濟空心化的問題越是嚴重。8月16日，發改委官方網站刊文指出，國內盡管新增社會融資規模創歷史新高，但大量貨幣并未進入實體經濟。發改委文章還表示，新增融資很大部分用于償還債務，社會資金主要進入金融屬性強的部分商品。由于經營企業的收益，還不如炒一套房的收益，近年來，有大量企業放棄主業，轉行進入房地產行業。
房價的瘋狂上漲，不但摧毀了中國的實體經濟，還帶來了嚴重的社會問題。買不起房、住不起房是最直接的表現。以二、三線城市為例，這些城市目前的房價大體在1萬元/平方米左右，畢業3—5年的普通公務員月收入也不過5000元，這就是說，如果買一套90平方米的房子，需要其不吃不喝工作15年。
對中國人而言，買房不僅是為了居住，更是一份“家”的情結。雖然不能把什么責任都賴到高房價身上，但許多官員收取賄賂，許多老師、醫生收取“紅包”，都和其要滿足買房的需求不無關系。當單靠工作無法掙到房錢的時候，另謀他路可能是一種無奈的選擇。當房價高到社會主流階層都買不起的時候，如果房價還往上漲，不僅會對民眾的心理形成巨大的壓力，也會成為影響民眾幸福感的破壞性力量。
房價不但是經濟問題，更是社會問題。如果不看明白這一點，就難以痛下決心，房地產的賭局就會越玩越大，直到其崩盤為止。
目前中國房地產業的風險和過去有明顯不同，崩盤的風險隨時都會存在。一個重要的變化是，由去產能所導致的工資下降和失業，可能會讓一部分購房者出現斷供。根據人社部的統計，僅鋼鐵、煤炭行業就會有180萬人要重新安置。再加上關聯行業，這將是一個更為龐大的數字。另外，據媒體報道，“在山西的119個縣中，已經有103個縣發不出工資”。企業經營困難、財政收入下降的問題，在許多地方都不同程度的存在。
經濟下行和房價逆勢上漲所產生的背離現象，是此輪風險的顯著特點，也是其難以化解的根源。如果說過去房地產行業的風險，還只是局部或個別房地產商因銷售困難而產生的資金鏈斷裂問題，那么，現在的風險已經演變成由斷供可能導致的系統性風險。
110.1億元，整數后面的0.1像是為了避開110這個有特殊含意的敏感數字而加上去的，但房地產乃至中國經濟的風險卻更像拉響了警笛。110.1億元超級地王，應當是中國房地產的最后賭局。（作者：丁是釘）
轉自：中國企業報
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