房價高企地王頻出或迎來更多調控

　　相比4月樓市的火爆，“紅五月”的成交量出現了一定的回落，但5月份的市場仍是近7年同期最好的水平。

　　而最近一二線城市土地市場也高燒不退、地王頻出，數據顯示，今年以來全國已經誕生了超118個地王。

　　地價影響房價，房價也在影響著地價。如此高企的價格還將持續多久，是否會迎來更多的調控？

　　樓市與土地“高燒不退”

　　“去庫存”在目前出現了嚴重的兩極分化。三四線城市庫存仍未緩解，二線城市供不應求狀態嚴重。

　　來自中國指數研究院的數據顯示，今年5月，全國100個城市新建住宅平均價格為11662元/平方米，環比上漲1.70%，漲幅較上月擴大0.25個百分點。從漲跌城市個數看，74個城市環比上漲，24個城市環比下跌，2個城市持平。而房價上漲依舊是不可避免的事實，5月全國100個城市新建住宅均價較去年同期上漲10.34%，漲幅較上月擴大1.36個百分點。

　　另外，雖然一線城市房價也在上漲，但漲幅卻跌出了前十，反倒是二線城市出現領漲的局面。

　　融360分析認為，房價領漲城市在從一線城市向部分重點二線城市轉移，地方限購政策可能將回歸。此外，夾雜在改善和置換購房者人群中的投資客，在政府去庫存鼓勵住房需求的政策中，一齊涌入了一二線樓市，使得這些城市的房價出現快速上揚，住房從商品變成了投資品。另一方面，購房需求的旺盛更增強了開發商高價拿地的信心，二線城市非理性的“地王”開始頻頻出現，不少地塊溢價率超過100%，成交數量更是數倍于去年同期。

　　數據顯示，5月單月全國出現了地王宗數高達69宗，其中有56宗地王出現在二線城市。50個城市合計土地出讓金前5個月達到了7993.5億元，同比上漲55.8%，其中二線城市占據榜首。蘇州、南京、杭州、合肥地王頻繁出現，成為2016年前5個月地王出現最頻繁的區域。

　　另據上海鏈家市場研究部監測數據顯示，前5個月南京與杭州的土地成交樓面均價分別達到了14130元/平方米與10568元/平方米，而蘇州與南京的土地總收入則都超過了700億元，創下歷史新高。蘇州、南京、合肥三城市土地平均溢價率均達到了100%以上。

　　中原地產首席分析師張大偉稱，二線城市成為2016年地王出現最多的區域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等機構城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。地價超過房價已經從2015年的一線城市開始蔓延到二線城市。

　　上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，目前二線城市的樓市及土地均是“高燒不退”，相對于年前的去庫存號召，似乎“去庫存”在目前出現了嚴重的兩極分化。三四線城市庫存仍未緩解，二線城市供不應求狀態嚴重。從合肥目前的均價來看，相對于其他的華東地區城市，均價還是相對較低，此番的上漲也有“補漲”的情況，但若上漲過分瘋狂，政策導向上的降溫也是箭在弦上。其次，南京土地市場效仿蘇州“熔斷”，從理論上講有利于土地熱的降溫，土地成本的高漲直接導致房價上升。

　　高房價能維持多久

　　高價地需要房企提供大量的資金，房企轉而大量融資、發行債券，導致房企負債的提高。

　　有業內人士分析認為，目前房價持續上漲的背后因素，已經從過去的人口現象轉為貨幣現象，貨幣的規模、松緊度、貨幣的流向成為影響房價的主要因素。

　　此外，房價降不下來還有一個原因是“隱形剛兌”在抬高價格。樓市最大的“隱形剛兌”是來自政府部門對房地產行業的支持，房地產投資能夠帶動的行業很多，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等，可以帶來可觀的現金流回報。有統計數據顯示，我國購房者采取銀行借貸方式購房的，只占所有購房者的18%，遠低于發達國家水平，而且，我國目前房地產按揭貸款余額占住宅總市值的比重只有10%左右。因此，在居民杠桿率水平較低的情況下，鼓勵居民購房可以讓居民加杠桿、企業和地方政府去杠桿，且這是有空間的，不過，前提是房價不能出現大跌。

　　“隱形剛兌”其實就是降低了市場信用風險，使得信用溢價水平大幅降低。盡管政府一直試圖打破剛兌，但就目前的體制而言，似乎并不支持打破剛兌，更何況在穩增長的既定目標下，必須維持寬松的貨幣政策以支持低利率，同時財政政策也必然是積極的。

　　房價快速上漲，“地王”們也脫不了干系。每當地王誕生，周邊的房子都會以此為借口跳漲。三四線城市庫存過大，一線城市土地又稀缺，大開發商們都擠到二線城市搶地。

　　此番樓市回暖主要是一線城市和部分二線城市的拉動，有剛性需求增加的原因，但背后也少不了金融杠桿的身影。除了相對寬松的銀行貸款，互聯網金融等場外配資業務也“橫行”樓市，還有金融企業開始入局。

　　日前上海寶山顧村成交的一塊需要自持40年的宅地，溢價超306%，保守估算開發成本超8萬元/平方米，遠超附近同類房源的價格。

　　操盤壓力不言而喻，老牌房企基本都不敢碰，最后拿下的是信達這家由建設銀行剝離出來的不良資產管理公司。

　　不止信達，平安、安邦等金融大鱷也紛紛入局買地。相比之下，以往的一些國企、敏銳的民營和外資巨頭，似乎都不再那么激進，前有萬科拿下地王后“反悔”，后有綠城憂心忡忡、凱德“無法預料寧愿不碰”。

　　然而，高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋認為，“資本玩家”在土地市場的亮眼表現只是表面現象，一些具備實力的老牌房企獲取土地的方式更加多元，成本也更低，例如現在有大量的集體用地、舊改廠房用地入市。老牌實力房企由于對于房地產市場更加謹慎，并不代表未來會被淘汰出局。

　　國泰君安分析師劉斐凡也認為，目前房地產開發商的土地儲備能夠支撐未來3年至5年的發展。但終究，地價被推高，風險也是顯而易見的。高價地需要房企提供大量的資金，房企轉而大量融資、發行債券，導致房企負債的提高。這些因素或將牽制近期房地產業的增長，成為房地產可持續發展的阻礙。

　　可能迎來更多調控措施

　　政策的收緊主要將針對房價上漲過快的城市；房價持續疲弱的三四線城市仍將得到政府的支持性政策。

　　樹不能長到天上，房價也一樣，高杠桿必然會帶來高風險。對那些高風險行為必須加以禁止，必須遏制“炒房”、“炒地”之風。杠桿過大、房價飆升將帶來一系列風險，比如導致債務上升，信用違約風險增加，城市繼續分化，各類開發性資金加速向熱點城市集聚，三四線城市房地產市場進一步蕭條，更對其他實體產業形成擠壓。

　　事實上，房價快速上漲，并不是房地產去庫存的初衷，去庫存是要通過鼓勵開發商降價，而不是鼓勵開發商爭當“地王”。2015年中央經濟工作會議明確提出化解房地產庫存的舉措之一就是要鼓勵房地產開發企業適當降低商品住房價格。

　　穆迪投資者服務公司日前發布報告稱，中國一二線城市住宅價格迅速上漲，可能引發更多的調控措施，從而抑制房價過快上漲。

　　穆迪副總裁、高級信用評級主任梁鎮邦在報告中表示，“目前中國70個大中城市住宅價格延續漲勢，一線城市房價繼續強勁上漲，但環比漲幅略有回落。其中，深圳回落較為明顯。”

　　統計數據顯示，房價同比上漲的城市數量從3月份的40個增至4月份的46個，同比漲幅超過5%的城市數量從3月份的14個增至4月份的17個。

　　其中深圳、上海、南京和武漢房價的強勁上漲促使當地監管部門在今年3月底收緊了房地產政策。

　　這一輪去庫存的本意是針對三四線城市，但大量三四線城市去庫存壓力依然較大。數據顯示，4月末非重點城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米。任務仍然艱巨，從長期看，應當通過一系列改革來完善供給，引導需求有序釋放。

　　對此，梁鎮邦補充道，“政策的收緊主要將針對房價上漲過快的城市；房價持續疲弱的三四線城市仍將得到政府的支持性政策。”另外，有權威人士表示，“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化‘去庫存’，而不應通過加杠桿‘去庫存’。”要防范房地產泡沫風險，千萬不能使房價變成長在天上的無根之“樹”。（魏明）

　　轉自：中國商報

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