在2月初下調購房首付比例后，房地產市場再度迎來新的刺激措施。2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布通知，自2016年2月22日起，降低房地產交易環節契稅、營業稅。
業內人士普遍認為，此次稅費調整對降低交易成本、活躍交易氣氛有積極利好，對于當前較為明顯的樓市去庫存難題意義重大。2015年，中國房地產市場在寬松的政策刺激下，總體上步入了復蘇通道。那么，今年的樓市是否將繼續回暖呢？
調低稅費到底能省多少錢
根據三部委聯合發布的通知，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。新政特別提出：二套房契稅優惠以及營業稅優惠，暫不適用于北上廣深四地。
本輪新政的最大亮點是對改善型或二套購房的群體給予減稅政策。除北上廣深外的城市，居民購買第二套住房，均能少交相當于總價1%～2%的契稅；居民將購買兩年以上（含兩年）的非普通住房對外銷售，也將省去一筆營業稅。
新政不再以144平方米為界來區分普通和非普通住宅，統一規定購買90平方米以上首套房的按1.5%征收契稅。以在北京購買一套150平方米的戶型為例，以每平方米4萬元來計算，房價為600萬元，之前購買應繳納契稅為3%，總計18萬元；在本次契稅優惠之后，應繳納的契稅降至1.5%，實際繳稅為9萬元。
據《北京青年報》報道，此次契稅調整，一是鼓勵購房者積極購置大戶型住房；二是鼓勵購房者積極換房，同時將有助于消化非一線城市的庫存。
短短時間里，針對樓市連出三招：降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率、降低交易環節稅費征收比例，政府發力樓市去庫存已成趨勢。
“去庫存”如今已成為“國家任務”
2015年，中央經濟工作會議明確提出，“去庫存”為2016年結構性改革五大任務之一。國家統計局發布數據顯示，2015年，商品房待售面積首次突破“7億平方米”大關，達到7.18億平方米。近5年商品房待售面積呈階梯級增長，平均每年增加1億平方米。但是，對如何計算庫存，專家們有不同的算法。中國房地產住宅研究會副會長顧云昌表示，待售面積是指已經竣工的房子，加上仍在施工的“期房”，其數據遠超過“7億平方米”。
在2月19日召開的“中國經濟50人論壇”2016年年會上，國務院發展研究中心副主任王一鳴認為，庫存計算有大、中、小3個口徑，“最小的口徑是已建成的商品房待售面積，中口徑是待售面積加上在建的未售面積，最大的口徑是再加上已購買土地但尚未開發的面積”。
王一鳴提供的數據顯示，到去年12月底，全國房地產待售面積為7.18億平方米，這是房地產庫存的最小口徑。加上在建面積73.5億平方米，是庫存的中口徑。他認為，這個庫存量需要5年9個月的時間才能消化掉。
在北京華遠集團原董事長任志強看來，有相當一部分庫存是無法消化的。全國房地產開發投資增速已經由2015年1月份的10.4%，大幅下降到2015年底的1%。房地產投資通常占我國固定資產投資的20%左右，如果房地產投資增速下降一半，我國GDP增速要下降0.35個～0.4個百分點。在目前實體經濟下行、產業結構面臨調整之際，穩定房地產市場對于“穩增長”具有重要意義。
分化明顯三四線城市量價低迷
在一系列利好刺激下，不同區域和規模的城市表現迥異。其中，北上廣深及全國重點省會城市的房地產市場在需求持續釋放下復蘇明顯、成交火暴；與此同時，庫存量較大、消費需求不足的三四線城市依然無法擺脫量價低迷的陰霾。
據《中國房地產報》報道，去年一線城市的房價上漲幅度大，尤其是深圳，2015年11月新建商品房價同比去年11月上漲44.6%，領漲全國。上海和北京的漲幅分別達到16.9%、9.6%。二線城市有分化趨勢，除了武漢、南京等熱點城市外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫存正在逐步得到去化，房價相對平穩；東北地區由于經濟增長乏力、人員外流，房價持續下跌。
在2015年的樓市中，武漢是熱點城市的典型代表。之所以被市場認同，背后有其經濟地理因素。武漢地處中原交通樞紐地帶，四通八達，既能吸引三四線及周邊城市人群，也能吸納從一線回歸的創業人才，享受雙重的人口紅利。從經濟上看，2014年，武漢GDP就已達到1萬億元，經濟總量居全國城市第八位。這些都是武漢樓市得以穩定發展的支撐因素。
雖然同享優惠政策，但是三四線城市的房價水平還不及2014年之前，庫存也一直居高不下。
從整體來看，2015年城市分化非常明顯。一二線城市房產交易量價齊漲，庫存量減少；三四線城市房價不漲反降、庫存量未減反增。
一二線城市出現“虹吸效應”
近幾年的房地產市場發展已顯現出信貸、人口和投資的“虹吸效應”，這一趨勢今年依然存在。
大量房企聚集一二線城市拿地，資金加速向一二線城市集聚，三四線城市房地產市場進一步蕭條。在全國土地出讓金普遍減少的情況下，一線城市高溢價成交甚至“地王”頻頻出現，而三四線城市土地流拍現象卻屢見不鮮。
一位銀行監管部門官員介紹：“目前，房地產信貸資源較為集中，全國六大城市的貸款余額約占全國整體水平的30%。”
同時，購房人口持續進入重點城市。上海財經大學不動產研究所執行所長陳杰認為，東三省、湖北、四川等省份的三四線城市人口流失嚴重，很多中西部地區的常住人口出現負增長，這無疑加劇了部分地區的房屋過剩情況。就業機會多、經濟前景好、醫療教育水平高的大城市，會吸引來自全國各地的人員持續流入。具體到北京、上海這樣的城市，其主城區近年來又缺乏未開發的建設用地，拆遷成本也十分高昂。由于土地供給日益稀缺，在人員持續流入的情況下，房價上漲自然就不奇怪了。
市場前瞻 2016年房價是否會持續看漲？
稅費減少，首付比例也降了，信貸政策寬松，接連不斷的利好政策在一定程度上減輕了購房者的買房壓力，“剛需”群體、改善型購房群體都關注著2016年的房價走勢，現在該不該買房？還是要再等等呢？剛剛過去的春節假期，大家對房價變化以及買賣房屋的討論非常熱烈，有“剛需”購房者“吐槽”稱，不是不想買，而是買不起。
去年，易居房地產研究院對全國35座大中城市房價收入比進行數據分析后發現，盡管居民收入在增長，但是買房的難度也在加大。“房價收入比”是指房屋總價（假設為100平方米住宅）與居民家庭年收入的比值，用做衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。以住房收入比來衡量居民的買房難度，深圳雄踞全國城市之首，北京、上海緊隨其后。平均而言，2014年末深圳家庭買一套100平方米的住房需要耗費一個家庭21.7年的收入。
雖然對一線城市房價看漲的人越來越多，但也有很多不同的聲音。一位網友認為，中國人“買房置業”的傳統習慣或許要被打破了，“90后”“00后”的年輕人希望有更個性化的生活方式，與其在一座城市舉全家之力買房，還不如先租房。還有一些人賣掉了一線城市的住房，在二線城市買房，生活成本也降低了很多。網友“swonglik5”認為，大城市可容納的常駐人口是有限的，在人口老齡化以及出生率降低的大趨勢下，房地產供應過量，房價上漲將不可持續。
結語
受益于中國的城市化發展，房地產行業經歷了10多年的高速增長。中國房產信息集團（CRIC）研究人員認為，房地產市場的發展有其自身規律。首先，經過十幾年的高速成長，居民住房需求基本得到滿足。其次，我們已進入人口老齡化社會，由人口增長帶來的住房需求將日益萎縮。房地產將隨著宏觀經濟一起進入“新常態”。有業內人士認為，中國的房地產行業從來不缺少市場，而是缺少一個可以使普通人買得起房的住房供應模式。目前的核心問題是，熱點城市的高房價，已成為需求和供給之間的“梗阻”，政府對土地財政的依賴度過高，也嚴重影響到城市的健康發展。
2016年，政策紅利相信會持續，房地產行業或將有更大力度的鼓勵措施出臺，但如何降低地方政府對土地財政的過度依賴，化解廣大三四線城市，尤其是常住人口凈流出城市的房地產庫存，將成為未來不得不面對的嚴峻現實。
專家認為，未來中國的住房政策要以住房民生為主要政策目標，在住房資源的配置上要堅持以市場為主。同時，有必要實行差異化的地區金融政策，加快大城市向中小城市的產業轉移；針對不同的區域采用不同的治理方式：一線城市適度控制，防止價格過度上漲，同時給予三四線城市住房消費政策扶持。（本報記者張曉莉）
轉自：中國民航報
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