去庫存形勢下房企如何盈利?

　　國家統計局發布的數據顯示，截至2015年末，商品房待售面積達7億平方米。與之相伴而來的是多地新年密集發布房地產去庫存政策。

　　在去庫存的大背景之下，上市房企的盈利在不斷收窄甚至虧損，盈利前景何去何從？

　　各地去庫存政策紛紛出臺

　　根據國家統計局日前發布的房地產數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業營業用房待售面積增加458萬平方米。從不同級別城市來看，目前一線和重點二線城市庫存相對較低，而大多數三四線城市庫存非常不樂觀。

　　中國土地勘測規劃院日前發布2015年四季度全國主要城市地價監測報告也警示，在近年來房地產市場趨于飽和、同質化競爭以及電商沖擊下，一二線城市商服地產庫存高企，尤其是在新興區域已經不容忽視。報告預計，2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%，約1530萬平方米。城市間以及同一城市不同板塊間的分化將繼續加大，一線城市中廣州的空置率超過10%；大部分二線城市空置率超過20%；成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續第三年處于30%以上。房地產行業的產能過剩，已經成為影響經濟轉型發展的“攔路虎”。

　　2015年，在中央促銷費、去庫存的總基調下，房地產供需兩端寬松政策頻出。去年年末召開的中央經濟工作會議將化解房地產庫存作為2016年中國結構性改革的五大任務之一。

　　今年以來，遼寧、重慶、福建、湖南、內蒙古等地提出加快房地產去庫存，或下發文件促進房地產企業健康發展。1月20日召開的湖南省住房和城鄉建設工作會議指出，湖南省房地產市場去庫存壓力較大，有的地方庫存消化周期達2-3年。針對此，當地提出了五條去庫存措施。正在此間召開的內蒙古自治區“兩會”上，自治區主席巴特爾提出“十三五”時期內蒙古采取六大措施消化房地產庫存。據悉，截至2015年10月底，內蒙古商品房待售面積1371.64萬平方米。中原地產首席分析師張大偉分析認為，目前各地在密集發布“去庫存”政策，預計后續各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策。

　　地產高暴利模式逐漸消失

　　隨著房地產產能的結構性過剩，房地產企業業績陷入景氣下行通道。據同花順統計數據顯示，截至1月25日，滬深兩市共計50家上市房企公布了2015年年報業績預告，其中15家房企預告凈利潤虧損。剔除數據公布不全的6家房企，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業達23家，占比約五成。

　　據悉，凈利潤下降或者虧損的企業其業績變動的原因基本都與房地產行業庫存難以消化有關，毛利率減少，銷售不力導致項目存貨增加，進一步侵蝕凈利潤額度。在14家業績虧損的企業中，有13家是首虧，其中，預計首虧額度最高的是中華企業，預計虧損24億元至25億元。對此，中華企業表示，由于公司布局的二、三線城市房地產市場持續低迷，加上部分項目產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力。經測試，預計公司2015年全年共計提減值準備21.36億元左右。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，從行業發展格局來看，地產高暴利模式逐漸消失，尤其是土地成本占房屋價格的比重上升，壓縮了房企的盈利空間；從房企自身來看，2015年各大房企積極去庫存，營銷費用構成了成本體系中的一大內容，此前形成的融資成本也相對較高。

　　房企投資更謹慎

　　當前，房地產行業進入深度調整期，房企也進入深度轉型期。住建部政策研究中心主任秦虹表示，“十三五”房地產市場仍會保持總量大的特征，整個行業將從擴張式、粗放式發展步入專業化、規模化、集約化發展，行業競爭進一步加劇，企業兼并重組不可避免，大者恒大，強者恒強。房地產市場將從以增量為主向存量與存量并重方向發展。秦虹認為，旅游、產業、老年服務社區等新型地產會贏得增長空間。

　　房地產投資方面，房地產企業更多投向當前房地產市場相對較好，土地價格更高的一線及重點二線城市。以北京為例，已成為品牌房企布局重點，由于競爭激烈，2015年更是出現多個地王。從部分房企透露的2016年發展策略來看，一線城市仍是布局重點。比如，綠地明確提出，將根據區域市場分化調整的具體特點，圍繞經濟發展、人口集聚、產業發展等核心要素，進一步將資源向重點領域、重點城市、重點產品傾斜，一線城市以及中部地區核心城市將是重點投資區域。2015年，龍湖地產拿下地塊20余宗，均布局于一線及領先的二線城市。（鄭敏）

　　轉自：消費日報

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